□刘文良工作室

  时值７月，２００８年郑州楼市赛程过半，“上半场”的赛事已见分晓，官方的统计数据已给出了一份答卷：市场在总体平稳中量跌价升，虽然未能充分展现众开发商预期的“春暖花开”、“夏日绚烂”之景，但也没有出现有专家所断言的“寒流滚滚”、“一派肃杀”之气。“下半场”的赛事已经开锣，是外甥打灯笼——照旧（舅），一如前半年，还是像人们年初所预期的“秋日硕果”、“冬日暖阳”，抑或峰回路转、别有洞天？

  当我们对今年上半年的市场数据进行研判、解析的时候，我们更应将目光投向扑面而来的下半年，因为准确地把脉未来，才能稳健地立足现在。

  十大预期之全局篇：市场总体向好

  郑州楼市下半年市场总体健康、平稳，不会大起大落，暴涨暴跌，市场在盘整中回归理性，产品在创新中日臻完善，企业在转型中谋求发展，这是记者在此次采访中所听到的高度趋同的观点。

  郑州市房管局局长王广国明确表示，今年郑州房地产市场将健康平稳运行。通过对数据的分析，我们可以得出郑州房地产市场健康稳定的观点，至于是否权威，可以交由大家来评判。

  河南省房地产业商会秘书长赵进京对郑州楼市下半年的总体评价给出了两个字“向好”，郑州楼市在奥运之后会迎来“秋收”，“金九银十”的旺景会在秋日绽放。

  王牌企划董事长上官同君，与赵进京所见略同。他说，北京奥运会成功举办之后，不仅中国力量空间凝聚，经济活力也会空前释放，国庆前后楼市所出现的成交量低迷的困境将会破冰，预计年底持币待购的现象将会破局，郑州楼市将会在稳定中走向和谐发展。

  十大预期之市场篇：房价稳中有升

  王广国表示，虽然前半年郑州市商品房的投放和销售相比去年同期有明显下降，但正在向着好的方向发展，而且势头看好。

  河南鑫苑、建投鑫苑总经理宋福林认为，蓄积多时的购房需求会在今年秋季激活放量，成交量会较上半年增加，而强劲的刚性需求和居高不下的成本，决定了郑州房价短期内总体不会下跌，而会稳中有升，但涨幅趋缓。随着时间的推移，真正有着刚性购房需求的购房者会发现所谓房价暴跌５０％只是某些经济学家的痴人说梦，受着需求和成本双重因素制约的郑州房价在稳中有升中逐步回归理性和价值。

  十大预期之政策篇：保障住房有“保”

  郑州市政府组建公共住宅公司，“红顶开发商”专为老百姓建造房子，“郑州模式”在全国备受好评。

  据郑州房管局有关负责人介绍，２００８年郑州市计划竣工经济适用房１５０万平方米，有望超额完成，达到１８０万平方米；市区廉租房覆盖率将达到符合条件“双困家庭”的１００％。另外，一个限价房项目将在年底动工建设。郑州市符合条件的中低收入家庭，将在今年冬天尽享保障性住房带来的暖流，和谐社会、民生地产的乐章将在年终奏响。

  十大预期之规模篇：超大楼盘崛起

  “从‘城中村’到‘城中城’，这中间的跨越，不是字面意义的迁延，而是城市进化的飞跃，是新一轮造城运动的城市革命。”元龙房地产公司营销总监孙军展如是说。

  昔日的西史赵，今日的普罗旺世；昔日的燕庄，今日的曼哈顿。城中村改造的发力，旧城改造的加速，特别是郑州西区、南区数个从都市村庄一跃而为都市新城的超大型楼盘的拔地而起：世界城、洞林湖生态城、升龙国际中心、中原新城、橄榄城，总规划建筑面积近百万、超百万、数百万平方米不等，这些楼盘有的已经盛大起航，有的将在今年下半年抢滩郑州，逐鹿中原，不仅激增了市场投放量，也带动城市朝着均衡、协同、科学、系统的方向发展。

  十大预期之客户篇：异地客户突起

  郑州市房管局公布的官方数据显示：今年上半年，外地购房者成为郑州中高档购房者的主力，外地购房者不仅占据着郑州市场的“半壁江山”，而且在中高档物业方面“异军突起”、“独占鳌头”。

  思达置业副总裁张耀强认为，虽然房管局统计的异地购房者主要是以户籍所在地为标准，其中一部分人虽然户籍在外地，人却在郑州工作、生活，但是从中仍可以看出地市购房者在郑的购房人群中所占比重之大，往年有的月份甚至高达６７％，这说明郑州在河南省的首位度在进一步提升。另外，随着郑州区域性中心城市和中部崛起“桥头堡”战略地位的确立，外省特别是一线城市的河南籍人士返郑投资置业的在增加，今后将会呈现逐步走高的趋势。

  十大预期之产品篇：品质决定成败

  采访中，多数受访的地产企业负责人一致认为，目前的郑州楼市已经进入了产品升级、品质制胜的时代。“消费者日趋理性、成熟，市场在高度细分，因此必须在产品上刻意求新，在品质上不懈追求，从前期的产品定位，到中期的建筑施工，到后期的物业管理，都需要品质当头、创新为王。所以，在目前购房者持币观望心态尚未消除、郑州市场由卖方市场向买房市场转型的时期，郑州地产企业下半年将会在产品品质上苦下工夫，比如在售价不作上调的情况下，对原有户型进行优化，升级建材品牌，加大景观投入，这些举措都将给购房者带来利好。”新田置业总经理丁盟的上述观点，道出了众开发商的心声。

  十大预期之服务篇：服务创造价值

  亚新地产总经理杜家泉原为天津万科人，深受客户型企业理念的熏染。他说，历经连续多年宏观调控的历练，消费者早就练就出了“火眼金睛”，心态日益成熟、理性，眼光越发严格、挑剔，这就使得开发企业从以项目为中心到以客户为中心实行转型。据了解，下半年各家企业均将依托已有的客户会，通过对老业主的深度服务和优厚回报，通过老业主重复购房、推介购房、提供合理化建议、参与企业品牌建设等方式，以多种形式厚报客户，提高客户的满意度和忠诚度。

  十大预期之营销篇：营销谋求突围

  在购房者与开发商“扳手腕”的博弈中，郑州众开发企业在致力于产品创新、服务深化的同时，也在谋求营销渠道的拓展和营销方式的变革。一个明显的信号就是，除了沿袭通过传统媒体进行广告宣传外，郑州开发企业纷纷开始尝试并实施诸如活动营销、事件营销、亲情营销、体验营销、客户直销，变传统意义上的“坐销”为“行销”，一些高端、高房价的楼盘会走出郑州，走向地市，通过巡展、产品说明会、客户联谊会、建立分销点的形式，在地市进行定点行销；个别楼盘正酝酿着走出河南，在全国一线城市北京、上海、广州、深圳，甚至香港等地针对特定人群进行售卖。

  “营销突围的意义远非营销本身，折射出企业经营理念的变迁和行业发展的风向。”郑州共生地产营销策划公司的王国柄先生如是说。

  十大预期之资金篇：敢问钱在何方

  从紧的货币政策特别是房贷新政的出台，购房者持币观望导致销售不畅资金回笼放缓，郑州各家开发企业均在“闹钱荒”。今年下半年，这种资金链条紧绷、资金严重短缺的局面仍将持续，不排除个别企业因资金链条断裂为了谋求生存而降价销售楼盘的可能。“尽管情形不容乐观，但是我相信开发企业各显神通，通过自身造血——创新营销模式加快资金回笼；体外循环——通过合作开发、民间拆借等方式募集资金；拿来主义——吸引境外热钱投入、通过基金融资等解决过桥资金，定能渡过难关，笑到最后。”赵进京对破解郑州楼市资金困局仍持乐观态度。

  十大预期之企业篇：期待明年更好

  ２００８年的中国，多难兴邦；２００８年的郑州楼市，风云际会。面对目前客观存在的楼市困局，众多开发企业的代表坦言：郑州地产行业经过今年上半年的盘整，市场更趋规范，消费者更趋成熟，企业更趋稳健，如同淬过火钢更加坚硬，历经暴风雨洗礼的天空更加明净、大地更加洁净，所以，郑州地产人普遍坚信：下半年定胜于上半年，明年会更好。