□晚报记者 来从严 实习生 李威／文

　　晚报记者 吴琳／图

　　

　　５月１９日，央行进行今年以来的第二次加息，房贷利率也随之上调。银行加息，对贷款购房者显然是不利的。所幸的是，在目前房贷市场激烈竞争的形势下，银行推出了许多有利于不同贷款客户的、富有理财功能的个人住房贷款新品种。作为聪明的房贷理财者，他们会从多家银行提供的不同房贷新品中化解加息的不利，变不利为有利。贷款购房者只要综合考虑目前财务状况、预期收入前景和投资理财偏好等因素，总能找到一款适合自己的房贷品种。

　　“固定利率”房贷

　　适合稳健购房者

　　固定利率房贷是指消费者在签订购房贷款合同时，即选择固定利率贷款，也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动（上调抑或是下降），借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。其最大的特点是能让客户锁定未来的利率风险，利率不随物价或其他因素的变化而调整。因此，它最适合的人群是那些预期利息处于上涨周期、想规避升息风险的房贷客户，以及那些希望长期获取稳定租金回报或是以租养贷的购房者。但理财专家也提醒说，固定利率房贷的优势，只在加息周期内显现，贷款者应考虑实际情况选择还贷方式。

　　“随心还”房贷

　　房贷还款自己做主

　　光大刚在省会推出“随心还”伞形房贷，其包括“Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ”四个子产品，针对不同的贷款人群，贷款者可以根据自身需求自由选择其中的某个子产品。“随心还”分别针对有提前还款需求、有延期归还月供需求、入住前减轻还款压力和未来收入变化较大的人群。

　　记者了解到，“随心还Ｂ”可以跟光大银行其他房贷产品组合使用。“随心还Ｃ”和“随心还Ｄ”都针对入住前资金紧张和未来收入呈现波浪式变化的客户打出了省息牌，在允许客户决定房贷产品的同时将省息放在了首要考虑位置。“随心还Ａ”专为具有提前还款需求的贷款者设计，允许贷款者根据自己的预期收入调整正常月供和到期大笔还款的比例。例如贷款者选择５０万５年期的贷款，可以跟银行约定第一阶段（前４年零１０个月）归还本金３万元（最低可达总贷款额的５％），其余本金留到５年的最后两个月归还，这样比按月等额还款可省息８０９３元。

　　“直客式”房贷

　　适合节省费用一族

　　“直客式”房贷是指银行直接把购房款贷给购房者，开发商对一次性付清房款的折扣优惠，这种让购房者把自己的房款首付和获得的银行贷折扣相当可观。例如一款加在一起的总房款一次性付给开发商的贷套总房价为７０万元的商品房，使用直客式款模式。直客式房贷的最大好处就是能享受房贷，将节省２．１万元。另外，总购房款下降，相应的税费也会跟着减少，如修维修资金、契税等。此外，由于省去了开发商指定律师的审核购房者资格环节，还节约了律师费。另外，目前市场上还推出了直客式二手房按揭业务。二手房买受人不论是自行成交还是通过经纪公司撮合完成交易，均可以到相关银行申请贷款，由银行直接受理。这也可令购房者节省上万元的服务费用。

　　“随借随还”房贷

　　适合家有“闲钱”的人

　　办理该业务前，购房者需在银行办理个人住房抵押循环授信。办理“随借随还”后，客户每天都可以通过网上银行和电话银行即时归还贷款或立刻提取贷款资金，有钱就还款，要用钱就贷款，既方便又省息。还可以选择“自动还”功能，设置好关联的还款账户，该账户的活期存款超过约定的部分，每天都会自动用于提前还款。当客户资金紧缺时，只需要通过网上银行或电话银行就能马上在授信额度内从银行借取资金。比如李先生在银行贷款了５０万元，并获得了银行２０万元的授信额度；如已还款１０万元，那么李先生可以随时借出１０万元。

　　“随借随还”房贷最大的特点就是，还款人根据自身的经济状况自行设计还款计划，可以月供，周供，不受提前还款次数以及金额的限制，甚至可天天提前还贷，是兼顾融资及理财的方式。另外，由于是通过网上或电话办理，不必到银行去，让购房者还省事，不必为提前还贷操心。

　　“安居贷”房贷

　　将风险推向第二阶段

　　刚在省会房贷市场面世不久的“安居贷”，将整个还款期限分成两个阶段，第一阶段最短１年，最长３年，客户可自由确定第一个还款阶段归还的本金金额，最低１００元，即平均每月还本金额不足２．８元。第二阶段中，余下的本金需要偿还完毕。这种新品种的优势在于缓解了一时的资金压力。但是，将所有的风险推向了第二阶段。银行业内人士称，这是房贷市场细化成熟后的实际需求。目前不少房贷客面临着供子女升学或者出国的大额消费支出，减少前三年的还款负担，待子女学成毕业、家庭财务状况改善后，即有实力增加每月还款。

　　据分析，如果３年以后房贷利率步入降息期，那么选择这一品种房贷客肯定获益匪浅。如果３年后利率走势和目前相比保持稳定，基本没有明显的变化，那么该品种也是一个不错的选择。但是，如果３年后利率不跌反涨，那么房贷客则将面临更重的还款压力。专家提醒说，该新品种一定程度上导致银行和房贷客之间，对未来３年后的利率走势展开了一场“博弈”，判断准确才会是赢家。

　　“接力”房贷

　　适合暂时低收入一族

　　个人住房“接力”贷款指父母双方或一方与某一子女作为共同借款人，贷款购买住房，父母和子女共同构成还款能力。同时，父母必须将所购房子的所有权归给子女，或在产权证上同时写明双方名字。

　　接力贷款主要适用于两类情况，一类是贷款对象为年龄偏大（不超过６０岁），按现时规定（借款人年龄＋贷款年限≤６５）来看收入情况较好，但目前收入偏低，可贷年限较短，月还款压力较大，希望通过指定子女作为连带还款人以延长还款期限的借款人。另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。接力房贷，最大的好处是可以借助父母或是子女的还款能力来早日实现住房梦想。