上周末，第十一届郑州住交会品质楼盘展落下帷幕，持续４天的展会，让很多楼盘现场都有不俗的成交量。如利海·托斯卡纳、非常男女、新长城地产都有过百套的意向成交量。同时值得注意的是，也有一部分以大户型、高端小户型等为主要房源的楼盘成交量并没有很大起色，意向客户一般。正如之前很多人预计的那样，今年郑州楼市的发展情况，主要还看５月份的市场能否回暖，而第十一届郑州住交会品质楼盘展就是一个很好的预兆。

　　对于５月到底会不会成为郑州楼市“回暖月”，记者分别从房管局主管、专家学者、协会负责人、地产代理商等几个方面进行了采访，以供大家参考。晚报记者 卢林

　　房价不拐，房企要拐

　　“５月底６月初将是郑州楼市回暖的时期。”对于近期众多关于郑州楼市走向说法，赵进京非常肯定自己的观点。对于房价是否会回落，他表示：“市场的刚性需求是不可逆转的，同时房地产行业的成本也在日渐增高。”

　　他坦言，房地产业不像股市，股市交易是虚拟的，而房地产需要实实在在的资金、建材、人力的投入。目前房地产行业存在土地价格高、建筑成本高以及融资成本高的“三高”趋势，这“三高”使得房地产成本增高不可避免，这就决定了未来房价不会有更多的降价空间。“实际上，目前很多开发商的利润已经不像外界想象的那么高了，和前几年相比降低了很多。”赵进京表示，要让开发商大幅度的降价不太现实，特别对于这两年拿地的楼盘，更不会轻易地降价销售。

　　“房价不拐，房企要拐”。对于楼市“拐点”一说，赵进京认为，目前房地产业需要“拐”的并非房价，而是房地产企业。他表示，以前很多房地产企业靠的是政府资源、土地资源，靠的是“等、靠、要”，但未来房地产企业发展需要“拐点”，需要“拐”到精细化运作的路上，房企拿到土地后就要精耕细作。这种转变，是随着房地产行业市场的成熟和发展，逼迫房企必须要走的一条路。

　　快速发展还将持续10年

　　郑州美丽桃源房地产代理机构总经理 曾华

　　自２００７年年底至今年一季度的调整期，在曾华看来，就是购房者与开发商之间的博弈期。博弈的结果，是在５个月的观望期内，市场成交量的萎缩。但购房者最关心的房价问题，却没有丝毫的松动。

　　对此结果，曾华认为，首先，开发商不愿降价，一旦房价下跌，将给买房人的心理带来巨大的冲击，使市场观望气氛更浓，这是开发商不愿看到的。其次，政府相关部门其实也不希望房价大规模下跌。房地产业还在相当程度上是地方经济发展的重要推动力。与此同时，郑州的房地产市场整体比较健康，投机的比例很小，自住处于主流的地位，市场以刚性需求为主。另外，近几年郑州的城镇化进程加快，每年有数以十万计的人从农村来到郑州，这说明郑州的房地产刚性需求将是长期存在的。因此，从以上几点来判断，郑州房地产市场依然会保持１０年以上的快速发展。目前的“拐点论”也好，“熊市论”也好，都不会成为市场的导向。其实进入４月份以来，郑州的部分购房者已经放弃观望，纷纷将购房行动转为实际。

　　对于未来郑州房地产市场走势，曾华认为：整体回暖，稳中有升。他预计，五六月份，郑州房地产市场将是个稳中转暖的过程，下半年会是个“升”的过程。在这个过程中，稳是主流，但价格也会上升，走得好的话，甚至会再走出一轮“牛市”。

　　“楼市回暖说”无从谈起

　　今年房价还会稳步增长

　　郑州同致行地产顾问有限公司副总经理 耿大勇

　　基于２００７年的成交量来看待２００８年同期的成交量，从而得出２００８年第一季度郑州楼市低迷的结论，耿大勇认为是不科学的。

　　他坦言，２００７年郑州楼市的发展和成交量本身是非理性的，尤其是２００７年前三个季度。之所以说不正常，耿大勇认为有三点原因。首先，那是去年以来价格快速上涨而导致的恐慌性提前购买而引发的（担心价格进一度过快增长）；其次，２００４年以来郑州土地供应量有限，从而导致２００６年至２００７年新增商品房供应短缺；同时，一线城市及部分省会城市楼市过热而引发的全国性楼市亢奋。楼市低迷的另外一个重要特征，成交价格大幅下降，并没有非常明显地反映到２００８年郑州商品房交易的相关数据中。对此，耿大勇认为，自２００７年第三季度以来的所谓楼市低迷论调并不适用于郑州楼市。自然，所谓的自今年第二季度的回暖说就无从谈起。

　　关于未来两到三年的郑州楼市趋势，耿大勇坦言，受２００７年国家政策的诸多影响，现在新开楼盘的价格较为合理。而未来两年的价格仍将稳中上升的态势根本不会改变。

　　经同致行研究中心综合各方面原因研究，耿大勇认为２００８年的商品住宅价格还将有１５％～１８％的增长。但未来两年郑州的开发格局会发生改变，主要是诸多小开发商（指融资渠道相对较窄的开发单位）将逐渐淡出市场，土地资源相对往开发实力及开发经验较为丰富的开发企业集中，品质化开发及集约化开发会逐渐占据主流。

　　下半年房价将理性平稳

　　郑州市房管局局长 王广国

　　对于社会各界普遍关注的郑州房价的跌涨问题，郑州市房管局局长王广国发表的观点是：郑州的房价一直以来没有大起大落，比较平稳，尽管近两年增长速度较快，但与周边济南、石家庄、武汉等１０个省会城市相比，郑州市房价总体水平始终排在第七或第八位，与郑州市国民经济发展水平和人均可支配收入相比还是相对合理的。

　　从目前的情况来看，郑州的房价没有回落的迹象，这关键是由郑州市的刚性需求没有解决所造成的。这两年城中村改造从某种意义上也带来了住房需求上升的问题，城中村改造完成后固然会增加房屋开发面积，但是在此之前的过渡期，租房需求会进一步加大，这将会直接导致房价继续上涨。但是城中村改造完成后或者租房高峰期过后，刚性需求得到缓解，房价有可能逐步回落。

　　今年下半年，郑州市房价不会有较大的变化，但涨幅应该有一定的回落，价格上走是趋势，但是会很平稳，因此市民要理性对待购房的问题。

　　“刚性”并非“有效”

　　“楼市博弈期越长，实际上对开发商的考验就越严峻。”刘社坦言。目前，郑州房价和消费者的收入水平相比仍然高高在上，但开发商不愿意把房价降下来。在刘社看来，原因在于很多开发商认为，郑州的房价相比大城市还有很大差距，随着郑州城市化进程的加速，郑州楼市刚性需求很大。刘社认为，这种想法大大高估了郑州市民的消费能力，拿一个普通市民来说，按照较高水平，一个月的工资能达到３０００元，还买不到一平方米的房子。虽然如很多开发商所说，这种城市化进程带来的“刚性需求”的确很高，但这些需求未必都是“有效需求”，很多市民在高房价面前无能为力，他们需要买房是“刚性需求”，但没有购房能力，这种需求就变成了“无效需求”。所以，房价越高，“刚性需求”中的“有效需求”就越低。

　　同样，在刘社看来，对于住宅市场的调控，政府最主要的目的是要淡化它的“投资属性”。“对于短期的投资和投机行为，国家政策已经开始由‘抑制’向‘打击’转变。今年第一季度，国内的通货率高居不下，如果行政手段不能抑制，避免不了政府还要进行数轮的银行加息，这将使炒房人投资房产的成本越来越高，同时投资风险也将越来越大。”

　　对于楼市如何回暖，刘社坦言要么开发商不降价，但要花大力气，把产品做好，让人们感觉花高价钱买的房子物有所值；要么就降价销售，回暖市场，解决资金问题。“过去三年的房价疯长，相当程度上造成了郑州地产市场的‘体力透支’。”刘社认为，“而未来房价由于地价、建材价格等因素的持续上升，以及保障性住房推出的时滞性，并不会使郑州的房价急剧的下滑，但房价的‘慢着陆’情况势必出现。”

　　河南财经学院房地产教授 刘社

　　观望，更有助于看清形势

　　深圳泰辰置业顾问有限公司总经理 周心罡

　　“从目前的形势来看，楼市在５月回暖的可能性不大，市场的观望情绪仍旧会持续下去。” 周心罡表示，一些开发商采取的低首付等营销手段，其实早在四年前就已经出现，能否刺激市场的消费欲望有待商榷。“所谓的刚性需求能否在５月得到释放，我对此所抱希望也不大，因为刚性需求并不等同于有效需求。”他认为，想买房的人是很多，但真正买得起房的人却不多。

　　宏观政策的紧缩，加之近期次贷危机的影响，楼市惨淡经营的局面或将继续，并逐渐由一线城市蔓延至二三线城市，“就像感冒一样，吃药时，身体的各个机体都要受到药物的影响。”周心罡认为，接下来的楼市竞争将更加激烈，虽然整体房价不会下降，但个别楼盘的下调将是市场发展的必然，“前几年，整个楼市需求旺盛，常常是萝卜白菜跟风上涨，但如今这种局面不会出现。”他表示，楼市的竞争已进入品牌竞争时代，只有注重产品与服务，或者具有稀缺特点的楼盘才能逆势飘红。

　　对于置业者，周心罡认为，如果是自用，观望没有必要，“房价整体还是要上涨的，可能现在１００块钱能买到的东西，将来要花１２０块才能买到，相当于劳动力贬值了。如果用来购房，使价值物化，就能实现保值增值。”但对于投资客而言，周心罡表示，当前进军楼市并不是最好的时机，投资楼市只是多种投资渠道中的一条，“观望一段时间，更有助于看清市场形势”。