郑州房价高还是低？３月３日，本报推出“风平浪静，郑州房价冲到了头？”报道后，两天来，众多市民和房地产业内人士向记者致电，就房价问题争论激烈。房价高还是低，恐怕没有人能一锤定音，但来自官方的数据也许最能说明问题。“２００７年郑州房价与居民户均收入比是１２∶１，而合理的比例应该是６∶１左右，从这点上看，郑州房价过高了。”昨日，郑州市统计局投资处有关人士称，２００７年郑州市的房子建安（建筑安装）成本多层在８００元左右，高层在１２００元～１５００元之间，和地价成本折合后每平方米３０００元。

　　晚报记者 程国平 李亚洁

　　中心城区，买套５６平方米房子直送两万元

　　３月３日，本报“风平浪静，郑州房价冲到了头？”报道刊出后，引起强烈反响，房价在许多郑州市民心目中还是头等大事。具体到各个楼盘，其销售情况和价格又如何呢？昨日，记者再次走访了中心城区和三环外的多家楼盘。

　　昨日上午，在中心城区大学路一处知名楼盘的售楼部，从１１时到１２时间，只有一位男士请售楼员测算一套小户型的房价。“如果你要２３层以上的，一次性付款优惠两个点，再直减两万元。”售楼小姐称临路的这栋高层是去年９月开的盘，全是小户型，均价５５００元，开盘到现在一直没有涨价，“直减两万元并不是房子降价了，它只是针对春节推出来的优惠政策。”

　　记者在售楼小姐测算的置业书上看到，一套５６平方米、２２层以上的房子优惠前总价是３３万多元，每平方米合５７００多元，优惠两个点、再直减２万元后是３０万元，合５４００多元。

　　看到这份置业书，去年１０月份在该楼买下一套１１楼小户型房子的王先生说，这个价格比去年下半年是降了，“因为去年２０层以上的单价就是５７００多，当时一点也不优惠。”

　　三环外，房价优惠度超过涨幅

　　“三环外，３８平方米左右的房子得掏１８．６万多元哪。”昨日，２８岁的李小姐本想着在外环买一套小户型，价格会便宜一点，结果她跑了北环以北的几个售楼部，预算出来的价格让她“感到了绝望”。

　　在李小姐提供的几份置业计划书上，记者看到，位于花园路与新柳路的某房产公司，一套３７多平方米的小户型房子，总房款预算为１８３６００元，如果再加上配套费和代收费等１１０００多元，该套房初步预算总款为１９４７９５元；另一家与之相距不到２公里处，一套３８平方米的小户型房总价预算为１８６１７３元，如果加上配套费和代收费等９０００多元，总房款也达到了１９．５万多元。“光是首付款就得准备７万多元，按２０年期贷款，月供也得２４００多元，供不起啊。”

　　记者在花园路北环向北的一些楼盘走访时发现，虽然各个楼盘的销售人员都表示，房价比年前涨了１００多元，却承诺在实际成交时，会给相应的优惠，比如在国基路一处房地产，如果一次性付款，会给２０００元加３％的优惠，按揭付款会给２０００元加１％的优惠，另外还将免去天然气初装费３６６０元和有线电视初装费２６０元。以该处一套３８平方米总价１８６１７３元为例，一次性付款优惠后，相当于单价直降２５０元。

　　从这种意义上讲，房价优惠幅度显然超过了涨价幅度，郑州一些楼市面临着似涨非涨的尴尬。

　　售楼员催单，市民依然观望

　　“不要再等４月份了，到时楼市肯定要回暖。”记者在走访了金水区、中原区、二七区多家楼盘后发现，偌大的售楼处没几个来看房的人。记者昨日在一家售楼部待了一个多小时，这里只来了两位看房的市民，而且都是问了价格，看了户型，做了预算后，转身离去。

　　“这么偏的房子价格都这么高，１００平方米就得５０多万元。”一位４０多岁的先生告诉记者，他２００５年在这一地段买了一套８８平方米的房子，把所有费用都算上，才花了２０来万元，现在觉得太小，想换一大房，看来这个计划也得放一放，看看再说了。

　　“我上个月只成交了一套房，成交额２０多万元，就提了２００块钱。”一位售楼小姐抱怨说，从去年１１月份以来，由于房子卖不动，她几乎都没有挣到钱，原计划今年上半年买套小户型的计划看来也要泡汤了。同样是销售人员的雷先生，他的购房计划也不得不推迟。“首付款还差２万多元呢！”他苦笑着说，“如果不是去年银行紧缩房贷，楼市遭遇‘寒流’，我的计划很有可能就实现了。”他只得把希望寄托在今年。

　　“这个月订房的话，可以送您一个微波炉”、“这月订房比较划算，因为公司有优惠政策”、“从我从业３年多的经验看，４月份楼市肯定要回暖，不如现在就订了得了”……记者以购房者的身份走访楼市时，听到最多的莫过于这些了。

　　按郑州人均收入计算

　　１００平方米房子２５万元才合理

　　昨日，郑州市统计局专门负责对郑州市楼市进行调查分析的投资处处长赵超就郑州房价问题接受记者采访时表示：“与居民收入相比，目前郑州房价过高。”赵超说，按照国际通用标准，就郑州市这样一个二线城市来说，房价与居民户均收入比６∶１左右是比较合理的，也就是说一户居民买一套房子所需支出的钱与这户人家一年的总收入之比。

　　根据郑州市统计局刚刚公布的数据，２００７年，郑州市城区居民人均收入１．４万元，全市人均收入１３６９２元，以三口之家买一套１００平方米的房子为例，目前市区内房价基本在每平方米５０００元以上，三环外也在４０００多元，买一套房子则需要５０万元上下。“而按照收入比６∶１计算，一套１００平方米房子卖２５万元才合理。三口之家的年收入是４万元，现在，房价与居民户均收入比达到了１２∶１，这样的比例说明郑州目前的房价过高了。”赵超说。

　　按开发商成本计算

　　地价建安费每平方米３０００元

　　那么，房产开发商建一套房子的建筑成本又是多少？

　　２００７年，统计局投资处曾专门对郑州市的房子建安成本进行过测算，多层成本在８００元左右，高层成本在１２００元～１５００元之间。“当然，这只是房产开发商的一个主要成本。此外，还有地价、营销、运营等成本，具体是多少，恐怕还要进行进一步的测算。”

　　根据公开的资料，目前中心城区在售的楼盘中，开发商多是２００７年以前拿的地，平均地价每亩２００多万元。“按照一定的容积率计算，地价折合到房子中，每平方米成本会略高于建安费用，就高层楼盘来说，这两块的费用相加后每平方米折合３０００元左右，从目前郑州的房价来说，房产商的利润空间并不小。”昨日，多名房产业内人士向记者核算成本。记者了解到，地价和建安费用是房产商成本中最重要的两块。

　　“政府应该核定房产开发商的利润，让其利润水平保持在一个合理的范围内，而不是牟取暴利。”在昨日的采访中，许多市民认为房产开发商的利润不透明。