“那天是人挨人，人挤人，根本就走不动。那阵势感觉能把郑东新区给挤爆。”回想起前些天到郑东新区看焰火的场面，去年已经搬进绿地老街一期社区的程先生告诉记者，那晚和那么多人一起看焰火，第一次感受到了郑东新区的巨大魅力。

　　销售看好 人气尚少

　　在与程先生的对话中，记者发现他并不是郑州本地人。“我家是商丘的，原来一直在商丘生活。”程先生点燃一根烟并坦言，“我原来是商丘一家食品厂的负责人，经朋友介绍在这里买的房。”当问及为何来到郑州时，他说：“公司需要扩大，打算在郑州设立办事处，同时也想把孩子安置在这里上学。”他相当看好郑东新区的发展前景。

　　２００５年，７７．８３万平方米的商品房销售面积使郑东新区房地产开发一举超过二七区、管城区、惠济区，成为郑州房地产开发最热的区域。据资料显示，当年郑东新区商品房均价为每平方米３４８１元，高出郑州商品房整体均价５１５元。而就在那一年程先生把４０余万元的购房款，一次性付给了这里的开发商。

　　随着去年郑东新区“五年出规模”关键一年的发展，郑东新区ＣＢＤ外环３５栋１２０米高层全部投放市场，会展宾馆也于去年１０月份破土动工。联盟新城、第一大街、中央特区、中央花园、老街郑东新苑、阿卡迪亚、百合公寓等一大批老盘已趋成熟。

　　然而，房地产开发升温的同时，郑东新区的房地产也会面临前所未有的市场竞争和销售压力。“开发规模的进一步扩大，将加剧同业之间的竞争，而原有的空置房和大量入市的新商品房将检验市场的消化能力。”河南社会科学院副院长刘道兴说。

　　大量楼盘的建设与成熟，并没有迅速提升这里的人气。问及对新区的感觉，程先生有些犹豫：“平时白天有个活动什么的还好些，但是一到晚上就有点空。”

　　而在大量楼盘相继落成并入住居民之后，为何新区的人气还让程先生觉得有点空？根据程先生的说法，包括介绍他在郑东新区买房的朋友在内，仅在他所居住的这个社区，购房的商丘籍人士就有几十家。

　　外售渐少 本地增多

　　“当初很多人买郑东新区住宅的时候，带有居住目的的不多，因为那时新区既没‘形象’，也没‘规模’，更别说学校、医院、商场等相关生活设施了。第一批买房人主要是来自郑州周边地市或者其他地市的投资者，或者将来打算到郑州生活的人。因为这里，政府重视、价格优惠、适合投资，而且以后升值率很高，所以像程先生这样直接搬进新区居住的人不多。”

　　程先生的话无疑证明了刘道兴的分析。程先生坦言：“升值率高，是我们这批人买房的原因之一。”

　　据早前郑东新区管委会统计，在东区购房投资者中，３３％是郑州市民，４７％～４８％是省内置业者，１３％是省外置业者。“新区不是郑州人的新区”，在新区开发的前几年，曾有人在网上发布这样的帖子来调侃大量外地人群的购房潮。

　　“这种现象并没有一直持续。” 谈到东区未来的人居发展，道丰沟通地产策划公司的吴先生认为，随着新区规模的呈现，新区的城市景观、建筑质量、社区环境都是老城区没法与之相比的。随着天然气、暖气、通信、银行等配套设施的健全，公交车的通行，这些优势大大激起了郑州本地人在新区购置住房的欲望。

　　“同时，随着东区房价这两年的强力攀升，现如今已经达到一定的水平，以后高速攀升的情况将会有所减缓，房价将趋于稳定。”在吴先生看来，这也就意味着会减缓以投资为目的的外地购房者进驻郑东的脚步。

　　在郑州老街坊置业销售负责人那里，记者得知，在老街前两期的销售统计中，外地人占据了近１／２的比例。然而在该楼盘三期的开发中，购房的客户大部分变成了郑州本地人。为了适应“大气候”的变化，郑州市去年也出台了多种一系列优惠政策：已经参加房改，但未达到应享受住房标准８０％的人员，可在郑东新区购买一套经济适用房。

　　“由于置业目的和使用方式的不同，大量本地购房者青睐于在新区购房，这样一方面会增强人气，同时也将带动这里的商业发展。”

　　商业与人气 谁先谁后

　　随着去年盛世年华、龙腾盛世等楼盘的相继建成，郑东新区“多层加大户型”的社区模式被“高层加小户型”打破。

　　“这些社区的开发，给了众多生活在郑州的年轻人，购置东区住宅的创造了条件。这些楼盘的上市，对于带动东区人气是一个很大的突破。”一位业内人士这样分析，“这些人群，资金不多，但是喜欢追求新鲜、前置的东西，而不是很在意上班地点的远近。郑东新区正是他们所追求的目标。”

　　一位打算在东区购置小户型的朋友，曾算了一下住在东区后早间的行程表：７时起床，洗漱完毕７时１５分；吃完饭７时２５分；赶往公交车站，等车，上车７时３０分；换乘公交车７时５０分；赶到办公室８时１０分……在这个行程表中，从换乘公交车占用的时间，不难发现还是相当客观。而按照此表时间也并非特别紧张。

　　“但如果这里一直没有大型商业的出现，我们的生活仍不方便。”那位朋友提出了自己的顾虑。

　　“宝龙城市广场、温哥华城市广场等大型商业项目已经启动，但若发展起来还需假以时日。这个时候一些社区内商业配套的完善就成为必要条件。”刘道兴说。

　　随着新区一些社区的成熟，里面的配套已经“初显峥嵘”，在顺驰第一大街正门两侧，已有数家餐馆、超市等商店聚集在两旁，沿街商铺有五六成已经开张。“这里虽然没有老城区的配套成熟，但是还能勉强满足业主的日常需求。”对于新区的商业配套，程先生还是有些尴尬的笑容，“但买东西，我们现在一般还在老城区。”

　　记者走进一临街小商店，发现７０平方米的商铺里，零零散散地摆放着并不齐全的货品。店主告诉记者：“现在没有太多人，所以商店也不敢进太多。”商业与人气，谁在先、谁在后？一时间成为陷入“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”的诡辩法则中。