刘社 　　宋福林 　　晁杰 　　雷广辉 　　陈健 　　王正 　　连华

　　●向下发展，向外突围，成了这次跑马圈地的新特征

　　●房产企业的这种扩张行为，是一个由近及远的过程

　　●房地产开发商寻求突围，势在四方的格局逐渐成型

　　□袁瑞清 晚报记者 樊无敌 文／图

　　地产突围

　　当一个城市土地不足以支撑更多的房产企业发展时，主动寻求战略突围，向地市及土地资源较为宽松的城市发展，成了很多房产企业自觉或不自觉的选择。

　　——河南财经学院教授 刘社

　　打造河南企业形象

　　河南道丰沟通地产运营机构行销总监 晁杰

　　在河南财经学院教授刘社看来，城市土地的稀缺性和不可复制性，仿佛一根巨大的经济杠杆，撬动着整个房地产业开始新的发展轨迹。所不同的是，向下发展，向外突围，成了这次跑马圈地的新特征。

　　“城市空间发展的有限性和楼盘的不可复制性，使得不少房地产企业将发展的目光投向了市场潜力较大的二三线城市、地市级城市”，刘社说，许多郑州的房地产企业也纷纷开始“上山下乡”或向省外发展。他说，这些企业往往有着成熟的楼盘开发模式，成功的产品设计和先进的营销手段，并且具有良好的品牌号召力，能很快赢得当地消费者的认可。“这是一个由近及远的过程”，刘社分析说，房产企业往往首先会选择一些距离中心城市较近的地方，如中牟、新郑、上街等，这些地方不仅与中心城市有着千丝万缕的联系，比如文化背景和消费观念的相似性，同时它们还扮演着城市后花园的角色，因此能吸引业主前来购房，具有较大的市场潜力。

　　“发展不会是一帆风顺的”，尽管现在还不能判定房产企业的这种扩张行为到底具有多大的前景，但刘社认为这是房产业的发展趋势。“房产发展要有两个条件，一是资金，二是土地”，刘社表示，资金是可以流动的，但土地是固定的，是不动产，当一个城市土地不足以支撑更多的房产企业发展时，就如同牧羊人开始寻找放牧草场一样，主动寻求战略突围，向地市及土地资源较为宽松的城市发展，成了很多房产企业自觉或不自觉的选择。

　　“一般来说，地市级城市的土地开发与省会城市是有５～１０年左右的时间差的”，刘社认为，房产业的“上山下乡”运动不仅缩短了这一差距，还将极大促进地市级及县级城市土地的开发和房产业的发展。

　　晁杰一直坚信房产企业走向地市和图谋省外是一件十分利好的事。“河南需要塑造自己的经济形象和企业形象”，晁杰说，房产企业在某种程度上是社会稳定的晴雨表，走到外面去，去迎接更大的挑战，这就是企业发展的一种进步。对于郑州来说，他认为，这不仅将拉动省会房产行业和经济的快速发展，也有利于河南树立新的企业形象和经济形象，同时，走出去也是一个不断学习的过程，“将产生一批管理规范，理念先进的优秀企业，为河南在未来的竞争中赢得更多的主动权。”

　　求生存与谋发展并存

　　河南前沿房地产咨询有限公司总经理 雷广辉

　　在雷广辉眼中，在房产企业“上山下乡”的大趋势中，这些分成了阵容明显的两派：一类是品牌公司，按照自己的企业发展战略到地市、县谋求发展，完成企业的战略布局；另一类是在郑州没有立足之地被迫到地市、县去寻求生存空间。“无论其目的是什么，但有一点是硬道理，存在就有必要。”他认为，城市土地是有限的，因此房产业在一座城市的发展空间也是有限制的，这便促使着这些企业将目光投向市场空间较大的地级市和一些二三线城市，“品牌企业是为获得更大发展，求生存企业是为占有一席之地”。大浪淘沙，适者生存，雷广辉说其实地市的市场也不均衡，很多不能很好把握市场的房产业也在下乡的过程中被抛到了市场的边缘。

　　走出“水土不服”的泥沼

　　河南恒辉房地产顾问有限公司总经理 陈健

　　势在四方

　　房产业选择“上山下乡”，一方面是避开大城市激烈的市场竞争，开拓新天地；另一方面是这些二三线城市经济基础好，居民收入水平高，与中心城市购买力不相上下。

　　——河南鑫苑置业总经理宋福林

　　“如同人类迁徙一样，很多房产企业在他乡陷入了水土不服的尴尬境地”，陈健说，面对“上山下乡”热潮，房产企业也应保持理性，不要盲目随从。他认为，在房产企业“上山下乡”的同时，房产策划代理公司也在进行着同样的活动。“土地成本会越来越高，这决定着开发商不得不采取集约化的发展战略，而这种后果使得房地产策划也被要求更加精细化”，陈健说，产品同质现象日趋严重，对房产策划代理公司的要求也日益提高，如何让产品质量升级，如何走差异化道路，这将是很多代理公司应该首先考虑的问题。

　　“郑州每年新注册的房产企业有１００多家，但同时被注销的也有１００多家”， 在河南鑫苑置业总经理宋福林眼中，郑州房地产业的竞争日益白热化，在这种情况下，房产企业选择“下乡”和出省也多少带有一点战略上的紧迫性。

　　的确，郑州的房地产开发商早已耐不住寂寞，突围，势在四方的格局逐渐成形。新地产进军新郑，金成进军新密，新田置业进军荥阳，天明进入中牟和商丘，宇通不动产进军许昌，省会房地产开发商河南东方置业公司经过竞标，更是摘取了洛阳市新区的“地王”项目。

　　宋福林认为，房产业选择“上山下乡”，一方面是避开大城市激烈的市场竞争，开拓新天地；另一方面是这些二三线城市经济基础好，居民收入水平高，与中心城市购买力不相上下。“这有助于提高这些城市的建设水平，促进人居环境的改善，加快城市化发展步伐。而对于开发商而言，则能赢得更多的顾客，占有更多的市场份额。”

　　“让更多的人住上更好的房子”，宋福林说，鑫苑的扩张不仅仅只是战略上的考虑，更是一种兼济天下的企业责任与博大胸怀。

　　但鑫苑的目光似乎投得更远。如今，鑫苑的脚步已经延伸到了济南、合肥、苏州、成都等地，并且这种发展的步伐还在继续前进着。作为一家有着１０年发展史的知名企业，宋福林十分自信鑫苑的品牌号召力。２００６年，鑫苑进军山东，当时济南的主流媒体纷纷以“河南地产大鳄进袭泉城”为题进行报道，大有狼来了之势。“这说明鑫苑有着良好的品牌形象，也赢得了众多消费者的认可”。

　　筑在中央，势在四方。宋福林说，房地产企业的这种发展趋势，对于促进地方经济发展，拉动城市建设的影响是十分巨大的。

　　“现在走出郑州的开发企业大部分发展得都还不错，如建业、鑫苑、新世纪等公司，无论在省内还是省外，走得比较平稳。”王正说，代理公司面对房产的企业“上山下乡”运动，起着一定的推动和促进作用，在其中占据很重要的地位，因为随着房地产开发企业的不断发展壮大，也要求代理公司必须提高自身的发展，放开眼界走出去，与开发商一起共谋发展。

　　“‘上山下乡’运动是新形势下房产企业发展到一定阶段出现的必然现象”，王正认为，这也是大的开发公司发展的一个必然趋势，对于整个房地产行业的平稳健康发展有着重要的促进作用，会越来越多地促进这个行业的规范化发展，同时对于当地的城市化进程也有一定的促进作用。

　　促进房产行业规范化

　　厦门天力行（河南）房地产营销策划机构总经理 王正

　　“从长远意义来讲，品牌房产企业的扩张前景是好的”，连华在接受记者采访时说，扩张是房地产企业发展理念的一种提升，房地产开发商已不再局限在本地市场，而是将目光投向了全省、全国，这不仅是企业实力与底蕴的体现，更是一种开放胸怀和对企业及产品充满自信的表现。

　　通过扩张不仅能给房地产开发刚起步阶段地区以及仍有极大发展空间地区，输入先进的成功经验和更为有效的开发模式，而且还能有效避让竞争，给企业更多施展拳脚和抢占市场的机会，缩短不同地域住宅产品和规划设计的差距，带动我国房地产开发水平的整体进步。除此之外，由于跨区域开发大多为品牌实力型企业，因此这也将极大地撼动原有的房地产市场格局，加剧国内房地产企业的“洗牌”行动，让更多的优秀企业和产品尽早脱颖而出。

　　打造更多的优秀企业

　　智信地产（中国）有限公司总经理 连华