商业地产销售下滑根源何在

　　项目运营遭遇困难或成内因

　　批发市场经营困局

　　郑州市房管局的公开数据表明，２月份全市非住宅销售２４４间，较上月下降了６８．１５％，较去年同期下降了３１．２７％，销售面积３．０６万平方米，较上月下降了６８．２２％较去年同期下降了３１．２４％。这一数据表明，刨除物价上涨因素之外，郑州商业地产的销售并未发生某些媒体所言的“复兴”，反而有下降的趋势。

　　寻本溯源，要理清郑州商业地产销售下滑的根源，还要看已有的商业地产项目在运作上效果如何。为此，本报记者走访了多家市内投入商业运营的新商业地产项目。晚报记者 祁京

　　“已经有媒体来过了，你们也来看看吧。”４月１日下午，大厨房农副产品物流港的一位刘姓商户在短信里向记者反映。根据刘先生的说法，他购买的大厨房二期不但现在仍没有完工，而且其一期项目也经营困难，“我听说，上海康拓投资有限公司已经把这里开发成了郑州国际旅游港了。”

　　当记者来到大厨房，偌大的市场内冷冷清清，并未见多少客商在交易，一位一期的商户表示，从他们开业到现在，“除了搞活动的时候有点人气”之外，平时“根本没有生意”。而在“大厨房”的东侧，则是“郑州旅游港”的招牌。据郑州市国际旅游港相关工作人员介绍，该项目就包含着原大厨房项目的二期。

　　正为未来烦恼的不仅是大厨房，在北环的信基调味品厨具广场，业主李先生紧锁眉头地看着稀稀拉拉的人气，不禁抱怨道：“当初买铺的时候都说这里人气会旺，为啥到现在都没起色呢？”这样的疑惑也困扰着购买了西郊水岸花木城的赵女士。而在西郊某纺织城内，国棉四厂选择中牟县白沙镇工业园区也让这里的商户脸上多了几丝愁云。

　　“目前我知道的情况是，大型的批发市场毫无例外地面临困难。”资深商业地产从业者张先生说，“而且不是说哪一两个市场的事情，现在是不管你选址在哪里，不管做什么产品的销售，生意都很冷清。”他排除了物价上涨带来的影响，“从全国范围来看，物价上涨对于批发商来说是一个获利的好时机，并不会影响其销售。”而真正的原因在于，很多新开的专业批发市场其实“直到现在都还没有做起来”。

　　“这些项目全都没能搞清楚为什么要做商业地产。”台湾鸿龙国际商务投资有限公司董事长黄福堂说，“没有搞清楚商业地产的真实特性就盲目地大干快上，是造成今日大面积的批发市场奄奄一息的根本原因。”

　　黄福堂以“大厨房”为例来解读郑州新建批发市场的困局何在，他指出，在郑州市市场发展局的规划中，大厨房项目一期集厨具、酒类、调味品、农副产品、平价中心五大专业市场为一体，将成为全国最具影响力的厨房产业展示交易及文化传播中心，但是其一开始就处于万客来、华中食品城和调味品市场的夹击之中，所以，定位不准确是其最大的短板所在，这样的道理也同样适用于其他新建的专业批发市场身上。

　　而接下来，缺乏产业支撑就成为了大厨房之类的项目缺乏延伸度的原因，“比如很多调味品都来自于山东，离郑州并不远，你拉到郑州加上价格再卖，怎么可能吸引采购经理？”黄福堂认为，仅以调味品的销售考虑，郑州既没有相关的产业给予必要的支撑，也没有相对低廉的价格吸引客商，没有形成完整的产业链，是造成批发市场大面积陷入困境的原因，“我们到浙江去看，那里的批发市场卖的很多都是当地工厂的产品，早已形成一个完整而紧密的链条，自然更有竞争优势。”

　　但是也有人不同意黄福堂的说法，一位参与大厨房整体规划的人士表示，大厨房的二期本来就准备去做支撑工业，“二期由现代物流区、高科技示范园区及总部中心构成，集研发、生产、储存、物流交易于一体，将形成一个完整的产业链条，最终实现以市场为龙头，整合上下游产业的大发展园区。”而郑州市市场发展局局长杜金满早在２００６年就公开表示：“如果不大力发展生产加工业，郑州的批发市场若干年后会一个接一个被淘汰掉。”这位人士指出，并非市场发展局不能认识到这一点，而是过度的竞争让大厨房难以实现自己的蓝图。

　　有业内人士表示，郑州现有大小批发市场３００多家，其中和大厨房经营产品相似的就有１０多家，过度建设只会使已经很稠密的市场更加拥挤，盲目反复建设让大家都在同一层面上互相挤压，经营的趋同性也很容易使同行业陷入不良竞争的恶性循环，这非常不利于整个批发业的有序发展。