业主点对点

  问：我购买的房屋，入住后发现有质量 问题，让开发商几次维修，都没有解决问题。现在我感觉质量问题不是很严重，还不想退房，只是想让开发商减少部分房款。但我找了一下法律条文，最高法院司法解释也看过了，好像没有规定可以要求减少房款，不知道到底可不可以

  律师解答：房屋质量不合格，是开发商违约的一种情况。

  开发商提供的《住宅质量保证书》里一般都明确约定有保修范围及保修期限，所以首先应当按照约定，让开发商进行维修，如果开发商拒绝维修或者拖延维修，可以自行维修，让开发商承担维修费用。但如果该质量缺陷属于不可修复的缺陷，即技术上不可修复，或者修复的经济成本过高（例如房屋室内净高降低、采光面积减少等），是可以要求开发商减少房款的。但具体操作时需要通过有资质的评估机构进行评估，来确定房屋现有市场价或者未来收益的贬损，作为减少价款的依据。

  （河南国基律师事务所 凌兴高）

  冰冰答疑

  问：如何知道建筑项目是合法项目？

  冰冰：评判一个房地产项目是否具备合法的销售条件，主要是看项目是否五证齐全。五证齐全是商品房对外销售的基础，也是将来办理房产证的一个基础。五证各自证明了项目在不同部门的合法性，商品房上市销售，需要取得这五证才具有合法的销售资格，而对于购房者来说，可以着重看预售证，因为五证中预售证是最后一个办理的证件，通常取得此证的项目其他四证也是齐全的。

  问：开发商取得预售证是否意味着买他的房就不会有风险我个人觉得取得预售证并不能保证楼一定能盖起来。

  冰冰：您所认为的是正确的。取得预售证的项目证明目前它具有了合法的销售资格，购买取得预售证的项目，在土地、规划、施工等方面是经过相关部门审核批准的，具有合法性，这可以减少更多的风险。而在销售之后、交房之前的时间，如果开发商等方面出现资金问题或是其他纠纷等，也可能导致延期交房，或是产生烂尾楼。也可能在施工等方面出现其他的问题，不乏一些无诚信的开发商将项目进行抵押等。