90平方米以下面积最畅销，占比近六成

近七成房子都卖给了外地人 七成多都是按揭贷款买的房

市区房价每平方米6284元，同比上涨了15元

上半年市区商住房累计投放43210套

按上半年的速度，目前市场库存商住房可卖近8个月

昨日上午，市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，通报了2012年上半年郑州房地产市场运行情况以及对下半年的展望。

数据显示，今年上半年，郑州市区商住房累计卖了37474套，比2011年同期多卖14516套，平均每天卖房近206套；市区房价为每平方米6284元，比2011年同期每平方米上涨了15元。从购买对象来看，上半年，市区商住房购买对象中以外地人群为主，所售房子中近七成均被外地人买走。记者 胡审兵

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数据

开发情况：上半年商住房新开工面积673.6万平方米

据统计，1~6月份，全市房地产累计完成投资489亿元，同比增长22.6%，其中商品住房投资300.8亿元，同比增长17.9%；商品房新开工面积1002.9万平方米，同比增长13.4%，其中商品住房673.6万平方米，同比增长8%；商品房竣工310.8万平方米，同比增长89.5%，其中商品住房竣工241.25万平方米，同比增长75.2%

投放情况：上半年市区商住房累计投放43210套

1~6月份，市区商品房累计批准预售面积494.65万平方米，同比增长13.1%；其中，商品住房累计批准预售面积414.99万平方米，同比增长29.48%，批准预售的套数为43210套。

销售情况：上半年市区商住房卖了37474套

1~6月份，市区商品住房累计销售面积347.66万平方米，同比增长45.98%，累计卖了37474套，比2011年同期多卖14516套，平均每天卖房为205.9套；商品住房销售均价为每平方米6284元，比2011年同期每平方米上涨了15元，涨幅为0.24%。

库存情况：市区商住房累计可售面积449.58万平方米

截至6月底，市区商品房累计可售面积759.02万平方米，同比增长45.19%；其中，商品住房累计可售面积449.58万平方米，同比增长48.13%。

6月底与3月底相比，商品房累计可售库存增加138.43万平方米，其中商品住房累计可售面积增加107.56万平方米。若按上半年月度销售均值计算，目前市区商品房累计库存面积可售11.5个月，商品住房可售近8个月。

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分析

“红五月”销量创纪录

市住宅与房地产业协会秘书长叶琦介绍，春节之后，郑州市商品房成交量开始出现回升，其中，3、5、6月份全市的商品房销售面积均超过100万平方米；5、6月份全市的商品住房销售面积突破100万平方米，基本恢复到住房限购之前的水平，特别是5月份商品房销量达到127.32万平方米，其中商品住房销量达到118.58万平方米，卖了9291套，创出了我市商品房销售历史上“红五月”的销量纪录。

商品房投放速度加快

随着市场销售形势的好转，开发商对市场的信心有所增强，推盘速度明显加快。全市商品房单月投放量从3月份的85.39万平方米迅速提升至4月份的197.58万平方米、5月份的204.61万平方米，6月份虽有减弱，但仍达到了159.49万平方米。

此外，商品住房的销售价格依然保持平稳的态势，没有出现大的波动。

卖的房子近六成是90平方米以下套型

从今年上半年成交的商品住房结构看，市区套型面积在90平方米以下的商品住房卖了22318套，同比增长108.56%，占到商品住房销售总套数的59.56%，特别是适合自住性需求的80~90平方米商品住房的销量占比达到33.44%，较去年同期提高9.56个百分点，显示出此次销售回升是以刚性需求为主导。

从市区商住房的购买人群来看，1~6月郑州市区商住房购买对象中以外地人群为主，外地人购买套数占比67.84%，买走了25424套，其中本省其他地区占比59.93%，外省市占比7.65%；本地人购买套数占比33.16%，买走了12050套，其中本市城区（即郑州市区）占比25.84%，本市郊县占比6.32%。从价格上看，外地人购房均价为每平方米6600元。

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观点

政策环境相对稳定

对于上半年房地产市场出现的新特点，叶琦分析，经历了一年的严厉调控，投资和投机性需求得到抑制，市场供求关系发生了变化。今年以来，国家对于房地产市场未出台新的更为严厉的调控政策，处于一个相对稳定的时期；同时，国家多次强调要执行差别化政策，充分保证刚需置业，各地也出台一些微调政策，如提高住房公积金贷款上限、调整普通住房标准等。政策所释放出的积极信号在一定程度上刺激了刚性需求。

金融政策在一定程度上提升可支付能力

今年上半年，央行两次下调金融机构存款准备金率，并下调了存贷款利率，对首套住房个人贷款利率执行基准或优惠利率，郑州也提高了住房公积金贷款上限。这些措施在一定程度上减轻了消费者的购房压力，提高了购房者的可支付能力，有力地支持了刚性需求的释放。

统计显示，1~6月份，市区按揭贷款购买商住房27718套，同比增长87.36%，占到市区商住房销售套数的73.97%，较去年同期提高9.34个百分点。

购房心理预期有所转变

城中村改造、旧城改造拆迁过程中产生的大量待安置人群，以及调控以来长时间持币观望的消费者，为房地产市场积蓄了大量的刚性需求。随着楼市成交量的回升，出于对未来市场及房价预期的改变，促进了更多观望者入市，推动了楼市成交的回升。

开发商“以价换量”并“以投带销”

春节过后，迫于市场以及资金、库存等多重压力，开发企业选择以价换量，积极推盘销售。部分开发企业采取打折促销，推出各种优惠活动来刺激和推动楼市成交。而市场形势的好转，也给了开发商一定的信心，开始加大推盘数量，以供应带动成交，进而形成2季度楼市供销两旺的态势。

高价位商住房和精装修房销售较好

春节过后，部分价位相对较高的高品质楼盘加大促销力度、降价促销，实现以价换量的目的，进而带动整体房价的提升。同时，今年上半年郑州一批精装修房入市并热销，装修费用计入房价也使得销售价格有所提高。

租赁市场供求关系趋紧

今年我市加大城中村、旧城及棚户区的改造拆迁力度，三、四环内多个城中村整体拆迁，造成租赁房源大量减少，原租客与房东都成为租房需求者，成倍增加了求租量；另外，实施限购限贷政策后，不符合条件的购房者和部分观望者选择了租房，再加上近期进入传统的“毕业季”，大量毕业生涌入租房市场。从而，无形中推高了郑州市的房屋租赁价格。

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展望

后市存在波动可能

叶琦认为，在住房限购仍为调控政策主基调的背景下，房地产市场仍将以抑制投资、投机性需求为主。目前全国楼市普遍出现成交量增长、房价上扬，不排除国家出台新的政策对房地产市场进行调控。因此，今后一个阶段仍存在着波动的可能。

市场供应保持增长

上半年郑州房地产形势好转，开发商以供应带动销售的策略收到良好效果，预计下半年开发商仍将持续增加供应，以达到去化（在市场营销领域，去化率即是在一定时间段内的销售率。在房地产领域称为销售率，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。在房地产销售行业使用频率较高。）在建项目库存、加快现金流转的目的。同时，我市正在推进新型城镇化建设，城中村改造、旧城改造、棚户区改造项目陆续上马，也将加大市场供应量。

改善性需求有望入市

刚进入下半年，央行便下调了银行存贷款利率。降息对购房者的影响，心理预期远远大于月供减少的实质效应。心理预期的改变，使一些继续持观望态度的购房者加快入市的步伐，一些改善性需求也有望进入市场。

量价博弈仍将持续

结合上半年郑州和全国房地产市场情况，虽然房价出现年内大幅反弹的可能性不大，但时隔不足一个月的两次降息，预示了房价基本不会继续下跌；同时，市场成交量的持续回升，将缓解开发企业资金紧张的局面，房价下降的动力会逐步消失，开发商的涨价动力渐强，量升价涨的矛盾将逐步显现。