中国人民银行、中国银监会２７日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％。

　　建行郑州支行此前两天已将购买第二套房首付比例提高至４０％，省会其他商业银行也将相继执行这一规定。针对这一新政，开发商认为会挤掉两成投资客，但对房地产业影响不大。业内人士认为，新政会对房地产投资过热产生一定的抑制作用，但对平抑房价作用不大，对确有第二套购房需求的人影响最大。

　　先了解一下，何谓第二套住房

　　央行和银监会有关负责人解释说，《通知》中的“首套自住房”，指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套（含）以上住房”，指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

　　二次贷款购房首付不得低于四成

　　《通知》在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。同时，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，《通知》强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的５０％。并且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

　　《通知》以购房的套数和套型建筑面积为标准，设计了不同的最低首付款比例、利率水平（见下图）。

　　开发商囤房囤地将不能贷款

　　通知称，将严格房地产开发贷款。对项目资本金（所有者权益）比例达不到３５％或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　通知要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

　　商用房贷款首付提高到五成

　　新政规定，商业用房购房贷款进行规范，要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于５０％，期限不得超过１０年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的１．１倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于４５％。

　　银行“个人住房循环授信”将叫停

　　商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。这也意味着银行“个人住房循环授信”等贷款产品将不得发放。

　　新政影响

　　第二套房认定有困难

　　采访中，某商业银行工作人员对本报记者称，提高第二套房贷首付考验监管层的智慧。因为第二套住房在操作上很难界定，比如家庭中夫妻名下各一套房子这种情形如何对待，同一人名下第一套已经还清贷款，则第二套贷款申请政策应如何处理。还有，夫妻各有一套房子，再用孩子或者父母的名字购买房子，等等这些复杂的情况该如何处理？

　　记者了解到，目前银行针对第二套房贷提高首付，主要是同一人名下的第二套贷款行为。

　　会导致两成投资客放弃买房

　　郑州某知名房地产公司营销总监赵先生昨天在接受记者采访时表示，银行提高首付比例，主要会对投资客中的中低端客户产生较大影响，这部分人在投资客中占２０％左右，他们因为手中有小额闲钱，打算投资房产，但新政一出，会促使这部分人放弃投资需求，那么银行也就无形中降低了风险。

　　对股市不会有太大影响

　　昨日，记者在省会几大证券公司采访时，提高首付的传言和政策预期酝酿已经有一段时间了，许多相关机构和部门早就“听到风声”。市场对利空已经提前有所消化。从盘面上看，近日多数房地产股已经出现相当幅度的调整，从长期看，房地产股还会有不俗的表现。

　　新政对平抑房价作用不大

　　河南省住宅产业商会副会长赵进京认为，新政对平抑房价作用不大，因为购买第二套住房的人分两类，一是投资，二是改善住房，对于投资客来说，这批人多为中高收入者，有很强的经济实力。而有改善住房需求的人来说，买第二套住房则是生活必需，所以首付提高，也对他们影响不大。

　　“政府要想真正平抑房价，必须加大社保体系住房建设，即加大廉租房、周转房和经济适用住房的建设，由政府把低收入人群的住房管起来，而房产商开发的房子主要卖给中高收入者。”赵进京说，除此之外，政府加大土地供应量也可以起到平抑房价的作用。