在临时搭建的场地里，岳砦农贸市场依然人气很足。

　　□晚报记者 祁京／文

　　吴琳／图

　　

　　１月２６日，农历腊月初八，已是傍晚７时，月亮已经升起，丰乐路上，商户赖良（化名）守在零乱的菜摊前，还在指望有客人前来购菜。在他身后，一堵墙把他和老农贸市场分成了两个世界，从尚未完全干掉的水泥就可以看出来，这堵墙的时间并不长。远处，几台大型机械正在奋力工作着，轰鸣声和近处商贩的叫卖声连在了一起。

　　而在丰产路与经五路交叉口，商户王女士刚刚放下手里织了一半的毛衣，从上衣兜里掏出手机。手机那头的人似乎对王女士的商铺很感兴趣，而她则显得有些不耐烦，“要租你就租，我反正是不想干了。”在她周围，空荡荡的玻璃墙上随处可见“招租”的字样。

　　就在这样的一个清冷的下午，这两个相距并不远的姊妹项目，似乎走进了互相验证的时间隧道。

　　Ａ 热闹与冷清

　　“开业的时候买铺都要托关系”

　　王女士是郑州本地人，和丈夫在老关虎屯农贸市场做了１０多年的生意以后有了一些钱。去年关虎屯农贸市场改造成生活广场时，她决定把多年的积蓄拿出来置业。之所以要选择关虎屯生活广场，主要是看中了其良好的位置。王女士说，关虎屯农贸市场在改造之前就由于周围有众多居民区，加之地理位置优越，有不少人气。

　　关虎屯生活广场的前身是关虎屯农贸市场，在去年的“农改超”中，这个农贸市场被由郑州市市场发展局金水市场中心定位成一个集购物、娱乐、休闲为一体的综合项目。关虎屯生活广场包括两栋建筑。一栋地上四层（Ａ栋），另一栋地上二层（Ｂ栋），两栋建筑之间形成了一条Ｌ形的商业步行街。

　　“开业的时候，买铺都要托关系。”王女士回忆说，在托了多层关系之后，王女士才如愿以偿地买到了自己心仪已久的商铺。“谁能想到现在这个状况啊，我真奇怪，老农贸市场生意那么好。”先进的物业、绝佳的地段、一流的设计，这一切商业地产成功的要素都有了，但实际情况却是，在关虎屯生活广场，“出租”、“转让”，甚至是“急转租”的字样随处可见。

　　“生意不好啊，再这样下去就只有关门的份了。”张先生早早地关了门，站在丹尼斯门口，失望地望着人潮如织的丰产路，“这里好像是一个被遗忘的角落。”

　　整个生活广场，只有丹尼斯还在光鲜亮丽地存在着。在门口停车场的一角，破旧的喇叭在声嘶力竭的呼喊着：“好消息，好消息，特价……”叫卖声在腊月的寒风中显得那么无奈。

　　Ｂ 投资与收益

　　“２３年后，这个项目就要收归村里”

　　“现在看来，项目设计没问题，主要就是当初的分割出售造成了现在的经营困难。”作为关虎屯生活广场和丰乐生活广场的主要参与者，河南省商业协会副会长何宏剑也在反思之中。何宏剑介绍，由于缺乏银行对“农改超”项目的资金支持。开发商用于改造建楼的资金来源于对商铺使用权的出让。而由于这个项目规格太高，面积太大，所以被切成很多小块来出售。但是，开发商出让使用权就失去了控制权，处于被动，以后发展的局面，不能为开发商所控制。

　　“切分成均等的单元面积出售，让经营直接陷入了被动。”何宏剑认为，出让商铺使用权的弊端已经在关虎屯生活广场显现，小业主将铺子出租后，商户经营产品多为服装鞋帽，生活广场更像服装广场，使得整体业态偏离了当初的设想方向。“最好是业主联合起来把铺子返租给开发商，由开发商统一经营，打通店铺间的地界，引进一些大的项目。

　　然而这种想法遭到了部分业主的抵制，王女士就是其中之一，她认为，虽然关虎屯生活广场目前的状况不好，但长远来看，这一地区的地价显然是要上升的，在这种预期之下，金水市场中心提出的价格显然不具备优势。

　　这块土地的拥有者则打着另一副算盘，当地村委会的一位工作人员说，按照协议，这个广场２３年后就要移交给村里，“所以目前怎么经营，我们并不关心，反正这个市场早晚是村里的。”

　　按照这种说法，似乎可以理解为何当初要采取单纯卖铺的形式，而不是出租或者返租。业内人士刘猛指出，按照现在郑州年返８％的产权式商铺反租方式计算，投资方要在１２年以后才能获利。“而到那个时候，距离产权交还给村里，只剩下１１年，更何况商业物业不可能连续使用１２年不做一点维护，这又是一笔投入。”考虑到资金回转周期过长，独立运作“农改超”的投资方只能选择出售物业。

　　按照这种算法，土地所有者几乎没有付出一分钱，却收获了一个“农改超”样板，而投资者和商户，则必须在剩下的２１年里力争拿回更多属于自己的利益。

　　Ｃ 困局与对策

　　“城市的发展和市民需求需要平衡”

　　“超市？那里面的菜不新鲜不说，而且价格要比我这里贵两毛往上。”在丰乐路上，商户林小芳一边打点着自己的蔬菜，一边说。从１９９６年市政府号召“退路进店”以后，林小芳就进了岳砦批发市场，“不在市里做了，我准备往北环那边走走看，毕竟我们不能不做生意。”而对于正在招商的新市场，林小芳并不感兴趣，“一天要完成一万二的营业额，上头收取７％，卖菜哪能卖出这个钱啊。”

　　“根据级差地租理论，随着郑州经济的不断发展，地价必然要上升，农贸市场将逐渐被挤出市中心。”何宏剑说，“这是因为，农贸市场的租金和新的商业地产相比，要小得多，占据更好土地资源的所有者当然要寻求更大的获利。”何宏剑认为，如果政府不对土地使用做强行规划的话，农贸市场退出市区是一种必然，“这对市民对农副产品的价格需求并不一定有利，而且事实也证明城市离不开农贸市场。”

　　没有人怀疑“农改超”是农贸市场的发展方向，但是“农改超”出路何在却是开发商和投资者心里都没底的问题。目前郑州市共有各类集贸市场１００余家，根据２００３年６月郑州市政府出台的《郑州市商品交易市场建设发展纲要》。到２０１３年，郑州市将规划建设１２个商品交易商务园区和３０个超市化农贸市场。毫无疑问的是，这样的工程需要资金和政策支持。

　　在我国其他城市，“农改超”都是市政府直接出面参与，提供包括政策和资金的一系列优惠措施。而在郑州，几乎所有工作都由缺乏政策和资金扶持的郑州市市场发展局来承担。这其中，巨大的资金缺口将只能依靠于土地收益，而这种模式，则必然要把利润微薄的农贸市场推到城市的边缘上。

　　“郑州的农改超一直在尝试中进行着，全国目前也没有普遍适用的模式。”何宏剑说，“早期的康家乐生鲜超市由于缺乏产业链支撑，不到半年就倒了。改造后的黄委会菜市场生意也很冷清，说明单纯的升级模式走不通。”而“关虎屯和丰乐两个生活广场，则是另一种模式的探索。”

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　　“农改超”的几种模式

　　从各地农改超企业的结果来看，归纳起来有几种情况：

　　１．全面退市或转型：广州家盈和家宜；厦门如意；福州久佳、洋下和好日子；南京和杭州的农改超等。２．以不变应万变：从连锁经营之初就以农产品超市化经营为特色的企业，例如深圳民润；武汉中百等。３．成本导向，向下兼容：严格控制店铺资金投入和经营成本，店铺的经营形式也因此向农贸市场回归，例如厦门超大。４．从农改超到农加超：以市场和消费为导向，从农改超到借助农贸市场人气的农加超，例如南京苏果。５．从农改超到多元化：成功借助农改超起步，并经过转型，走向生鲜超市、大卖场和便利店等多种业态，例如福州永辉。６．商业地产式农改超：重庆的农改超以商业地产销售返祖方式，借农改超之名行房产销售之实，例如重庆龙寰等。