晚报报道 引发加盟大浪潮

　　“我们只是在郑州个人合作建房的ＱＱ群里公布了这次见面会的消息，想不到来参加的人会这么多。”郑州个人合作建房的发起人刘玉茹对市民的热情关注及参与始料不及。

　　在能容纳２００人的中方园双语小学的阶梯教室里，一下子挤进了３００多人。会议室没有麦克风，主持人只得扯着嗓子大声说：“今天召集大家开这个见面会，就是要讨论个人合作建房联盟会员章程。”发起人宣布：“今天，我们郑州个人合作建房联盟成立了。”一时，台下掌声雷动。

　　在现场，不少市民告诉记者，他们是看了《郑州晚报》１９日的报道后紧急与发起人取得联系的。目前该联盟的人数已达１３００余人，比见报时净增７００人。

　　专家算账 低房价引来喝彩

　　建在４０万元一亩的地上房价成本约每平方米１３００元

　　河南王牌企划有限公司上官同君先生的到场，使会议临时多了一个议程，上官同君曾成功操盘了许多楼盘的建筑和销售，大会请他向大家讲解：房子是怎样建成的？

　　上官同君介绍，郑州个人合作建房应该首选“成本价合作建房”，也就是个人合作建房的目的，是享受法律允许范围内的成本价，这个成本价包括：地价（土地使用价）＋建安费用＋配套费用＋管理费用＋税赋＋其他。以４０万元／亩的地价，１．５的容积率，分摊地价４００元／平方米＋多层建安费６００元／平方米＋３００元／平方米（含配套５０元／平方米＋销售总额的１１％的税赋＋其他）来算，成本价约１３００元／平方米。当然，还有一个特殊情况，就是地价，地段不同，地价不同，地价左右着成本。

　　郑州个人合作建房省去的就是商品房价格中开发商的利润，项目推广的广告、营销费用，以及管理和财务费用，这部分钱在商品房价格中能占２０％～５０％。

　　上官同君表示，建房是一个周期性长、技术要求高、资金密集、风险高的经济活动，如果没有一个绝对的利益保障机制与法律约束，其中任何一个小环节出现问题，都可能让合作建房者受到大损失。作为地产业内人士，他认为郑州个人合作建房可能要经“九九八十一难”才会成功。

　　合建要略 三大环节逐个问

　　上官同君在现场抛出多个问题，请发起人回答，这些问题简要归纳为：

　　拿地环节

　　按照招投标程序拿到这块地的实际价格会达到多少？在拿地的同时，是否考虑小区怎样规划的问题？项目规划标准公开，大家接受以后能否通过政府规划审批？资金方面如何管理？如何保证在合理期限内资金到位？

　　建筑施工环节

　　建筑环节由谁来做？工程进度和工程质量如何确保？成本控制到什么程度？合理利润率达到多少？这些能否使集资者达成一致意见？建安成本、监理工程招标费、管理费、土建工程监理费、土建工程质检费等综合起来控制到多少？建安成本在市场上，不同代建商有不同的价格控制标准，多层价格在６００～７５０元／平方米不等，这个费用怎样选择？

　　销售环节

　　楼层、位置、朝向、面积等差价怎么样确定？如果未抽中意向住宅的合伙人要中途退出怎么办？如果强制不让退出导致的结果将会如何？合作建房者是穷人还是富人，合作建房到底是在为谁建房？集资人当中可能存在相当部分的炒房者，这和个人集资建房目的是否相悖？房屋交付以后产权怎样确定？

　　合建权益 章程全都有约定

　　在仪式上，刘玉茹发了一份《郑州个人合作建房联盟会员章程（讨论稿）》，对专家的问题进行了回答。该章程中对市民的加入条件，房价如何控制，如何保障资金安全，决策层的产生，退出机制的设立都进行了详细规定。

　　合建意义

　　章程规定，合作建房是一群有民事行为、有购房能力的中国公民，以民主议事的方式集合在一起，自愿签署共同合作的协议，共同成立有独立法律地位的机构，以非营利方式运作合作建房项目，以银行托管的方式管理资金，通过市场方式，购得郑州城区的地皮，成立业主委员会和常委会，组建或使用专业的房地产开发队伍，建设住宅楼或小区，拥有公平的住宅分配方法，合理的退出机制，组建自己的物业管理队伍，共同分享商铺和公共设施收益。

　　资金管理

　　对于资金管理，专款专用是项目的基本原则。银行作为资金托管方，需与每个出资人签署资金托管协议，把合作银行作为资金安全的协议担保方，合作建房者会与银行签署一个合作协议，由单个合作者独立在银行开户，由户主和合作建房联盟根据工程进度，共同签字后，银行方可支付资金，这样保证了项目的资金安全。

　　多层合作

　　联盟是根据每套住宅的面积、户型、位置、楼层、朝向等具体差异，按照市场标准给每套住宅评定一个“定额户型补差价格”，补差价格有正有负，全楼住宅的定额户型补差价格之和等于零，通过价格高低的调整，尽可能让每套房都公平合理。然后每个出资人可同时或根据注册的先后挑选自己喜欢的住宅，如单套住宅有多人选择，根据住宅的热门程度先后按照竞价的原则进行拍卖，价高者得。所以，作为合作建房的参与者，是资金、权利、义务、责任等多层面上的合作，应遵循合作建房的项目协议。初期参与者有退出本联盟的自由，后期因地段、房子座向、楼层等原因，如需退出，退出者在退出时需要扣除差价。

　　“楼盘建设则会由联盟或者成立的机构向社会招标，价格最低的中标。同时，为保证资金的安全，保证合作者的利益，我们会要求建筑商全额垫资。并可能利用全国首例个人合作楼盘的广告效应，请知名的房地产商以最低、甚至是赔钱方式参与建设。”刘玉茹对此充满信心。

　　发起人语：互信才能有成功

　　“个人合作建房最大的问题，就是如何让大家相互信任，发起人更应该放弃功利心，坦诚和参加个人合作建房者进行交流，赢得他们的信任。”刘玉茹在仪式后，上网听取网友意见，针对许多人对收取会员管理费产生的异议，她表示，现阶段将不收取任何费用，大家都是作为义工出来工作的。

　　昨日，联盟工作委员会成立，主要负责对大家提供的各种信息进行分类，加以筛选，做出决策。下设协调公关部：主要负责协调各方关系，给筹委会提供准确信息。后勤保障部：主要负责财务管理以及各种资料文件的制作。网络技术部：主要负责新闻信息的及时发布，网站管理以及论坛内容的更新。建筑技术部：主要负责建筑工程的预算，设计、施工等建筑专业方面的管理。综合信息部：主要负责收集各种信息，简单加以甄别，然后呈筹委会，供决策参考用。

　　大家谁有哪方面的优势，可以报名到相应部门。据悉，郑州个人建房论坛（ｈｔｔｐ／／ｗｗｗ．ｚｚｇｒｈｚｊｆ．ｃｏｍ）已正式开通。

　　昨日，刘玉茹告诉记者，已经有一家银行与他们接触，准备接受他们的托管资金要求，土地方面，除了正在谈的两个地块外，还有不少网友积极向他们提供信息。