小户型联席会议系列报告 之 三

　　□晚报记者 卢林 王亚萍 樊无敌 陈燕 文／图

　　小户型买方市场已经来临 　郑州明天实业有限公司副总经理 董根来

　　“６年前，时尚ｐａｔｒｙ一经面市就被抢购一空，而现在的情况和那时远远不同了。”在郑州明天实业有限公司副总经理董根来看来，目前郑州的小户型已经完全进入红海。

　　“目前郑州市面上的在售小户型楼盘，包括下半年即将推出的，一共达到了７０余个，这么大的推出体量是以前从来没有过的。”董根来认为，“大量小户型的上市，使人们在购置小户型的过程中有了更多的选择，而对有些开发商来说，必然会在销售上面临着更大的考验。”

　　对于目前的大量小户型入市，董根来认为相当一部分开发商对其开发的小户型市场定位不准，期望值过高。“很多楼盘动不动就打出５０００多的销售价格，走什么小豪宅路线。但是郑州目前的情况需不需要这么多价格昂贵的小户型？”

　　小户型的本质就是满足那些中低收入人群的，就算是投资，其租金也不能太高，郑州还不像北京上海那样，有大量白领、外企人员等，郑州的大部分小户型还是租给一般刚毕业的学生，或者外地来工作的人的，太高的租金并不适合他们。

　　小户型开发商需要注重产品营销　　御府三号项目策划经理 陈超

　　小户型成为今年房地产市场不可否认的“明星”，关于其的发展现状和前景问题受到越来越多行业人士的关心。

　　陈超认为小户型的炙手可热有迹可寻，无论是大小户型，开发商开发项目首先要以产业政策为标准；其次是市场行为，随着房价不断上涨，每套房子总价也在上涨，相对消费潜力在下降，这要驱使一部分购房者消费倾向转变到小户型，导致了市场需求量增大。

　　但是在陈超看来，行业内的精装小户型的消费群体主要应该是年轻的城市精英与白领，就目前市场状况来说，郑州市的经济发展水平与经济的自由度还没有能达到支撑目前小户型市场。

　　“随着市场供给量的增加，小户型的销售压力也会逐日增强，这就需要开发商注重产品的包装与设计，也就是产品营销，如产品的功能性、实用性以及产品的相关配套或是附加值，以此让产品在市场上脱颖而出。”陈超表示。

　　小户型市场前景依旧广阔　　郑州仟禧置业有限公司策划经理 樊绿营

　　“小户型产品增多，有经济和政治两方面因素决定。”刚聊起小户型，郑州仟禧置业有限公司策划部经理樊绿营就来了个很为高深的对答。

　　他解释说，因为总价低，小户型满足了手头资金不足的购房者的居住需求，而随着经济的发展，不动产又具有保值增值的功能，所以它也吸引更多投资者的目光；其次，在城镇化推动下，每年都有大批青年人进城工作，如今的毕业生也都选择留在城市，他们就业、结婚都需要住房，这是个很大的需求；第三，买房对社会稳定有好处，贷款买房后，由于还贷压力，促使他们工作的积极性更强，乱消费现象将逐步减少。

　　针对目前，被购房者称为“筒子楼”产品的大量出现，樊绿营认为，这很大原因在于地块的限制和开发商对利润的追求，不过，这就需要开发商在项目前期做更为缜密的研究和策划，使土地价值最大化，努力做出地标性建筑，体现郑州的城市特色。

　　小户型领先市场依靠品质、服务　　意大利格拉姆国际中心策划经理 邵国轩

　　曾有人士表示，面积较小的户型无法满足正常的家庭生活，这也因此被称为面市小户型的一大问题。在意大利格拉姆国际中心策划经理邵国轩看来，二三十平方米左右的小户型，因为资源有限，制约着功能的发挥，因此出现这种问题也有情有可原，５０平方米及其以上的面积更能满足正常的生活需求。

　　“小户型特别是酒店式公寓，要在方便快捷方面取胜，比如物业服务是否周到全面。”邵国轩表示。在他看来，小户型的市场供应和需求都处于不断变化中，一些受经济条件制约的，长期出差在外的，或者一些企业的驻郑州人员都需要小户型产品的出现。

　　而据了解，以意大利“私人酒店”为蓝本的５５～７９平方米精装修小户型意大利格拉姆国际中心，开盘至今仅一个多月时间，就基本清盘。邵国轩认为，这是因为其是ＣＢＤ内唯一的酒店式公寓，除了位置的先天优势，更为重视服务和管理。

　　小户型热销关键是综合品质　　名门盛世策划经理 祁萍

　　“未来经济适用房和廉租房的大规模开发不会影响小户型市场，经济使用房和廉租房的开发是为了解决低收入家庭的住房问题，而一些位置绝佳、综合品质较高的小户型楼盘，仍然是投资客户所追捧和喜爱的。”祁萍认为：“从目前郑州市精装小户型市场来看，精装修的标准其实是良莠不齐的，有１０００元、８００元和５００元每平方米左右的豪华装修、精装修和普通装修，而各种装修标准会吸引不同的目标白领阶层，产品的细分化会使小户型的投资市场更具吸引力。”

　　“小户型从受追捧到今天陷入‘红海’，其原因是多方面的，要走出‘红海’状态，找准产品创新的突破口是关键，只有创新才可以领跑市场。”祁萍分析说：“小户型产品的优化和品质提升，是所有开发商所面临的建设问题，但衡量小户型住宅的产品质量时，除了要对户型设计、楼宇外观和装修标准等硬件进行考察外，还要注意其物业管理、家居服务等软件的水平。综合品质达标，才是真的品质小户型。”

　　对于目前有人认为小户型市场已经饱和的看法，王朝俊认为经济规律中最重要的就是供需问题。这种饱和如果放在一个城市化进程的大趋势下，只是一个短暂时间内的，可能只有半年、一年时间的供过于求问题，随着刚毕业的大学生、城郊农村以及其他外来人口的激增，在未来相当长时间内，小户型市场不会出现供过于求的局面。

　　目前，郑州的小户型产品大多集中在东区。但是西区也绝对不可忽略，也有着深厚的市场潜力，只是这些需求人群并不太容易找到适合他们的产品。曾经做过调查，西区碧沙岗附近的商务写字楼，其办公面积一般在１００平方米以上，这对于创业型企业而言，不仅面积浪费而且资金压力大，而“珍岗·西堤湾”作为临街的酒店式管理型商务公寓，面积小，总价低，更适合于这些创业型企业以及驻郑的中小企业。同时，建设西路作为郑州重要的出市口之一，其道路拓宽改造已经纳入２００７年政府规划，这个区域的升值潜力、商务氛围应该是指日可待的。

　　小户型市场未来不会供过于求　　快乐屋（郑州）房地产开发有限公司副总经理 王朝俊