房子到底买不买？看来新政依旧挡不住市民购房的脚步，这是１０天前鑫苑国际花园３８号楼开盘时的情景。

　　买还是不买，这是个问题。

　　一个月前，央行紧缩银根，规定购买第二套住房首付比例不得低于４０％，同时再次提高了房贷利率；十一过后，“地根”又被紧缩，国土资源部发布新规：开发商将不能进行土地“分期付款”；而物业税的出台工作也正在进行中。政策高压下郑州房地产市场受到相应影响，也有楼盘出现少许退房现象，这使部分本打算购房的市民陷入两难境地。

　　晚报记者 王亚萍 袁瑞清

　　政策重压下

　　楼市冷锋已至？

　　退房事件大都是投资客一个人用自己的名字买了三四套房子，９．２７政策对其造成直接打击，但开发商却不会因此降价销售，因为土地价格决定着项目价值。

　　伴随着政策的出台实施，全国多个城市传出退房事件，更有公开资料显示９月份郑州商品房销售面积较上月下降了４０．１５％，购房者似乎从这当中看到些许玄机，普遍认为房价要降，房地产市场的拐点到来，这使很多人的买房计划暂时搁浅，再一次持币观望。近日就不断有市民致电本报询问，“市场是不是真的冷了，是暂时状况还是会持续下去？”

　　“这个数字也不能说明市场冷，这跟当月的供应量和开发量等多个原因息息相关，今年６、７月份郑州商品房销售还创出了新高，旺季不旺、淡季不淡已经不是什么稀罕事。”有业内人士坦言。

　　上周六，记者随机走访了郑州的部分楼盘，没有出现大家想象中的门可罗雀的场面。“优典没有受到政策影响，因为我们的户型大部分在９０平方米左右，符合９０／７０政策要求，优典的客户基本都是为满足居住需求的首次置业者。”大河春天项目营销总监李红征说，“受９·２７政策影响较大的应该是小户型和酒店式公寓项目。”

　　小户型是投资客的偏爱，因为总价低，他们会短期集中炒几套房子。“近期政策不同于以往，针对性很强，比较具体，投资客特别是短期投资客需要规避风险。据我了解，东风路和大学路上有小户型项目出现几例退房现象，那是由于一个人用自己的名字买了三四套房子，提高第二套房子首付，对这类炒房行为影响深远。”广厦置业策划总监刘宏如此说道，“尽管出现这样的情况，但因土地的愈加稀缺和土地价格的日益飙升，以及项目本身的价值决定，开发商降价销售是不可能的，他们或者会短期捂盘，减缓销售速度。”

　　９·２７政策对炒房者的直接打击不可轻视。据了解，郑州的退房事件大都是投资客所为。在很多人看来，这样的现象不会持续很久，市场还是会沿着自有的轨道继续发展下去，对于首次置业者而言，如果条件允许，房子还是越早买越好。

　　正如一位业内人士所言，大家都关注的事情很容易被无限放大，市民都希望房价降，因此即便出现一例退房事件，经过口头传播也会产生强大的“感染力”，就滋生了大家的观望情绪。

　　正如一位业内人士所言，大家都关注的事情很容易被无限放大，市民都希望房价降，因此即便出现一例退房事件，经过口头传播也会产生强大的“感染力”，就滋生了大家的观望情绪。

　　正解上涨，郑州房价还“着调”

　　增加廉租房、经济适用房等保障性住房的有效供应，和着力控制投机性的住房需求，可以让房价增长趋于平缓，而不是下降。

　　“房价的迅速上涨，让我措手不及，现在大家都说房价会降，再等等看吧。”最近又开始持币观望的周欣说。每一次政策出来后，都会增加一批像周欣一样的观望者。只是观望归观望，房价依然涨。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，今年９月，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨８．９％，在该不该买房的问题上，或许我们更应该正解房价上涨，认清政策调控的方向，才不至于在买房的大事面前不断栽跟头。

　　在美丽桃园地产代理机构总经理曾华看来，房价上涨有其必须性，从居者有其屋到居者优其屋，人们需求在提高；大家的收入也在增加，这从越来越拥挤的交通已经看得出来；城市化进程加快，进入城市的年轻人每年都在大幅递增，他们都需要住房，而现状却是供应结构不够合理，保障性住房还远远不够。

　　“郑州房地产市场泡沫很少，它跟北京、上海、深圳房地产市场的购房结构有很大不同。购买深圳住房的有东南亚人、香港人；北京、上海都被温州购房团横扫过，全国的年轻人又都往那里挤，他们的房子可以说卖给了全国人，泡沫可能比较大。”曾华说，“而郑州的房子是卖给了全省人，从郑州所处的中原核心地位、商贸发达程度来看，郑州的房价不算离谱。

　　郑州地王频出，地价翻了几番，单以近期地王的土地价格推算开发成本，每平方米都达到了４０００元左右，销售价格怎么会降？”有业内人士坦言，“增加廉租房、经济适用房等保障性住房的有效供应，和着力控制投机性的住房需求，可以让房价增长趋于平缓，而不是下降。”

　　有关信息显示，今年一到三季度全国土地成本上升了１５％，而房价平均上涨了６．７％，房价与地价紧密挂钩，与地价涨幅相比，房价似乎还有上涨空间。一旦物业税出台，开发商向政府缴纳的税款无疑会增加到开发成本里，这些都会在房价上得以体现。

　　“有经济实力的购房者越来越多，运输费和材料费又日渐上涨，只要取得土地的方式没有改变，房价下降或许只能在口头说说，通过政策调控和政府引导，商品房价格增长趋于稳定才是真正的发展方向。”曾华表示。

　　“有经济实力的购房者越来越多，运输费和材料费又日渐上涨，只要取得土地的方式没有改变，房价下降或许只能在口头说说，通过政策调控和政府引导，商品房价格增长趋于稳定才是真正的发展方向。”

　　理性购房，切忌跟风行事

　　房子是商品，鲍鱼也是商品。但面对鲍鱼，无力消费的人不会指责它的暴利，更不强烈希望它降价促销，大不了不吃就可以。可面对房子，人们就不那么理性了。

　　近年来，关于房地产是否暴利、成本是否应该公开的口水战接连袭来，商品房价格的不断上升让人们怨声载道、民声四起。国八条、国六条、加息、提高银行储备金率等国家调控政策接连不断，房价也没有如购房者想象的那样降下来。

　　其实，政府引导市民理性购房的思想没有变，市场经济条件下，价值随供求关系的变化而变化。“购房者一直认为自有住房是生活必需品，所以会拼其一切来购买房子，甚至买大房子，这种观念需要改变，房子是商品，应依据自己的能力理性选择是否购买或者购买多大面积的房子。”曾华说。

　　他举例说，鲍鱼也是商品，但无力消费的人们不会指责它的暴利，更不强烈希望它降价促销，大不了不吃就可以了。面对房子，人们就不理性了，两口之家却借钱去买１２０平方米房子的大有人在。从种种迹象看，房地产行业还会不断有新的调控政策，物业税出台、再一次加息等都不会遥远，因此购房者最应该明白的是自己的买房目的是什么？

　　“住房不同于教育、医疗，它具备可变通性，买不了大的可以买小的，小的也买不起也还可以租房。有自住需求的购房者应该在地段、配套上衡量项目价值，谨慎选择。” 河南财经学院教授刘社说。

　　９·２７政策提高第二套房子首付，调控对象很明确就是投资客。“从我们代理的一些项目的成交客户就可以分析出：外地人和郑州本地人购房比例在５∶５或者４∶６，而投资和自住的比例则在４∶６左右，从中可以看到市场有多少投资客。”曾华表示。

　　“目前郑州房价处于一个高位，而健康的市场一定是投资占少数，眼下银行加息已经进入上升空间，利率还将继续上调；物业税一旦实施，它会增加持有物业的成本，物业税每年还会随着物业增值而增长，这些因素决定了郑州房地产短期内投资升值空间不大。”刘社表示。

　　“但无论是郑州经济发展的推动还是从市场供给的影响上看，郑州房地产长期还是有投资空间的，不过利润不会那么大了。长期投资房地产的利润稳定性无疑将是持续的，房地产的保值功能会更加明显。”刘社曾说，“不过投资者应该结合自身情况考虑，清楚自己的投资回报预期，且忌盲目投资和跟风行为。”

　　目前，银行加息已经进入上升空间，利率还将继续上调；物业税一旦实施，对房地产的冲击不可小视，它会增加持有物业的成本，这些因素决定了郑州房地产短期内投资升值空间不大。但无论是经济发展的推动还是从市场供给的影响上看，郑州房地产长期还是有投资空间的，不过利润不会那么大了。