鑫苑成为第一家在美国主板上市的中国房地产开发企业 图片由鑫苑置业提供

　　１２月１２日，鑫苑（中国）成功登陆美国纽约证券交易所，成为第一家在美国主板上市的中国房地产开发企业，实现了河南企业在美国主板证券市场上零的突破。

　　鑫苑一举登陆纽交所，让业内刮目相看，一时间被誉为“地产黑马”。

　　“鑫苑上市本身不重要，重要的是我们的商业模式得到了资本市场的认可。”鑫苑（中国）置业有限公司董事长、总裁张勇这样认为。正是鑫苑置业“不存地、不存房、零库存”的商业模式，良好的发展业绩，高效的执行力，吸引了国际资本的目光，才得以与ＥＩ资本和蓝山资本成功联姻，与国际资本大鳄们同台共舞。 晚报记者 徐刚领

　　鑫苑之路

　　“地产黑马”成功登陆纽约证券交易所

　　１１月１７日，鑫苑（中国）在纽交所网站发布招股说明书称，公司拟通过首次公开发行美国存托股份（ＡＤＳ），筹资约２．４５亿美元，其股票承销商为美林证券、德意志证券和Ａｌｌｅｎ ＆ Ｃｏｍｐａｎｙ。美国存托股份（ＡＤＳ）就是根据存托协议发行的股份，代表发行企业在本土上市的股票。

　　１２月１２日，鑫苑（中国）成功登陆美国纽约证券交易所，交易代码为“ＸＩＮ”，成为第一家在美国主板上市的中国房地产开发企业，中国第一家与全球规模最庞大、历史最悠久、监管最严格的资本市场成功接轨的房地产开发企业，实现了河南企业在美国主板证券市场上零的突破。

　　鑫苑股票上市首日报收于１６．８０美元，较发行价１４美元大涨２０％。目前价格有所回落，在１４美元一线震荡。可喜的是，在股市上购买鑫苑股票的投资者来自中东、美国和欧洲等地，８０％为大基金持有。目前鑫苑（中国）对国际投资者的最大吸引力，就在于美国对新兴房地产市场前景的看好。

　　“从２０００年开始我们就为企业上市作准备，到现在已经七年了。”在１２月２１日的媒体见面会上，鑫苑（中国）置业有限公司董事长、总裁张勇如是说。

　　鑫苑（中国）积极筹划去美国上市始于去年３月，由于纳斯达克主要是向ＩＴ等相关行业开放，其大门并不向房地产企业敞开，而道琼斯针对的是国际性巨头企业，因此鑫苑（中国）只能将上市地点锁定在纽交所。目前看来，经过一年多的运作，鑫苑终于跨入了纽交所的大门。

　　鑫苑（中国）选择在纽交所上市，与它的资本构成有着很大的关系。在鑫苑（中国）的发展轨迹中，我们不难看到美国投资公司ＥＩ的身影，这是一个掌握着一支专门用于全球房地产投资基金的美国投资公司。

　　２００６年８月，鑫苑（中国）投资方之一的蓝山（中国）就协同美国ＥＩ向其注资４０００万美元。投资之初，蓝山（中国）有关负责人就表示，他们除了要帮助鑫苑（中国）在中国市场的扩张外，更大的目的就是协助其赴美进行ＩＰＯ（首次公开发行股票）。为了推动上市，鑫苑（中国）及其投资者都是有备而来。鑫苑（中国）前身是河南鑫苑置业有限公司，成立于１９９７年。去年１２月，公司重新搭建了集团框架，并成立了鑫苑（中国）置业有限公司。

　　据报道，为了能够获得私募基金的支持，鑫苑（中国）在正式接触国际资本前，曾做了大量的准备工作，并成立了一个专门从事相关准备工作的小组。事实上，从２００３年开始，鑫苑（中国）的财务报表就开始经过４大会计师事务所之一安永会计师事务所的审计，并聘请了金杜律师事务所完成相关的法律调查。

　　鑫苑定位

　　“老百姓买得起的高品质住宅社区”

　　不仅是在国内的房地产界，即便是在河南本地的房地产市场，鑫苑（中国）也算不上一家“老”企业。但这家成立１０年的公司，近年来销售额一直排在郑州市房地产企业的前３位，成为河南房地产企业的领军者之一。在郑州，鑫苑（中国）的市场占有率已达到８％，连续３年处于第一的位置。陇海星级花园、鑫苑名家、都市领地、城市之家、中央花园、金融广场、国际城市花园、国际广场、都市公寓等，一个个精品楼盘早为大家耳熟能详。

　　鑫苑（中国）的定位是“老百姓买得起的高品质住宅社区”，其开发的中央花园、国际城市花园两个楼盘，曾创下开盘４天即告售罄的纪录，鑫苑（中国）能保证从开发到销售的环节，用一年左右的时间全部完成。

　　自去年顺利引入国际投资基金开始，鑫苑（中国）开始迅速复制自己的发展模式。去年５月，鑫苑（中国）在济南拿下了第一块地，开始在全国二线城市大规模扩张，并先后成立了山东分公司、安徽分公司、苏州分公司、成都分公司。目前鑫苑（中国）已经初步形成了覆盖西南、华东、长三角和中原地区的全国战略构架。

　　商业模式

　　“不存地、不存房、零库存”

　　在郑州，提及开发商，鑫苑可能名气没有建业大。在中国，提及开发商，鑫苑可能名气没有万科大。但是，鑫苑却办到了建业和万科还没有办到的事儿。鑫苑能够率先走出河南、冲出国门，原因又在哪里？

　　在１２月２１日的媒体见面会上，鑫苑（中国）置业有限公司董事长、总裁张勇说：“鑫苑上市本身不重要，重要的是我们的商业模式得到了资本市场的认可。”

　　据了解，这种商业模式就是“不存地、不存房、零库存”，通过土地的招拍挂，快速拿地、快速建设、快速销售，通过实现资金的快速流动，实现资金年回报率的最大化。

　　张勇介绍说，鑫苑的土地基本上都是通过“招拍挂”获得的，土地基本上是零库存，拿了地就开工。“我们不是通过土地来获取利润，而是通过运营能力来获取利润。”

　　业内人士介绍，全国有１万多家房地产企业，但是倒闭的并不多。原因就在于土地的巨大需求，造成土地价格不断上涨，这些企业通过囤地，每年就能有３０％左右的盈利。

　　“随着政府调控力度的加大，如果开发商取得土地之后两年内不开发，政府就要收回土地，这样，捂地的行为将要受到严格控制，开发商必须通过生产运营来获得利润。从这个角度看，房地产行业的真正竞争才刚刚开始。随着国家调控的深入，房地产市场的竞争必将加剧。”张勇认为，鑫苑“不存地、不存房、零库存”的商业模式，通过加快资金周转率，薄利多销，同样可使利润最大化。并且，这种商业模式有可能成为未来房地产业的主流商业模式。

　　鑫苑心愿

　　为国内其他房地产企业赴美上市开一个好头

　　张勇认为，中国的房地产业仍有１０年左右的高速增长期。近期，鑫苑在郑州频频拿地，显示了对于郑州市场的极大信心。不仅如此，鑫苑还在苏州、济南等地频频出手，扩张的脚步越来越快。

　　一个企业要想做大，成为真正的龙头，不借助于资本市场是难以想象的。为了后市更好发展，资金流和融资渠道成为房地产企业的重中之重。目前，在Ａ股市场上市的房地产企业有几十家之多，但是在香港、美国等成熟资本市场上市的还不多。

　　据报道，作为房地产行业的领跑者，万科董事长王石日前在一次接受媒体采访时透露，万科一直有到香港上市的想法。王石说，万科已经意识到，仅仅靠国内上市、靠银行借贷，资金还是有问题的，因为在国内上市，融资一次要１０～１２个月。香港是一个成熟、规范、国际化的市场，融资效率比较高。

　　鑫苑在美国成功上市，让河南的不少房地产企业看得眼热，其实有些企业已经在紧锣密鼓筹划上市。有媒体报道说，建业的招股说明书正在做最后的修改，目前公司正处在资产评估的后期阶段，上市指日可待，其上市地将是香港联交所。

　　“我们希望能够借助鑫苑（中国）在纽交所的成功上市，为国内其他的房地产企业赴美上市开一个好头。”鑫苑置业有关负责人如是说。据悉，鑫苑（中国）募集的资金一部分将用于取得土地使用权，另一部分则作为周转资金及一般的公司用途。

　　很显然，登陆纽交所，鑫苑置业已经插上了腾飞的两翼。