一场城市改造的热潮

　　“２０多年前，小岗刘还是地地道道的农村，家家户户都在深沟丘陵上耕地种田。现在，小岗刘刚刚过完了最后一个庙会，拆迁改造了，村里的人差不多都快搬完了。过不了多久，估计没人能看得出这里曾经是城中村。”在正处于拆迁施工阶段，到处一片建筑垃圾的小岗刘村，７０多岁的刘大伯感慨地告诉记者，他这次是“回来瞧瞧咋样了”。“不是我不感慨，而是这城市实在变化快。”今年国庆节刚过，中原区小岗刘５个自然村的村口都贴上了拆迁动员令，目前村民的拆迁工作已基本完成，不久，一座大型现代化社区将在这片废墟之上拔地而起。

　　不仅仅是小岗刘村的村民，今后，将有超过３０万以上的郑州人感受到这股城中村改造的热浪。晚报记者 陈燕

　　143个城中村，即将“旧貌换新颜”

　　被纳入最新一批城中村改造计划的有：小杜庄、小李庄、白庙、刘南岗、芦刑庄、佛岗村、孙八寨、焦家门村、王庄村、聂庄村、岗杜村、菜王村等城中村。

　　最近，河南省城市发展与管理工作会议召开，达成两项重要议程：５年后，郑州市建成区面积将达到３８０平方公里，容纳４２０万人口，超过４００万人口的广州市。同时，政府要求，未来５年，郑州市要把力气用到“城中村”治理和老城改造上，在盘活现有闲置土地资源上多下工夫。

　　数据显示，自２００５年下半年以来，郑州市每个月都有１到２个城中村开工拆迁。今年以来，郑州城中村改造步伐明显加快。８月，市政府下发《进一步规范城中村改造的若干规定》（即１０３号文），这是郑州首次以市政府名义出台的城中村改造政策。按照市政府要求，郑州市２８２平方公里建成区内的１４３个城中村，都要有步骤地进行改造。这些待改造的城中村，涉及１０万亩土地、３０万常住人口。而被纳入最新一批城中村改造计划的有：小杜庄、小李庄、白庙、刘南岗、芦刑庄、佛岗村、孙八寨、焦家门村、王庄村、聂庄村、岗杜村、菜王村等城中村。

　　在目前郑州的城中村改造进程中，不少的“榜样”、“明星”相继涌现。如西史赵村拆迁后“普罗旺世”、燕庄改造之后的“曼哈顿广场”、西关虎屯之后的“郑州国贸中心”……拆迁之后，无不是光鲜照人，名动一方。

　　“心里不舍得啊，世世代代几辈子住惯了的村子，现在说拆迁就拆迁了。不过这是城市的大趋势，挡不住啊。听说以后这里要建高楼，建大商场，我们回迁以后，生活条件肯定要比以前好得多啦！”站在小岗刘的村口，刘大伯既有眷恋，又有期盼。

　　据了解，城中村改造对城市面貌的改善作用是极其巨大的，而且几乎无须动用政府资金。以西区的岗坡村改造为例，沿秦岭路一线５个城中村现有危旧房８０万平方米，１５８０多亩土地。一旦拆迁，可建设１８０万平方米新楼房，５０００多户居民将从农民身份转换为城市居民，整个西区的城市面貌都将大为改观。

　　城中村改造，“骨头硬”也要啃

　　这样难得的土地资源无疑是块极具诱惑力的“大蛋糕”，只是，这块蛋糕好“吃”不好“吃”，房地产开发商们各有各的表情，他们有期待，也有犹豫。

　　“原来租房住的那个城中村拆迁改造了，我只好重新搬家找房子，新找的房子距离市内远了很多，可是，我还是希望城中村的改造快些，再快些！因为土地供应量大了，房子的成本低了，房价就有可能会降，或者至少不会像现在这样涨得飞快，这样，到时候我就可以不用再租房，而是买一套适合自己的商品房了。”在科技市场上班的齐先生，既是城中村的居住者，也是改造的期待者。

　　根据市政府出台的１０３号文，郑州市２０８平方公里建成区内待改造的１４３个城中村，大约有１０万亩可开发的土地。这样难得的土地资源无疑是块极具诱惑力的“大蛋糕”，只是，这块蛋糕好“吃”不好“吃”，房地产开发商们各有各的表情，他们有期待，也有犹豫。

　　“这两年，国家的各项宏观调控政策不断出台，土地供应越来越紧张，地价一个劲儿地往上涨，郑州几乎每个月都会出现一个新‘地王’。城中村改造之后，的确可以获得大量的土地，但是城中村改造中的难题还是不少。”一位房地产行业人士面对城中村改造这一采访问题，眉头紧锁。

　　成本高、时间长、资金量需求大是多数开发商心目中的最大难题。据了解，按照相关规定，城中村土地出让时，村民安置用地与开发用地要“捆绑”出让，取得土地的开发商，要无偿建设村民安置用房，安置建筑面积与开发建筑面积比例为１∶１．９７，等于是付出两倍的成本来卖一半的房子；同时，城中村的一拆一建，至少要两年多时间。而且一方面，拆建期间，原住村民的租金收益没法保证，需要开发商来承担。另一方面，由于城中村改造项目不同于其他的改造项目，整个拆迁过程会涉及非常复杂的法律关系和利益关系，开发商的实际资金量很可能会远高于原先设想。因为担心资金链的断裂风险，很多心里打鼓的开发商只能冷眼旁观。

　　但是，也有开发商对此持不同看法。长城房屋开发集团的掌门人申仕禄就曾公开表示：“十分看好城中村的改造前景。”除了占地１０００亩，计划投资２５亿的中原区岗坡村等５个村的城中村改造外，长城集团还在二七区同期进行着城中村的改造项目工程，目前已成为郑州开发城中村体量最大的一家地产开发企业。

　　申仕禄认为，城中村改造给房地产商提供了商机，一方面许多土地被清理成“熟地”，政府投资建设公共基础设施，降低了开发商进入的门槛；另一方面，大量被拆迁安置的居民需要重新购房，又为市场提供了充足稳定的需求。此外，城中村改造前期投资低，可采用流动发展模式，大大减轻了开发商的资金链紧张等问题。

　　从中央到地方，全力鼓励开发商进入城中村的拆迁改造。而近年来的一些现象也表明，由于补偿到位，不少城中村的村民也开始积极配合，甚至上访要求对自己所在村的拆迁改造。据了解，郑州市的佛岗村拆迁后，村民拿到拆迁安置过渡费及安置补偿款后，短短几天时间就购买了七八十辆小轿车，成为附近城中村街谈巷议的热点话题。

　　■相关链接

　　管城区刘南岗村

　　中州大道东、南三环北、岗东路西、金岱路南、紫东路两侧

　　总用地５００３７６平方米

　　金水区白庙村

　　东风路南、文化路东、白庙路北、文博东路西、文博西路两侧，由两块地组成

　　总用地２１６９３８．２平方米

　　金水区任砦

　　红旗路北、黄河北街东

　　总用地５０１９６．８平方米

　　金水区王庄

　　燕凤路东、中州大道西、郑汴路南、世纪欢乐园北

　　总用地３２８１４０．９９平方米

　　金水区小杜庄

　　农业路南、天明路西

　　总用地８５２３６．８平方米

　　金水区岗杜村

　　海滩南街南，卫生路西，南阳路东，优胜北路两侧，由三块地组成

　　总用地面积 ５１５３６．１平方米

　　金水区西关虎屯

　　郑州市花园路以西、经五路以东、农业路以南、丰产路以北

　　总用地面积４５４６６平方米

　　金水区燕庄

　　未来路与金水路交会处

　　总用地面积１９３９９８平方米

　　二七区小李庄

　　淮河路以南、航海路以北、兑周路以东、新莆西街以西，共十块地

　　总用地３２７４３６平方米