曼哈顿第五大道项目夜景图

　　ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ绝对当属近两年商业地产的明星词。从远郊到城中心，甚至是社区商业，“ｓｈｏｐｐｉｎｇ ｍａｌｌ”的出现将一改传统商业沿街为市的凌乱及功能单一，取而代之的是集购物、餐饮、休闲、娱乐等众多功能于一身的新兴商业模式。

　　特别是大型城市综合体的日渐兴起，其大体量的商业为“ｓｈｏｐｐｉｎｇ ｍａｌｌ”的发展提供了载体，在郑州，随着消费需求的日益个性化，老商业中心难以承载鲜活的商业元素注入，寻找下一个区域或者是市级商业中心成为当务之急。晚报记者 王亚平

　　复合形态的商业恐龙

　　城市中心MALL，郑州商业新宠

　　从２００６年，郑州宝龙城市广场打出“ｓｈｏｐｐｉｎｇ ｍａｌｌ”的概念至今，郑州已有多个项目渲染商业ｍａｌｌ风采。

　　这种一体化的大型购物中心上世纪中期起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化产生，是指规模巨大，以大型零售业为主体，由若干个主力店，众多专业店为辅助，形成多功能商业服务设施集合体的商业物业项目。它是毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构担任协调、规划、招商管理，把一系列零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等多项服务的一站式消费中心，人们称其为“具有鲜明主题个性的、超大面积、超大规模、复合形态的商业恐龙”。

　　有专业人士声称，其是目前国际上最高的商业业态，并将迅速成为现代商业的主流。

　　实际上，从近两年，郑州以及全国各大中城市对这种商业业态的偏爱与引进，就足以证明其具备强大的主流发展空间。

　　因为国外发达国家逐步形成城市空心化和住宅郊区化的格局，因此国外的ｍａｌｌ选址多数位于城郊边缘。与国外城市不同，由于市场定位、目标客户群、交通条件、消费能力等因素决定，国内经营较好的ｍａｌｌ大多位于城中心，或者是城市综合体内。

　　在郑州，曼哈顿·第五大道是此类商业的典型代表，尽管招商尚未真正结束，项目面貌也没有完全呈现，但它有２２万平方米的商业体量，远远超出一个ｍａｌｌ型商业发展至少所需的１０万平方米的营业面积，除此之外，从超大型的停车场、良好的商业设施、周围消费层次上都足以保证该商业的价值未来。

　　前期招商、后期运营等多方面决定因素

　　Mall型商业亦需居安思危

　　尽管ｓｈｏｐｐｉｎｇ ｍａｌｌ作为一种新兴业态进入郑州时日尚短，但是商业运营都有风险存在。“想要将该商业业态长期运营并实现利润的合理增长，运营商必须居安思危。”一位商业地产人士如此提醒。在该人士看来，它并非几大主力店、各种经营品类的简单组合，还需要在资金运转、人气聚集、品牌流动循环上做足工夫。而前期的招商和后期的管理是大型购物中心能否持续发展的关键，ｍａｌｌ的所有权、经营权和管理权更应该做到有机的统一和分离。

　　如今，尽管很盛行，但ｍａｌｌ的发展现状并不十分乐观，有的开发商只追求形式上的一致，而很少改进运营管理上存在的弊端，更有的在营业面积和消费潜力上根本无法支撑ｍａｌｌ购物中心的长期发展。

　　在郑州，如曼哈顿·第五大道一样，诸多开发商将这一新型商业模式引入所开发的项目，它在前期总体规划上引入了整合社区商业与区域商业的概念，统一归纳商业，使商业的喧嚣无法影响人们的居家生活，但同时为居家生活带来便利。

　　同时也打破了以往“只建不管”的旧社区商业开发模式，由专业公司对其进行统一管理，这也属于ｍａｌｌ型商业进入国内城市的一大改变，是在贴合消费需求基础上的改良。从郑州商业现状看，位于新老城区交会处的曼哈顿·第五大道不仅是将区域商业纳为一体，它更多是承载着城市扩张下的商业复兴使命。早先，就有专家指出，它的商业体量和位置足以撼动新区ＣＢＤ的商业崛起。

　　主力商家进驻、专业公司运营

　　曼哈顿第五大道，城中心shopping mall商业榜样

　　曼哈顿广场仿佛郑州城市建设中诞生的“大腕”，“星范儿”十足，从住宅到商业，从写字楼到酒店，它都占据着绝对的引领地位。

　　曼哈顿·第五大道作为商业部分的总称，从规划之初，就致力于为商圈东移、东区商业中心兴起提供载体，如今又推出城中心ｍａｌｌ的商业形态。

　　正在记者推敲其ｍａｌｌ型商业的合理与否时，又得知本月中旬众多主力商家将集体签约曼哈顿·第五大道。沃尔玛、深圳茂业百货、郑州奥斯卡院线、上海儿童动漫汤姆熊、杭州神采飞扬游乐公园、麦当劳、肯德基、必胜客、两岸咖啡、广州米萝西餐咖啡厅、八千代日本料理、德克士、耐克、阿迪达斯、彪马、杰克琼斯、哥弟、玛斯菲尔、百家好等主力商家及知名品牌旗舰店将共同进驻曼哈顿·第五大道。

　　这一消息将许多正在考虑要不要进驻曼哈顿·第五大道的商家疑云打消得无影无踪。ｍａｌｌ型商业发展必须有主力商家，在主力商家的带动下，越来越多处于观望中的商家将紧随其后，据该项目招商部负责人透露，目前，招商率已达６０％。

　　目前，郑州正在招商的商业项目并不为少，商业巨头缘何钟情曼哈顿·第五大道，略有费解。“曼哈顿·第五大道商业共分为八大主题消费区。如金水路北的金融商务区和高档餐饮区，金水路南的主题时尚购物区、主题休闲购物区、主力店区、主题文化艺术区等。各类型商业成功分区，有助于有效消费。”该项目招商部负责人表示，除了主题规划，曼哈顿·第五大道所处的区域恰好是金水区打造河南省现代服务业核心区之核心，这里被誉为郑州未来重要的经济增长点。

　　据了解，曼哈顿·第五大道为了成功打造郑州的城市中心ｓｈｏｐｐｉｎｇ ｍａｌｌ，在整体商业规划上用心良久，通过科学的引导实现商业人流的有效汇集。并在去年８月份投入注册资金２０００万元成立了郑州哈曼斯商业管理有限公司运营项目，为进驻的商家提供较为体贴的服务、较强的管理、较为完善的经营保障。

　　如此看来，曼哈顿·第五大道在规划、招商及后期运营管理上为ｓｈｏｐｐｉｎｇ ｍａｌｌ的持续发展做足了准备，也规避了潜在风险的发生。有人士预言：它的兴起会辐射周围相当范围的区域消费，分散二七商圈客流，完成从区域商业到城市中心商业的华丽转变。