小户型联席会议系列报道 之 二

　　郑州小户型市场并未饱和    郑州广厦置业有限公司策划总监 刘宏

　　面对“小户型市场已经接近饱和”的说法，刘宏认为随着郑州城市框架的拉大，城市规模的快速发展，不断改造的城中村带来了数以万计的租赁人群，外来人口的比例也不断增大，同时薪金水准的不断提高等因素催生着一支对小户型公寓有着强烈购买欲望和消费能力的“新郑州人”大军，市场有着足够大的需求量和强劲的购买力，这些人可以消化掉目前市场上的小户型。小户型的购房者主要可以分为两类，一类是供自己住，这类人主要是以事业为重的单身族和结婚暂不想要小孩的年轻夫妇；另一类就是投资者，希望得到比较高的投资回报，这部分人在购买小户型的人群中占有相当的比重。小户型只能是过渡产品，投资小户型是一种长期收益的行为，未来的小户型会向快捷公寓的方向发展，就像现在的快捷酒店一样，房子的配置将非常齐备，人们不需要带任何东西就可以入住，以满足人才流通和人们快节奏生活的需要。

　　“当今房地产市场的竞争，更多的是在较高层次品牌上的竞争，尤其是在现在竞争日益激烈的小户型市场，随着城市土地供应缩减，开发商必须在有限的土地上创造更多的价值，小户型向高品质和高标准发展的态势成为了必然，塑造品牌，建立品牌营销意识是一项长期的系统性的工程，也是地产企业面临的一项重大的课题。”刘宏如是说。

　　郑州小户型受到外地投资者青睐    河南升龙置业有限公司营销总监 张宇

　　今年是９０／７０政策落实的第一年，而今年郑州小户型市场与往年相比，除了在小户型的设计概念、包装形象、建筑硬件、功能设计上有很大发展外，其市场供应数量也是倍增。

　　小户型的大量涌现是否会出现产品供过于求的现象？张宇认为，如今郑州经济的迅猛发展，大量投资者和外来人士的出现，大大拉动了市场对小户型的需求。“房地产市场的稳定发展，对经常波荡起伏的股市基金来说，收益更加稳定，更能得到投资者的青睐；而郑州城市的快速发展，以及人口的大量涌入，也使小户型的销售和出租市场一涨再涨。”

　　同时，在一些高端产品比如酒店式公寓等小户型的出租方面，张宇坦言，如今来郑州工作的商务人士已经越来越多，如果天天住酒店肯定要超出他们的支出范围，但租住一般的民房或者低档的小区，对他们来说也有些“寒碜”，而大量高端小户型出租市场能够很好的满足这部分人的需求。

　　除此之外，一个现象是现在已经有一部分北京、上海等地的投资者在郑州投资小户型。“上个月我们７、８号楼就有很多小户型卖给了上海和温州商会的一些投资者。”对于郑州小户型能够得到外地一线城市投资人的青睐，张宇说：“现在，北京上海等一线城市的房价非常高，相比之下，郑州等二三线城市的房价还有上涨的空间，所以现在有很多的投资者回来到郑州投资房地产，而小户型当时是投资的首选。”

　　“虽然，郑州小户型的供应量在急速增长，但还没有发展到供过于求的地步，性价比高的房子还是会热销的。”张宇坦言。

　　小户型急需升级换代    郑州未来远大置业有限公司策划经理 赵晓莉

　　小户型产品成为今年郑州房地产行业无可替代的明星，它在丰富市场、满足需求的同时也存在相关问题，小户型产品的发展受到诸多行业人士的关注。

　　“小户型产品的目标客户非常明确，就是年轻人，但因其户型小，又只能作为他们的过渡性居所，因此不可能成为社会主流。”远大置业策划经理赵晓莉说。

　　在她看来，眼下，郑州各区域都有小户型、酒店式公寓产品的出现，除了市场需求外，很大因素在于这类产品对于开发商而言，开发技术含量低，资金回收快。

　　购买小户型很大程度上是追求方便、快捷，这就对地段要求非常严格，项目所处地段交通、生活配套不够完善对以后小户型的出租或再次出售都有影响，因此，赵晓莉认为，购房者在选择房源时应更为谨慎，不可对出租、买卖市场过于乐观。

　　“小户型开发在郑州也有了几年的历史，但是一直有些许问题存在，比如产品同质化现象严重，酒店式公寓的天然气瓶颈，户型设计不够精致，而又由于小户型宜住宜投资，造成部分社区流动人口多，不好管理。”赵晓莉表示。

　　她说，从今年小户型市场看，户型设计合理以及精装修产品的销售非常顺利，这就说明，小户型也需升级换代，开发商应在设计和后期物业管理上下工夫，更多品质优良的产品问世，会为房地产市场增光添色。

　　小户型市场压力不大    中凯置业有限公司营销策划部经理 杜永发

　　今年，郑州的房地产市场之所以出现这么多的小户型产品，主要原因之一是市场的强大需求。由于小户型总房价低，可选项目多，同时现在购房者对住房面积的心理需求降低了，因此小户型有丰富的需求人群；原因之二则是房地产开发公司在“９０／７０”政策的约束下，为了达到硬性的指标要求，必须做一些小户型产品。此外，在现今政府土地供应约束下，大部分开发商只能拿到小地块这使得大家只能在有限的土地上做小户型产品。

　　目前来看，郑州的小户型产品主要分三种档次，其中低档的为毛坯房，也就是无装修的；中档的为“精装修”房，其实是在地板、墙面、卫浴等方面进行简单装修，配备一些最基本的家电产品等；而高档的产品则是真正的“精装修”产品，其装修档次较为豪华。这种房子的购买人群一是那些外企驻郑的高管，二是被一些中小企业转为办公之用，其市场挖掘潜力比较大。

　　对于目前大家都在讨论的小户型市场竞争加剧问题，杜永发认为应该从两方面来看。首先，有竞争，大家都在抢着做，这说明有市场。只要资金不成问题，管理顺畅，基本上都销售得不错；第二，再好的市场也有做不好的企业。有的项目销售火爆，有的项目则卖不出去，这都是必然的。对于中凯·华府而言，因为郑东新区的小户型产品本来就不多，而且设计的户型面积相对较大，适用消费群更为广泛，再加上很多老客户购买，所以基本没有销售压力。

　　郑州需要小户型高端产品    思达·数码国际公寓营销总监 李红征

　　“房地产市场已经渐渐从消费市场逐步转变为金融市场和投资市场”。人们思想的转变，使得房地产从生活必需品渐渐成为投资产品、资本产品，在河南思达·数码国际公寓营销总监李红征看来，房地产行业功能的变化，已经使得房地产特别是小户型成为大多数投资者的首选。

　　而作为高端小户型的思达·数码国际公寓，李红征坦言，郑州需要小户型高端产品。但他同时认为，并不是开发商就可以随意地开发这样的小户型。小户型开发产品定位受到地理位置、周边配套、人居环境等很多因素的制约。比如说，思达·数码国际公寓在开发之初就定位为高端酒店式公寓，因为这是它所在的位置决定的。目前河南科技市场、省实验中学周边一房的租金已经超过１０００元，二房已经达到１５００元以上，可以预见这个区位在小户型的租金上很有实力，它需要一些较为高端的产品。

　　而精装修小户型更是市场发展的必然。首先，精装修可以省去投资者的大量时间，而时间成本对于投资者来说是极高的。同时，精装修小户型的房子在出租时很容易就可以把差价转移到租金中。

　　对于郑州小户型是否已经进入红海，他认为，２００５年，郑州市场上的小户型不到４００套，但到了今年，郑州市场上的小户型楼盘已经达到了６０余个，但这并不说明郑州的小户型市场就供过于求，由于这段时间股市的剧烈振荡，目前很多在股市闯荡的投资者正在转攻房地产行业，而小户型的投资，则对他们来说是首选。