开发商“认购”炒房、捂盘惜售、人为营造楼盘虚假热销的情况今后将被严格查处。昨日上午，市房管局召开新闻发布会，自１１月１日起，《郑州市商品房认购管理办法》（以下简称《办法》）开始实施，其核心就是最大限度地增加待售商品房的信息透明度，实现购房者与开发商信息对称，使开发商不能再捂盘惜售。晚报记者 胡审兵

　　新规要点

　　未取得预售证不得对外认购销售

　　《办法》规定，商品房认购协议，是指对已取得预售许可证的商品房，销售方与买受人在正式签订商品房买卖合同前，以文字方式达成预订购买商品房的行为。认购协议不是签订商品房买卖合同的必须程序，买卖双方可直接签订商品房买卖合同。

　　销售方不得以认购方式对未取得预售许可证的商品房进行销售活动。

　　认购协议有效期为１５日

　　为防止开发商利用认购的名义对外宣传某楼盘、楼层已认购完，《办法》规定，商品房认购协议有效期为１５日，双方当事人应当在１５日之内签订商品房买卖合同。商品房买卖合同中的买受人信息和坐落信息应当与商品房认购协议中的信息一致。认购协议在签订１５日后未签订商品房买卖合同的，网上认购协议记载信息自动撤销，恢复待售状态。

　　商品房认购协议解除不得超过两次

　　同一认购协议只能签订两次，超过两次，联机备案专网不再对同套房屋进行认购协议内容的记载，买卖双方可直接签订商品房买卖合同。也就是说，一套房子在经过张三、李四连续两次认购又都放弃后，王五来买时，只能直接签订买卖合同，不能再认购了。

　　商品房买卖合同解除总量超１０％要公示

　　目前，一些售楼人员内部倒房号或者炒房者投机炒作，从中赚取利润。

　　对此，《办法》规定，商品房买卖合同解除总量超过预售证房屋总套（间）数１０％的，要给予公示。

　　楼盘预售动态要在售楼场所公示

　　除了郑州市房地产管理局的官方网站外，在销售房的售楼场所，也要设置与网上电子楼盘表同步的固定的动态楼盘销售栏，显示楼盘的认购情况。

　　记者调查

　　网上房源成了“无影腿”“迷踪拳”

　　根据目前我市商品房销售的有关规定，获得预售许可证的楼盘对外销售情况都要在市房管局的网站上显示。而记者昨日的调查发现，多个楼盘明明在网上挂着，开发商却说早卖掉了。

　　位于丰庆路与北环路交汇处附近的一家楼盘，网站上显示其５号楼还有两套住宅对外销售，记者打电话咨询时，一位女士称５号楼都已经卖完了，记者问“既然卖完了，为啥网上还显示为可售房子”，该女士称“可能是老板的亲戚朋友已交过定金了吧，只等签合同了”。

　　随后，记者又咨询了位于健康路与金水路附近的一个高层楼盘，网站上显示９层的小户型只有一套卖了出去，另外１１套均为预售状态。但售楼人员告诉记者９层、１０层、１１层都已认购完了，“都是等着签合同了”。

　　位于西郊煤仓北街的一处楼盘，网站上显示其５１号楼的２单元２楼还有一套房处于可售状态，但该楼盘售楼人员同样告诉记者“都卖完了，合同都签过了，不知为啥网上还显示预售状态”。

　　对此，市房管局有关负责人称，早在２００５年８月，市政府就出台了《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法》，商品房买卖一律取消纸质合同，全部采用网上签约的办法，所以市房管局网站公布的售房信息和开发商是同步的。

　　

　　房价涨幅加快，开发商捂盘惜售抬头

　　对此，一位在房地产界浸淫多年的人士告诉记者，由于目前郑州没这方面的政策规定，一些开发商利用认购来制造房子热销的紧张气氛，留住朝向和位置好的楼盘，说已经认购完，先卖那些朝向、楼层都不太好的房子。同时还存在售楼人员倒号造成热销的情况。

　　“开发商捂盘惜售最终的目的，就是实现企业利润最大化，赚更多的钱。”某资深业内人士一语道破根源。据了解，房地产圈里一直有“异价”这一专用名词，即指房地产项目初期开盘价格和后续销售价格的上涨差异，这一价格间的对比通常被称为“异价”。所有的开发商都很重视异价比的统计，不但要保证销售业绩，还要保证在多长时间内达到多少的销售额涨幅，这一数据甚至要计入项目销售负责人的年度业绩考核评定，重视程度可见一斑。

　　“另一方面，现在很多比较有实力的房地产开发集团都有寻求上市的打算，上市公司的考核标准对企业年利润有非常严格的监测，必须连续多少年达到规定标准才能符合上市条件。这也难怪很多开发商从上到下挖空心思地追逐利润，将手头资源充分换取最大利润率了。”资深业内人士说。

　　处罚措施

　　销售信息有问题，严重者暂停其房产交易业务办理

　　市房管局副局长梁裕民称，在《办法》实施后，市房管局将组织专门机构和人员进行检查，凡销售现场房源及价格信息与网上公示及销售现场固定的动态楼盘销售栏不一致的（通常所说的“捂盘”行为），要求其限期整改，必要时可暂停房产交易办理。举报电话为６７１８２９６６、６７１８２９６８。

　　认购期间，开发商又转手卖房或认购，要退还原认购人双倍定金

　　市房管局同时制定的《郑州市商品房认购协议书》规定，如果销售方在和认购者签订认购协议后，在１５日的有效期内，如果再和第三方签订该房屋的《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》，需双倍返还原认购人所交的定金。同时，如果认购人（买受人）不能履行认购协议，销售方有权终止该协议的履行，同时认购人已交付的定金不予返还。

　　仍有问题：内部认购仍处于监管空白

　　在昨日的新闻发布会上，本报记者提问称“目前一些楼盘在正式对外销售时，一般都对客户提前认购，先报一个预售价，然后开发商根据认购情况，再最后确定一个销售价格。同时，这样的楼盘各种合法的证件都齐全，这算不算违规、会不会抬高房价”？对此，市房管局相关负责人称，这种开发商在正式销售之前的认购行为，属于市场行为，还没有具体的法律、法规予以规范，监管部门暂时还无法监管，属于监管空白。

　　利好

　　消息

　　郑州住宅投资公司

　　年底前将开发两个楼盘

　　备受关注的郑州住宅投资公司目前筹备进展如何？昨日，市房管局有关负责人透露，目前，该公司正在运作之中，预计年底将开发两个项目，一个位于中原西路，一个位于紫荆山路和长江路。按照市政府的规定，郑州住宅投资公司经营范围主要涉及经济适用房、廉租房、周转房和农民工公寓等住房的投资和建设，市区危房、旧城改造及对老旧住宅小区进行配套、升级和改造投资建设，组织对市区问题楼盘进行托管处置，负责公共住宅建设项目的投融资业务等。

　　开发商一套房两次认购

　　法院判赔双倍定金

　　律师：低成本诱发开发商甘愿违约

　　判例

　　开发商一套房两次认购

　　法院判赔双倍定金

　　律师：低成本诱发开发商甘愿违约

　　□晚报记者 孙庆辉

　　

　　本报讯 昨日，郑州高新区法院审结一起房屋买卖合同纠纷案，某房地产公司因为违约，被依法判决双倍返还原告王玉香（化名）定金两万元。

　　经高新区法院审理查明，王玉香于２００６年１０月１０日，与郑州市某房地产公司签订了《房屋订购单》一份，约定她向这家房地产公司订购房屋一套，并向这家房地产公司交付定金１万元。在“备注”一栏中注明“此单为定单，具体签约时间以甲方（房地产公司）通知为准，逾期作弃权论，甲方有权对此房另行处理”。这家房地产公司在没通知王玉香的情况下，却于去年１２月３０日将此房售给他人了。为此，王玉香向法院起诉，要求这家房地产公司双倍返还定金。

　　王玉香起诉后，房地产公司辩称自己通过电话、短信等方式通知过原告，可是却提交不出有关证据予以证明。在此情况下，法庭认为，房地产公司在无证据证明自己已履行了通知义务的情况下，又将订购房屋售给别人，其行为已构成违约，故依法应向王玉香双倍返还定金。

　　河南规范律师事务所甘泽远认为，违约的低成本是构成认购环节违约的重要原因，一般违约金都在５万元以内，如果认购价和现价的差额大幅高于违约金，企业自然甘愿违约了。

　　线索提供 樊永鸿 崔敏