“今年房地产市场的形势将会比较困难，但总的形势还是在向好的方向发展。”作为第十一届全国人大代表的建业住宅集团（中国）有限公司董事长胡葆森，全国“两会”一结束，就立即飞到香港同王石等地产巨头就今年的房地产形势进行了分析、交流。

　　上周日下午，在“河南领袖大讲堂”，连日奔波的胡葆森讲起目前中原房地产形势时依旧显得神采奕奕。他分析说：“现在楼市连续三四个月成交低迷，部分楼盘变相降价５％～１０％，但到四五月份，市场就会稳住。年内楼市不会涨价，想要回升至少要等到明年。”晚报记者 禹志超 樊无敌 文／图

　　“保障性住房”力度持续加大

　　房地产开发商利润或将持续走低

　　“在往届全国‘两会’上，有关住房问题的提法是，采取积极措施，控制房价的过快增长。现实效果并不理想，‘买房难’的问题始终没有能够得到有效解决。”胡葆森坦言，“但今年的政府工作报告，提出了增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，以及加大廉租房、经济适用房建设的力度，以解决中、低收入家庭的住房问题。”由此便可看出，政府的调控意图非常明显，内容也更加具体，其剑锋直指房地产供应。

　　未来，市场留给房地产开发商的自由开发空间可能会变得越来越小。可能会形成７／３结构，即７０％的房子由政府主导建造，而房地产开发商仅有３０％的自主市场空间。

　　在这种情况下，房地产市场将发生五大变化。首先是政府的态度发生了变化。政府由过去的管理者变成房地产市场的直接参与者。其次是银行的态度发生了变化。我们国家在过去几年最高时将１０万亿元做个人按揭贷款，由于受美国次贷危机的影响，银行开始收缩银根，致使开发商贷款越来越困难。然后是消费者态度发生变化。受国家调控政策的影响，不少现在可买可不买的消费者和投资者开始持币观望。再次是价格利润率发生变化。随着市场形势的不断变化，开发商的利润将持续走低，很难再现前几年那样的高利润率。最后是供应结构的变化，政府政策导向将使房地产市场格局发生变化。

　　“前些日子，万科在香港的业绩公布显示，今年的销售额为８００亿元，利润为８２亿元，财务利润率仅为１０％多一点。”胡葆森表示，“过去，沿海大城市及一线城市的房地产开发商毛利往往在４０％～５０％，郑州等二线城市的毛利率也在３０％左右。随着五个变化作用的凸显，房产商的利润将呈现逐渐下降趋势。”

　　房价调整将持续一年

　　人民币升值对楼市难以引发“蝴蝶效应”

　　近几个月来，房地产市场突然变冷，除了受国家一系列调控政策的影响，美国次贷危机的影响也不容忽视。胡葆森分析说：“上世纪８０年代，日美经济摩擦不断，美国采取了不断强迫日元升值的办法，从１９８５年签订‘广场协议’到１９８９年的４年间，日元不断升值，从２５０日元兑换１美元快速升值至１２０日元兑换１美元。日本出口产业几乎丧失了价格优势，不得不向劳动力成本更低廉的周边东亚国家迁徙。鼎盛的日本经济丧失了国际竞争力，致使以后的１０多年中经济迟迟难以得到恢复。”

　　“现在美国逼迫人民币持续升值，和上世纪８０年代对付当时的日本是同样的手段。现在美国不惜通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。”胡葆森认为，现在是哪个国家发展得快，哪个国家持有的美元越多，哪个国家就吃亏越大。而以近１．５万亿美元稳居世界第一外汇储备量、近年每年经济增长保持两位数增长速度的中国，将面临着巨大的经济压力。”

　　“受大的经济环境和政府宏观调控影响，房地产业已由一线城市‘感冒’，演变成二三线城市跟着‘伤风’的局面，这种调整的局面将会持续一年。但由于中央政府采取了稳健的货币政策，我个人认为，中国经济的基本面是好的。”胡葆森坦言，国家出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(１７１号文件)对境外投资机构，特别是对买一两套房子的散户投资者，有一定的限制作用，因为购买主力军依旧是国内的刚性需求者，所以这次人民币升值对房地产市场影响不大，不会产生“蝴蝶效应”。

　　刚性需求还会坚挺楼市

　　河南市场可养活800家房企

　　“万科的率先降价更多的是一种态度，因为其楼盘降价幅度最大也不过１２％。”针对万科全国范围的降价，胡葆森指出，“刚性需求将是房价不会降的原因，特别是河南房地产市场，刚性需求一直占据主流，而且这种需求将会保持１０年、２０年，或者更长的时间。”

　　“河南现有１５００万城市人口，在河南城市化进程中，如果每年新增城市人口需要３３００万平方米的开发量，现有城市人口每人每年增加１平方米的需求，每年就会需要４８００万平方米的增量。试想，如果能够占到１％的开发量就是４０多万平方米，如果有一半让政府建，还会有２０００多万平方米供开发商建设。”胡葆森说，“事实上，现在政府在全省的住房建设量连１０％都不到，也就是说，如果一家开发商按照每年５万平方米的开发量计算，河南市场可以养活８００家开发商。”

　　“建业３年前每年开工、竣工的项目面积才有２０多万平方米，到去年已经达到１５６万平方米，即便这样，市场占有率还不到４％，这种进步的速度使建业对根植中原很有信心。”胡葆森非常自信地指出，“作为一名企业的掌舵人，要善于踏着市场的节点起舞，要对未来市场的形势有一定的预测能力，在‘市场低潮时拿地，市场高潮时卖房’。去年高价拿地的同行对自己的产品定位要有一个通盘考虑，以应对变幻莫测的市场。”

　　“找钱运动”合纵连横是出路

　　倡议河南房地产企业联合起来

　　郑州注册的房地产企业有１０００多家，而有项目做的最多２００家。随着市场的进一步完善，一部分不注重品牌建设和产品品质升级的开发商不可避免地要退出市场，而存活下来的企业也必须靠互相联合，才能有更大的发展。胡葆森说：“上世纪８０年代，香港四大地产商联合兴建了香港国际中心，当时，每一家开发商都有实力独自建设该项目，但他们选择了联合，联合是有眼光的开发商的一种境界。这是行业进步、发展的体现。”

　　“对于个体企业的发展，要懂得寻求机遇与新的商业模式，要注意规模与速度、规模与利润、规模与市场占有率、规模与品牌影响力等方面的关系。”胡葆森指出，现在外地开发商已经在城中村开发中抓住并抢占了先机，如果在三五年前本地开发商能够联合起来抢占先机，共同对城中村进行改造，也就不会有现在局面的出现。

　　房地产业是一个资金密集性行业，很多时候几千万块钱就成为一些企业难以逾越的鸿沟。胡葆森介绍说：“２００２年９月，深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都等１２家企业出资１亿元，成立了上海中城联盟投资管理有限公司，到现在该公司已经有资金８亿多元，使好几家企业渡过了险滩。”

　　“今年部分的房地产开发商会缺钱，我建议河南的房地产开发商在自愿基础上，也成立一家房地产投资公司。这个投资公司的意义在于，当其中的一家企业遇到资金问题，可向投资公司伸手，不至于因缺钱而垮掉。”胡葆森倡议河南的房地产企业联合起来，他说：“投资公司要提高进出、进入机制，委托专业、有声望、注重声誉的专业机构进行资金管理，通过信息交流、共同培训、联合采购、集体融资和联合开发等深层次的合作，提高企业竞争力，推动行业秩序和公信力的建立等。”

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　　老胡之鉴

　　●作为一名企业的掌舵人，要善于踏着市场的节点起舞，要对未来市场的形势有一定的预测能力，在“市场低潮时拿地，市场高潮时卖房”。

　　●１９８０年代，香港四大地产商联合兴建了香港国际中心，当时，每一家开发商都有实力独自建设该项目，但他们选择了联合，联合是有眼光的开发商的一种境界，这是行业进步、发展的体现。

　　●我建议河南的房地产开发商在自愿基础上，也成立一家房地产投资公司。这个投资公司的意义在于，当其中的一家企业遇到资金问题，可向投资公司伸手，不至于因缺钱而垮掉。