房贷、土地、保障性住房

　　明年将有多重手段调控楼市

　　纵观２００７年的楼市，一个显著特点便是调控政策频出，从物权法到“９．２７”房贷新政，从“经济适用房、廉租房６０／５０政策”到国务院保障性住房的“２４号文件”，这些都或多或少、或慢或快地对整个楼市产生了影响。那么，在接下来的２００８年，楼市的调控政策又将走向何方？

　　“‘房贷’门坎将进一步提高，开发商及投资性消费者在银行融资的难度会进一步增加”，在河南财经学院教授刘社看来，２００８年房地产贷款的总规模将更加紧缩，利率将进一步提高。她认为，一些新的调控措施也将相继出台，如政府对土地的利用将向着更集约、更合理的方向调控，“新增加的城市建设用地数量将受到严控，盘活、整理存量用地，比如对城中村改造、工业用地及教育用地的调整等，而提高容积率将成为房地产开发的主要‘地源’”。同时，经济适用房和廉租房等社会保障性住房供应会增加，惠及城市中等收入者的“限价房”政策会明朗并开始落实，“９０／７０”政策和“６０／５０”政策会被市场进一步接受，“这些政策落到实处并持续下去将会消减房价恶性上涨的现象。”另外，“小产权房”的开发将会受到更严格的限制，已有的“小产权房”会分期分批地被处置。

　　她预测，２００８年政府对商业地产的调控会更加明显，“一是体现在对商业地产的贷款条件要严于住宅的贷款条件，二是明年物业税的开征有可能先从商业地产开始，从而抑制商业地产方面的市场需求。”她说，２００８年，房地产产品也会愈加成熟和精致，将向着“四节（节能、节水、节地、节材）一环保”方向迈进，政府将对建筑质量与标准提出更高的生态环保方面的要求。

　　郑州房价距“回调期”不远 每平方米5000～6000元已至“顶部”

　　细心一点的消费者会很容易发现，随着新政的频繁出台，尽管房价还在上涨，但已有阶段性“见顶”的征兆。如开发商打折的促销活动多了，在售楼部看房的人反少了，推迟购房计划的人多了。

　　“对郑州而言，我认为目前的房价已是阶段性的顶部，２００８年很难再像２００６年和２００７年这样疯涨了”，对于消费者最为关心的房价问题，刘社表示，房地产产品是一种区域性产品，当一线城市的市场正处于火热发展时，郑州的市场可能才刚刚起步；当一线城市由于连续疯涨而市场出现正常回调时，郑州的市场有可能正处于鼎盛时期；当一线城市的市场回调到位开始回暖时，郑州则可能正处于衰退期。“今天一线城市的市场回调预示着郑州楼市距回调期也不远了。以郑州眼下的消费水平，不可能支撑每平方米１万～２万元的房价，现在的每平方米５０００～６０００元已是临近极限了。”

　　近段时间以来，不少人士宣称中国楼市的拐点已经到来，那么，中原楼市是否也出现了同样的现象呢？刘社认为，房价永远是动态的，小幅涨落、横盘都是正常的，以此来预测楼市拐点的到来并不科学。她说，房价越是疯涨，就越是逼近拐点，但楼市拐点何时出现？这些目前都无法预测。

　　“我们可以预测拐点出现的前提条件就是：楼市中的投资者和投机者的利润大大减少，市场资金有更多的投资渠道，银行利率出现正值，政府能够提供足够的保障性住房，政府的土地供应量与城市化进程相匹配，消费者对市场的预期发生改变。”晚报记者 袁瑞清