□策划／执行 郑州晚报刘文良地产工作室

　　“战争在继续，生活也在继续。”这是电视剧《盖世太保枪口下的中国女人》中的一句经典台词。用这句台词来形容当今郑州楼市，看似有些牵强，但也有点“合拍”：一方面，在一片“降”声中，一些购房者不购房的问题毋庸回避，个中原因记者在上期专题策划中以“样本”形式进行了详述；但是另一方面，当我们“睁开眼睛看世界”的时候，我们也应清醒看到，在这个所谓的“观望期”、“低迷期”，仍然有购房者“冒着炮火前进”也好、“迎难而上”也好、“逆市飞扬”也好、“不识时务”也好，“明智选择”也好，毕竟有人“管尔东西南北风，咬定买房不放松”！从４月份郑房指数公布的数据显示，４月份全月郑州市区共销售商品房４５３０套（以备案计），平均每天１５１套，如果算上那些取得了预售许可证、具备销售资格、客户交了大定、签订了认购协议、尚未进行备案的可以视作准销售的“潜水”部分，真实销售套数应该远大于此。由此观之，这个市场“冷”中也有“热”，如同过往的时候，“热”中也有“冷”，这种冷热交加，原本是问题的一而二、二而一的两个方面。

　　其实，当我们将审视和探究的目的瞄准“购房者在购房”并且将其视为“问题”的时候，本身多少就带有一点悲凉的色彩，因为在去年同期，若有人将此视为“问题”，定会被当做脑子出了“问题”，因为在其时，且不用担心谁在购房、为何购房这个问题，而是那种火爆、滚烫的购房场面，那种“恐慌性购房”的心理，看上去连开发商都觉得有点恐慌！记得当时有一句带有调侃意味的话语特别“经典”：就算是一个盲人，骑着一匹拐腿的瞎马，冲进任何一个售楼部，所买的任何一套房子，都值！时至今日，这句经典语渐渐淡忘，倒是出现了一个比较温和比较通行的说法：经过一轮轮、一拨拨、一回回、一场场政策上、秩序上、金融上、税收上出台的“新政”的调控和盘整，市场日趋规范，逐步走向健康，购房者日趋理性、成熟，换言之，目前购房的人群，既非“冲动型购房”，也非“恐慌心理”为之，大都是“审时度市”、“三思而后买”的结果。

　　对于这种较为流行的“说法”，我们宁可信其“真”，因为房地产行业发展到今天，就开发企业而言，现在正在而且必须进入一个品牌制胜、产品创新、服务升级的时代，产品和服务更是房企“安身立命”的利器；而作为购房者，当市场业已从彼一时的“卖方市场”变为此一时的“买方市场”的时候，抛弃喧嚣的心态，告别盲动的行为，回归理性的思辨，既是一种清醒，更是一种自觉。

　　基于此，在现阶段，当我们走出编辑部，走出数据堆，抱着“多研究些问题，少谈些主义”（这些主义主要是指“涨跌说”、“拐点说”）的心态，去售楼部“探密”，去客户群体中“摸底”，再倾听一下来自地产界的群体声音，进而形成我们的观点，这样我们便能逐步接近现时楼市最真实的“本原”，记者相信，这些“本原”不仅是开发商特别关切的，也是购房者需要知情的，还是政府部门需要知晓的。

　　观点一：刚性需求在 购房者就在

　　河南省房地产业商会秘书长赵进京先生，在忙于组织、号召、发起开发企业为四川灾区爱心捐款之余，特地安排时间接受了记者的采访。他表示：一些媒体报道习惯于简单地不加分析地堆砌、罗列数据，而不注重对数据进行解析，加之个别从业人员缺乏专业知识，极易误读数据，并会得出错误的远离市场真相的结论，这对消费者是一个误导，对政府决策也是一个误区，这样的事例多不胜举，像上海２００５年大力进行调控时，全国媒体一味地报道房价大跌，调控大见成效，导致政府原定大量推出经济适用房的计划搁浅。因此，像晚报《第一地产》这样踏踏实实、俯下身子，从消费者嘴中、从售楼部“踩盘”中得出的观点和看法，应该是真实、可信和相当权威的。

　　谈到目前的市场状况，赵进京明确表示，市场刚性需求巨大，这是由于郑州加快城市化进程、提高城市化率带来的客观的硬性的需求。他分析说，按照郑州“十一五”城市发展规划，未来三年，郑州城区需新增城市人口９３万，平均每年３１万人，加上目前郑州城区人口３００多万，未来三年郑州常居人口将达４００多万人。按照国家规定的人均２７平方米的居住面积，仅三年间新增人口而言，就需新开２６００多万平方米，而郑州市去年商品房建成面积为１１５８万平方米，销售９５５万平方米，如果按照去年的建设规模，为了满足新增人口的政策线层面的居住标准，就需两年多的时间，如果再加上现有城区居民的购房需求，还有外地市、外省市居民来郑置业的强劲需求，可以看出，市场空间非常巨大。

　　众所周知，购房的刚性需求既包括首次置业的用于解决“居者有其屋”的需求，也包括为了改变现有的居住环境，实现居住的升级换代的二次置业甚至多次置业、终极置业，即“居者优其屋”。前者好比是雪中送炭，如同杨白劳给喜儿扯上几尺红头绳；后者是锦上添花，好比是杨白劳给女儿买上一件花衣裳。但不管是自居之需还是升级之求，这两种需求都真实的客观地存在着，而且正在市场上释放出来。如果再加以细分，我们可出看到，像新人结婚的婚房、大学毕业生所需的过渡性住房，均属于前者。今年适逢奥运之年，新人结婚蜂拥，据估算，全国会有６０万对新人在今年喜结连理，郑州今年结婚的新人会达上万对，如此庞大的人群步入婚姻的殿堂，自然需要筑个“爱巢”，势必会拉动刚性的需求。

　　今年全国会有５００多万大学生走出校门，落户郑州的会在十数万人以上，而由于近年来郑州城中村改造“加速度”，这些大学生失去了在城中村租房居住的机会，逼使他们想方设法购房。虽然大学生初入社会，工作收入较低，自身购买力较弱，但是近年间的大学毕业生出生在８０年代中期以后，多为独生子女，做父母的必然倾其所有资助儿女购房，帮儿女圆住房梦。

　　小刘家住信阳光山县，父母均在县城交通部门工作，他２００６年大学毕业后，先在郑州一家路桥公司工作一年，后来转行做了紫荆山路上一家楼盘的置业顾问。毕业后，他一直在经三路张寨村租房，一个大单间，每月房租４００多元。由于职业敏感的缘故，他对房价的上涨感受得更为强烈和深刻，总觉得与其租房不如按揭贷款买房，因为这样可将租金用于还月供，于是决定告别租房时代，准备按揭贷款买一套小户型。经多方比较，最后在主语城订下了一套３９平方米的一室一厅，首付加上附加费用共５万多元，他手头上攒下了２万多元，父母在五一小长假期间从老家赶了过来，赞助了３万多元，就这样，小刘“得来全不费工夫”地买了房置了业。虽然每月有１５００元左右的还款压力，但是以他目前的工作底薪加业绩，应该还款无忧。他想，如果再谈上一个女友，两人共同承担月供压力，他也就感觉不到压力了。

　　对住房进行“升级换代”的需求在政府机关、事业单位的公务员和工作人员中表现得最为明显。这部分人群大都在２０００年前享受到了单位的房改房，住进了单位家属院。这些房改房大都位于城区，家属院与单位一墙之隔或一路之距，虽然坐拥城市繁华，上班便利，购物便捷，多有双气，但是由于当时所建的家属院，户型设计极不合理，外立面残破不堪，楼道“伤痕”累累，楼间距狭窄，没有地上停车位和地下停车场，家属院停车之难难于上青天，且没有景观绿化，没有会所，也谈不上正规的物业管理，因此，居住在这些家属院的人，普遍希望逃出“围城”，另觅新居。特别是随着房改房产权证的发放到位，加快了房改房的上市交易进度，客观上消化了这部分存量房，激活了购房欲。

　　黄女士在某新闻单位财务部门工作，在单位自建的家属院里一住十年，原本对自己的房子颇为孤“房”自赏。上个月，她的女友邀请她到新居做客，让她顿感自惭“房”愧。她的女友２００５年在阳光新城购买了一套花园洋房，五楼、六楼两层，复式，２２０平方米，大客厅，餐厅挑高６米。最让她艳羡的是，户户都有露台，女友介绍说那是层层退台，顶层还有一个１００多平方米的大露台，楼顶上让专业绿化公司进行了美化绿化，花团锦簇，遮阳伞、摇椅、秋千、工艺仿古木凳、狗窝一应俱全，简直是一个梦幻中的空中花园。这一次做客对她构成强烈的刺激，于是她开始浏览各家报纸上的房产广告，打电话向在建委工作的同学咨询，一次次到报社房产部去打问，能否在市区或者是近郊买到类似阳光新城一期花园洋房那样的产品，结果，建委的同学和房产部的同事，根据她的购房意向，一致向她推荐了位于河医广场附近的鑫苑景园。她相信这是英雄所见略同，便拉着老公到景园售楼部去验明“房”身，一看那户型，借用宋丹丹的话来说，那是相当地相当地中意，特别是顶层复式，户型设计让她惊叹不已，女友所住的那套复式房的优点不仅应有尽有，而且后起之秀的景园在户型上还有过人之处，虽然周围的地段喧闹了一点，也没有阳光新城门前的那条将要建成的“桨声灯影中的秦淮河”，但是在城市中心地段能有如此精致、优雅的产品，景观又投入了那么高的造价，她还是“一见倾了心二见定终身”。签约之后，她整天都在寻思着如何装修之事，因为她的心结是装修完工后，一定要将女友请过来鉴赏鉴赏。（下转Ｂ２９版）