【为理想造城·第二纪】 展露

　　近几年，郑州房地产市场在健康发展的同时，也出现了一个有趣的现象：无论城区还是郊区，开发规模较大的楼盘都取得了不同程度的成功。在房地产市场竞争日趋白热化的情况下，规模大的楼盘无论是综合素质、配套、价格、开发成本，还是发展商实力、品牌效应，都是单体楼或者规模小的楼盘所无法比拟的。大盘一波接一波的推盘活动，一版接一版的推盘广告，既做大了自己的影响，提高了知名度，也使楼盘一波接一波的热销。强大的攻势，使小盘难以招架，销售形势虽各有千秋，但总体成交情况不理想。于是，业内盛行“只有大盘才能生存”的说法，这是真的吗？

　　大盘主导市场的时代

　　市场上有一种观点：“拿到地块大的发展商才是有实力的发展商”。虽然未必正确，但也有许多的佐证。首先大块地，数百亩的土地，本身就是一个不可再生的宝贵资源，能拿到或者买到手的发展商，一定要付出相当的代价，而这个代价也就是发展商实力的象征。第二，大的地块开发投入也就大，如远大·理想城据说已投入数亿元，盘子大，投入的资金肯定要大，这就是实力。

　　大盘主导市场，不仅表现在发展商的实力上，更重要的是表现在大盘的发展商都在极力创造一种新的生活理念，推荐一种新的生活方式。发展商不仅是新生活方式的营造者，还是新生活方式的教育者。每有大盘出现，我们总会发现生活有多么的缺憾，只有住进这些新开发的大盘，我们的生活才会完美一点。郊居化、生态化住区，把我们引向绿色的原野：“运动就在家门口”，让我们再一次意识到运动的重要性和生命的意义；“一个心情盛开的地方”，把物质生活享受又提高一层，又升华到精神领域；“许郑州一个理想”，让我们上升到更高的精神层面，填补都市的苍白和心理需求，呼应心灵的召唤，让生活回归生命的本意；生活在大盘，就是享受潮流生活、走在潮流前的新人类。

　　大盘发展商不仅为我们指明生活的走向，并不遗余力地让我们相信：这是真的，同时，也确确实实地用他们的实力和智慧为我们建造环境优美、素质优良的楼盘和房子。生活质量是否达到发展商描绘的那样，只有见仁见智。但房子的质量的确没得说。

　　还有一个不争的事实，规模较大的楼盘，销售业绩普遍不错，每年销售业绩前１０名，都是大盘；小盘鲜有上榜者。这也是大盘与小盘不对等的必然现象。

　　小盘决胜关键在战术

　　一位远大置业的高层说：“以后的房地产市场，必将是弱肉强食、大鱼吃小鱼的时代。将来能够生存的房地产企业必须具备三点，一是资本运作能力，二是成熟的开发模式，三是人才储备。”

　　对于初涉房地产领域，资金实力不足，只能开发小规模的发展商，其开发模式不是成熟的，人才储备更是问题。这类楼盘在郑州不少，有成功的，也有失败的。综观各小盘表现，战术竞争是关键。第一，巧选地段。在地理位置上选择居住人口多，房源少的地段，房子一推出，巨大的区域市场承接力就把房子消化掉了；第二，建造适合区域内目标客户要求的房子和环境，尽可能满足他们的消费心理，价位低一点，服务好一点，留住本区域内的置业者；第三，不断开发卖点，制造需求。在定位清晰的情况下，不断制造注意力，在不同时期，都有引人注目的宣传要点，在市场上掀起一阵热浪。另外，一种小盘的生存方式是：“背靠大树好乘凉”。例如，大盘远大·理想城的热销必然会带动东南板块小盘的销售。

　　像远大·理想城这样的大盘所倡导的是一种生活理念或方式，有很大的目标客户群体和传播受众。就像一盏灯能照亮很大的面积，但是，却不能照到距离灯最近的位置，“所谓灯下黑”就是如此，而这片区域就是小盘的市场空隙。

　　由此可见，大盘卖的是生活方式，单体楼应该卖主题，至少在近几年应该如此。

　　规模化经营是大势

　　房地产业是个传统产业，在我国又是一个新兴产业，如同ＩＴ技术一样，是在世界各国技术成熟的情况下发展起来的，有许多共性的东西可借鉴，有许多技术可“拿来”，更有许多人才、资金可为我所用。

　　“站在伟人的肩上”，这就使我国的房地产业发展得很快。短短的二十年，几经波折，既锻炼了队伍，也培养并完善了市场。

　　“郑州房地产企业，虽然经过几轮淘汰，但仍然存在总量过于庞大，结构不尽合理，小企业过多等系列问题。”这是业内一位资深人士的观点。他认为，房地产开发是资金密集型行业，随着市场的成熟和竞争的激化，利润空间必然越来越小，而开发企业若想获利，滚动发展，就必须进行规模较大的开发，从而达到综合利用资源，提高资产使用效率、实现利润最大化的目的。

　　远大置业决策层深谙资本运营和规模化管理，为什么万科的房子建到哪里，就热销到哪里，就带旺到哪里。除了万科的品牌因素外，规模化经营是其一大特点，大盘、高档，优质服务，建得快、卖得快、资金回笼快，资金利用率就高，易产生效益。所谓“船大好调头，且可以驶得平稳。”

　　规模化经营已是大势所趋，远大置业开发近５００亩的大盘，７６万平方米地中海风格的建筑群将是今年郑州楼市的新贵和亮点。一位业内人士说：“像这样的气魄，像这样的大盘今后在郑州不会多见了。”

　　当此规模化经营大潮涌来的紧要关头，弱小发展商可能还有一定成长时间。在这段时间里，要么抓住机遇，做大做强；要么赶快清货退场，若犹豫不决，可能会拖垮自己。