●大量小户型项目扎推投放市场，小户型红海已然在郑州形成

　　●股市的火爆也让许多投资者将目光转向了股市

　　●郑州缺乏如北京、上海等大都市里的数量庞大的年轻白领消费者，小户型暖春尚未到来

　　□晚报记者 袁瑞清

　　如果说“国六条”的出台，为小户型的大量涌现埋下了伏笔，那么，城中村的改造则促使这一伏笔的功用变的愈加明朗。

　　“目前，郑州市场上在销的拥有独立楼层的小户型楼盘有６０多个。”一名房产业内人士告诉记者。相对于郑州这个并不算太大的市场，如此众多的小户型楼盘集中投放，所带来的竞争压力无疑是巨大的。

　　小户型红海已然在郑州成形，小户型在市场上已然大行其道，但消费者的购买积极性却并没有如开发商预料中的热情高涨，小户型住宅的销售暖春迟迟没有到来。

　　郑州进入小户型红海

　　自从著名学者钱·金教授和莫博涅女士的《蓝海战略》问世以来，红海与蓝海这两个词汇开始被频繁提及。“红海”指在已知市场空间的血腥竞争；“蓝海”则指开拓新的市场空间。不难看出，郑州小户型市场正处在“红海”时代。

　　２００１年的时尚ＰＡＲＴＹ惊鸿出世，掀起了郑州小户型的“十月革命”。此后，小户型在郑州一路高歌猛进，发展态势迅猛。如今，王鼎国贸、思达·数码国际公寓、曼哈顿广场、清华ＳＯＨＯ广场、中凯·华府、鑫苑都市公寓、博客工社、非常国际、咖啡公寓等，就仿佛千树万树梨花开一般，小户型的井喷之势已然呈现。这些项目分布在郑州的各个行政区域，既有体量较小的单体项目，又有作为城市综合体项目的一部分而存在，价格多在３５００元／平方米到６０００元／平方米之间，项目平均价格要高于同区域的多层住宅。

　　在河南道丰沟通地产运营机构行销总监晁杰看来，引起小户型开发火热的原因主要有两点：一是“９０平方米以下房屋必须占到新建项目户型比例的７０％”的政策限制；二是投资者及年轻买家对小户型的旺盛需求。

　　“原本小户型的诞生是把购房末梢的边缘客迅速拉进购房置业的队伍里，让更多暂时住不上大户的人群，有一个更多元化的选择；方便多方面的人居需求，如赡养老人、为孩子上学等。” 晁杰说，如今很多的小户型已背离了这一最初的目的，“现在的小户型是小户型的户，大户型的型。”

　　小户型井喷带来的并不仅仅是市场竞争的升温，同时也产生了不少问题。一些新入行的开发商通过对小户型的开发，让消费者为其支付昂贵的学费，进而实现了“赚一笔就走”的“如意打算”。小户型同质化现象同样令人堪忧，相同的产品设计、相同的物业配套、相同的管理模式……这无疑违背了小户型因人而异的初衷。

　　一名房产专家曾指出，大部分小户型产品单层面积大，单层户数少则十多个单位，多则二十多个单位，造成了在有限的空间里，厨、厕得不到合理解决，通风采光差等现象，且很多项目也没有双气，“因此，部分差的项目或差的户型出现滞销现象便也不难理解了。”

　　小户型市场在哪里？

　　到底谁在购买小户型？或许这句话能回答这个问题：“２０岁的人用来住，３０岁的人用来玩，４０岁的人用来投资”。作为过渡性和投资性的产品，小户型的确吸引了许多新新人类和投资者关注的目光。但同样也正因为如此，小户型让很多消费者望而却步。

　　出于经济考虑，李小姐一开始就把目光锁定到了小户型，最终选定了一个郊区的楼盘。虽然这个楼盘当时还处于挖坑阶段，周围只有一个漂亮的售楼部挺立其间，但在售楼小姐的游说下，她还是买下了其中一套房。可当房子盖好后，她发现无论是户型结构还是小区环境，都和她设想的有很大差距。同时，李小姐正准备结婚，小户型的房子已经不能满足生活需要，而且家人也希望她买一套长期居住的大房子。于是，她想将房子卖了，但并不容易出手；想将其出租，但由于位置的原因，租房的人并不多。

　　李小姐如今一提到这套房子就犯愁，她告诉记者，当初买房子时花了２０万，做了３０年的房贷，月供７００多元，“按照郑州的行情，那个位置的小户型月租很难上７００元。”她说，房子现在成了她食之无味、弃之可惜的“鸡肋”。

　　小户型与中国人传统的安家置业梦想是有出入的。李小姐说，小户型用于暂时居住还可以，一结婚生子就要换更大房子。这时候小户型的出路只能是转手卖掉或是出租。“可谁也不敢保证几年之后的二手房市场，或者房屋出租市场会是什么样子，所以购买小户型还是应该慎重。”

　　楼市投资资金需求量大，回报周期长，而近段时间来股市的火暴也吸引了不少分流的房产投资资金。记者采访中发现，许多年轻人也觉得目前股市总体仍算稳定，因此想“下水”试试。正想进入股市的许先生告诉记者，“我手头资金只有几万元，投资小户型压力比较大。现在想选业绩比较好的股票或者基金试试，应该是最好的投资方式了。现在股市比较牛，即使不涨应该亏得也不会很多。”

　　市场期待高品质小户型

　　其实早在去年，不少专家就已作出预测：２００７年中小户型将集中投放，并极有可能形成扎推格局，随之供大于求的局面也将产生。尽管实际情况并非全如专家所言，但郑州小户型项目销售的不理想却已成现实。

　　河南财经学院教授刘社指出，对小户型住宅的需求各个城市是有差别的，经济发达、人才流动比较大的大都市对小户型的需求量较大，而内地城市或人才流动比较小的中小城市对小户型的需求则相对比较小。“目前郑州市场上的小户型住宅常常定位于高端年轻白领阶层，但这部分人群远没有开发商想像的那么庞大，也比不上北京、上海的小户型消费者富有，他们很在意房价，还没有富有到‘甘愿出高价以免除精装修劳役之苦’的程度。”

　　在刘社看来，郑州小户型市场距离成熟还有一段距离。“开发商需要在改进户型设计、增进居住的舒适性方面下工夫，同时将精装修变为简装修以降低房价，并增加７０～９０平方米的户型，将面向高端白领的市场定位改为面向普通消费者。”她认为这样才有利于小户型市场的良性发展。

　　一名业内人士曾直言不讳地表示，关键还是要看房价，相比周边省会城市来说，郑州的房价还不算太高，多数消费者还有能力购买面积大一点的房子。“如果郑州房价再继续上涨下去，消费者也许只能买得起小户型了，那时小户型市场肯定会一片飘红。”