消费者最担心新政实施后，地产商的压力会演化成房价的上涨。 　　晚报记者 马健 图（资料图片）

　　□晚报记者 黄达 徐刚领

　　今年以来，国家继续通过税费杠杆，对房地产行业进行宏观调控。根据国家税务总局的要求，从２月１日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，也就是说，从过去的按销售收入的１％到３％预收，改为该房地产项目销售达到一定比例时进行增值清算，并且是增值额越大税率越高，最高税率可以达到６０％。

　　新政策的本意是遏制房地产业的高利润。对于新政策实施后是遏制房价或是拉抬房价，目前各方看法不一，不过昨日的房地产股已经出现了跌势。

　　由于土地增值税是地税税种，一些地方甚至一直是免征的，所以，其对于房地产价格的作用力，还要等我省地税主管部门出台执行细则后，才能看得更加清晰。

　　新政解读

　　楼盘卖过八成就清算

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》精神，土地增值税清算，以房地产开发项目为单位，分期开发的以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　只要符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　另外，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在８５％以上，或该比例虽未超过８５％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

　　开发商利润越大税负越重

　　土地增值税是一项计算起来非常复杂的税种，简单说来新政的要略就是把过去的按销售收入低税率（各地不一，一般为１％到３％）征收，改为清算后按增值额高税率征收。这就意味着利润越大，税率越高。这也是部分专家认可国家通过税率调控房地产价格的重要原因。

　　据业内人士介绍，我国现行土地增值税暂行条例及相关细则规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当交纳土地增值税。税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目（即成本）金额５０％的，课税３０％；最高的，增值额占扣除金额２００％以上的，课税６０％。

　　但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的１％至３％。这一税率与房地产行业的高利润明显不符。

　　新政影响

　　对低利润普通住宅影响不大

　　房地产商的压力会不会演化成房价的上涨，最终转嫁到消费者头上？

　　郑州市一家房地产公司高管苏先生介绍说，以前的土地增值税一直在征收，只是征收方式、时间与此次新规不一样。“以前，是在开发商通过‘招拍挂’（即招标投标、拍卖、挂牌出让）拿到土地，过户之前交纳土地增值税，是预收。”苏先生说，对于房价的影响，主要看土地增值税的数量有无变化。

　　业内人士分析，如果清算房地产企业土地增值税，将可能加大房地产商成本，从而带高房价上涨。但是，由于“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的”，享受土地增值税税收优惠，所以，对普通住宅和利润较低的项目，可能影响较小；对别墅和利润较高的项目，影响可能较大。

　　新政，抑制还是抬高房价

　　从２月１日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，而城镇土地使用税额标准提高２倍、新增建设用地土地有偿使用费提高１倍的政策已于１月１日正式实施。在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，２００７年房地产税费调控的大幕已然开启。

　　开发商会拉抬成本少交税

　　“土地增值税从‘预征’转为‘清算’，会压缩房地产开发的利润空间。”上海万欣房地产开发有限公司的一位销售经理说，“清算制”是使土地增值税“恢复”到开发商应该交纳的水准，并不是新增税负——“不是现在要多交，而是以前少交了”。

　　业内人士指出，与土地增值税对应的是开发利润并非成本，说土地增值税会“加大开发商成本”是误读，它只会压缩高利润空间。况且，现行的土地增值税暂行条例还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，可免征土地增值税。土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击，关键还要严格“扣除项目”的界定，否则，开发商做大扣除项目，增值额自然又会“缩水”。

　　

　　拉不下房价就再上新税种

　　１月１日起，城镇土地使用税税额标准在１９９８年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高２倍，其中交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的０．５元至１０元调整为１．５元至３０元。同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高１倍的政策也正式实施。自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。２００７年房地产市场税费政策调控正式启幕。

　　中国社会科学院副研究员尹中立认为，调整相关税收政策对楼市宏观调控有着重要的现实意义，“中国的房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥”。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为：“如果现有政策尚不足以把病（房价逆调控高涨）治好，不排除物业税适时出台。此税种在国际上通行，一般占财产税７０％至８０％的比重，在我国实施也只是迟早之事。”

　　

　　土政策可能抵消新政效力

　　房地产研究专家顾海波指出，联系以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实，人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。譬如，２００６年出台的征收２０％个人所得税被认为是在房地产交易环节“精准调控”的良策，但终被各地的“核定征收”消解。税务总局规定，对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，税务机关可按住房转让收入的１％至３％核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按１％或２％的税率征收，与２０％的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机，地方在具体“落实”中，恰恰将其变成了“合理避税”的对策。

　　“这不能不引起重视。”顾海波说，“税收调控能否起到预期效果，关键还是执行。”据新华社电

　　新政冲击

　　国家税务总局一纸命令，股市也受到了冲击。由于房地产企业土地增值税的征收模式调整，房地产企业依靠囤积土地获取暴利的可能性不复存在，昨日下午，房地产股票带领大盘跳水，房地产板块大跌近１０％。

　　昨日下午，近期本来走势不俗的地产股突然大面积跌停，大龙地产、万科、招商地产等２０余家地产股扫空了买盘，从而引发市场的恐慌，最近一直很“牛气”的深成指也大幅度下跌。

　　特别提醒

　　省地税局

　　将出台细则

　　对此政策，本市地税部门有关负责人表示，其实早在１９９３年，国务院就已发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定了这一税种和征收的税率，只是各地没有得到严格的执行。这次出台政策又对容易模糊的地方进行了明确。至于将来郑州市如何执行，等省地税局制定出具体的操作政策后，市地税局严格执行上级政策就行了。

　　晚报记者 黄达 徐纲领