在郑州已具规模的城市综合体，已成为了重塑城市价值、催生城市繁荣的一大利器。（资料图片）

　　从大盘时代到小户型当道，从地中海式建筑到欧陆风情，郑州房地产市场从来不缺乏变化的动向和声音。进入２００８年，静观楼市，不难发现，城市综合体身影婆娑，而同时它也成为高端产品的代名词。

　　其实它的出现由来已久，不过随着城市建设的加快，这一开发模式在郑州成为一种大规模现象，逼人眼球。业内一致的观点认为城市综合体是城市发展的必然产物，是重塑城市价值、催生城市繁荣的一大利器，那么在城市化进程和行业发展的浪潮中，它的发展面临着怎样的机遇与险阻？

　　晚报记者 王亚平

　　定 位

　　倡导完整生活圈，打造城市新坐标

　　在地产业界权威人士眼中，什么是城市综合体？“城市综合体是都市中各种物业功能复合、互相作用、互为价值链的建筑、文化等的集合体，一般包含商务、居住、酒店业、商业、休闲娱乐等各种综合功能。”

　　住宅、商业街、酒店、高端写字楼、品牌购物中心、停车场、休闲广场等这些独立的元素曾经各行其道，现如今，随着城市改造和房地产行业的迅疾发展，这些元素全部或者其中几个实行组合，一个城市综合体便应运而生。

　　从郑州市场来看，城市综合体有旧城改造后的广厦·城市之巅、升龙国际中心、国贸中心、金峰·金岸国际等；也有位于城市中心的长城·康桥华城、方圆创世等；也有新旧城区交会处如曼哈顿广场和紧邻西出站口的长城·康桥华城；以及城际接合处的普罗旺世、２１世纪社区等；还有位于ＣＢＤ附近的，如温哥华广场等大盘先后都运用这一模式进行开发。

　　随着这些项目的先后启动，城市综合体正式进入了人们的眼帘，并赢得关注。据了解，今年正在拆迁的几个大型城中村，在项目规划上，大多会采取这种模式。

　　然而，可以发现，市场上但凡打着“城市综合体”旗号的项目，售价都不非，初入市场，就成为品质高端的象征。

　　一般来讲，城市综合体大都位于城市中心，配套齐全，物业增值空间也大，如广厦·城市之巅、国贸中心等。然而由于城市中心土地资源有限，很多城市综合体并不完全属于中心地带，他们在更广阔的空间倡导着一种新的生活理念。

　　从现状看，普罗旺世和２１世纪社区已经成为郑州房地产市场的品质社区，随着曼哈顿、升龙国际中心等更多城中村改造项目的相继落成，城市每个区位都将会有崭新的改变，由综合体项目带动区域整体发展似乎是必走之路。

　　困 惑

　　住宅、商业、商务，如何平衡

　　“综合体与单纯的楼盘相比，其优势在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率和生活品质，更好地发挥投资效益，造就城市的生命力。”河南财经学院教授刘社说。

　　但是在欢呼城市综合体集约城市资源、产生促进城市发展巨大能量，甚至成为一种经济现象的同时，关于这一规划模式光鲜背后存在的问题，也应该予以质疑。在激励与改进中发展，才能真正重塑城市价值，特别是一百多个城中村改造对于郑州而言已经是一场轰轰烈烈的城市变迁，不加考究的重蹈覆辙不是更加悲哀吗？

　　“城市综合体不是一个概念，既然是多元素多功能相互作用并促进的集合体，它就不能以某一元素制胜，应该将地段、区域资源加以充分运用，如果是位于城市中心，在产品档次和品牌引进上应该加以选择。”刘社表示。

　　市民孙庆丽在咨询多家楼盘后，除了对价位不是很满意外，还产生了这样一个质疑：“商业体量如此之大，住在同一楼上的居民生活就不会受到干扰吗？融合元素如此之多，后期管理如何保证，一旦出现问题，是否将会是一片嘈杂？”

　　她的疑问正中要害，城市综合体的开发与城市发展密切相关，项目运作相对复杂。“首先应该实现产品的多样性，还要实现商业运作的强强联合，品牌会吸引客流，这就为项目成功奠定基础。”

　　有足够的资金保证和领先的技术运用也非常关键，曼哈顿项目和升龙国际中心项目开发中，升龙置业动辄就是投入几十亿元资金，并采用“住宅双地面，商业双首层”技术使商业、住宅互不干扰，在升龙国际中心项目还采用“一纵两横”的规划手法把各地块串联起来，实现项目价值最大化。

　　政府引导、资金保障、管理运营多方协作助推发展

　　用较为学术的语言表述，综合体的出现，是城市经济发展进入一个新阶段的象征，在城市综合体中，城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序重新展现，相互依存、互相促进，形成一个复合功能、高效率的综合体。

　　眼下郑州打着城市综合体旗号的项目大都致力于打造一个完整的生活圈，甚至成为城市新坐标，带动区域发展。

　　“项目能否做好，责任很重要，很多开发商做综合体的目的在于通过商业赚钱，但是做商业项目，首先开发商自身得有钱，如果想希望通过拆开卖产权商铺的方式来做集中商业，肯定是做不起来的。”有业内人士坦言。

　　正如该人士所言，对于综合体项目的发展，刘社也表示担忧，“综合体它对开发商的综合能力要求比较高，开发和运营的难度也很大，现在许多开发商只熟悉住宅的开发建设，对商铺、购物中心、写字楼、酒店的建筑形态和运营模式并不熟悉。郑州正在建设城市综合体，还没有进入实质性的运营阶段，开发和运营的成败还有待于今后的观察。”

　　城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。

　　“且莫让综合体变成混合体”，规划部门一位负责人说，“从目前来看，政府对综合体项目的主导性不够，国外很多成功的综合体都是政府行为，现在有城市综合体出现功能异化、交通商业混杂的情况，特别是一窝蜂地建造综合体项目不一定是好事，很多开发商是为了追逐利益，在短时间内创造精品化，满足居民需求并能相融相生的产品并非易事，因此需要政府部门在政策上予以支持，在技术上予以引导。”

　　城市综合体是城市化进程到一定阶段的必然产物，然而利弊必然相伴相生，对于这一处于发展阶段的新模式，如何做到节能化、精细化并实现建筑的历久弥新，同样是至关重要的。