今后在郑州，房屋业主和物业管理者之间的权利与义务，以及纠纷将有章可循。记者从昨日召开的郑州市十二届人大常委会第３０次会议上获悉，《郑州市物业管理条例（草案）》已提交审议，今日将分组讨论，明天进行最后表决。

　　该《条例》代拟稿首次委托民间组织起草，对物业、物业管理的定义、适用范围、管理方式、管理原则以及大家最关心的如何收费、争议处理、社会监督、法律责任作了细分或规定。晚报记者 王菁 见习记者 李萌

　　此立法首次公开招标

　　“这是郑州有史以来首次委托民间组织起草的管理条例。”市人大常委会法制室有关人士称。

　　２００６年４月，市人大常委会借鉴了青岛、宁波等地委托社会力量起草物业管理法规的经验，于同年５月在《郑州日报》上发布公告：委托社会法学研究机构和法律院系、律师事务所及其他单位，以单位名义申请起草（代拟稿）。当时被不少媒体称为“立法公开招标”。经认真筛选和协商，最终委托河南微风律师事务所负责起草工作，同时由市律师协会协调指导。与此同时，由市政府组织房管、城建等有关部门起草的草案已由市政府研究通过，该草案和代拟稿已一并交由市人大常委会审议，今日将分组讨论，明天进行最后表决。

　　物业用房不可侵占公共场所

　　市民小张居住的南阳路某住宅小区内，物业办公场所设在地下停车场内，许多业主表示侵占了公共用地，但物业公司也很无奈，认为小区内所有用地都是一个萝卜一个坑，他们在哪里都是侵占。

　　根据《河南省物业管理条例》第４１条规定，建设单位应当按规定配套修建总建筑面积２／％。～４／％。的业主自治监督和物业管理用房，产权属全体业主共有。目前在我市的房地产开发中，有些建设单位未按照标准和规划要求配建物业管理用房，有的将临时简易建筑和公共场所当做物业管理用房，还有的把地下室、车库当做物业管理用房，直接侵害了业主的利益。因此草案和代拟稿均指出，物业项目的建设单位应按照不低于物业总建筑面积４／％。的标准配置物业管理用房，最少不得低于８０平方米；建设单位应将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计施工，并同步交付使用。任何单位和个人不得擅自改变物业管理用房用途。

　　住宅物业费实行政府指导价

　　代拟稿所称的物业，是指已建成并交付使用的房屋以及相配套建筑、设施、设备和相关场地等。所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境、卫生和公共秩序活动。

　　此次草案明确指出，小区未成立业主委员会之前期物业服务费，以及后期物业管理的非别墅类住宅物业服务费将统一纳入政府指导价，加强政府干预。也就是说，除了居民住宅小区外，别墅类和商业楼盘的物业服务费均实行市场调节价。

　　物业管理企业应当在管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目和收费标准。物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本区域业主、物业使用人使用，不得转让、转租。

　　擅自撤离的物管企业将遭重罚

　　草案第５６条规定，物业管理区域内如有损坏房屋承重和抗震结构的，由县（市、区）房地产管理部门责令限期整改，对个人处以１０００元以上３０００元以下的罚款；对单位处以１万元以上３万元以下罚款。

　　草案第３６条规定，物业服务合同期满前３个月，业主委员会应召开业主大会决定是否续约，并将结果及时告知物业管理企业……物业管理企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知业主委员会，并提前两个月在物业管理区域内公告全体业主。

　　对于违反条例擅自撤离的物业管理企业，由县（市、区）房地产管理部门责令改正，并处以５０００元以上３万元以下罚款；情节严重的，建议原发证机关吊销其资质证书。

　　物管企业可代收水电等费用

　　草案还参考了《浙江省物业管理条例》和《合肥市物业管理条例》，最终规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位可以委托物业管理企业代收有关费用，但不得强制代收，不得因物业管理企业拒绝代收而停止服务。

　　业主大会享有小区最高权力

　　业主对现有物业公司服务不满意时，可通过业主大会重新选聘更适合的物业公司。在此次条例制定过程中，草案和代拟稿均强调业主大会是物业小区的最高权力决策机构。

　　草案拟定业主委员会为３人以上单数组成，最高不超过１１人，每届任期３年，首次业主大会召开费用由建设单位承担。草案第１６条规定：业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。属于住宅类物业的，每套住宅计算为一票；属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积计算，每满１００平方米计算为一票；单个业主拥有的建筑面积不足１００平方米的，计算为一票。同时，为保护大多数业主的合法权益，还规定单个业主在首次业主大会上所持的投票权，最高不超过全部投票权的２５％。