□晚报记者 李志敏／文 任志伟／图

  近日，本报联合郑州搜房网、中原楼市、聊宅、商都房产网共同进行了一次“２００８置业大调查”活动，活动历时两周，共有近４０００名市民热情参与。虽然大多数市民对下半年楼市仍持观望态度，在短时间内没有购房计划，但在购房需求与目的的调查中，大多数参与此次调查的市民表示为首次购房，其中８０％的购房目的为自住。由此我们不难看出，虽然楼市低迷，但刚性需求仍在。

  置业需求：自住为主 投资下降

  虽然郑州的楼市整体呈低迷情况，但最近一段时间一些房地产项目的开盘热销却说明郑州市场上刚性购房的需求仍在继续，正如在之前开盘热销的锦艺新时代负责人在介绍其项目热销时所讲，“郑州楼市虽然整体较为低迷，但整体的价格还是较为良性，而老百姓的刚性购房需求也正是在考验开发商提供的产品究竟能不能满足市民的需求，正所谓‘只有疲软的市场，没有疲软的行业’。”

  从郑州市房产网发布的信息也可以看出，郑州市上半年商品房成交量除５月份较去年同期有所增长外，其他５个月较去年同期分别有不同程度的下降，不过整体来说，郑州商品房的价格一直保持着相对稳定的势头。

  结合市场上的这种现象，一些房地产专家认为，虽然目前郑州市房地产市场成交量与去年同期相比有所下降，但持续上升的房价说明市场上购房者的刚性需求仍然存在，购房市场多元化的需求并不会因为楼市的一时低迷而消失。

  有业内人士认为，消费者已经抛开了去年上半年以前市场上的非理性购房，转而理性购房，开始合理地把握房产投资的正确规划，认真考虑购房对家庭资产负债状况与现金流量产生重要影响。在进行房产投资的规划过程中，购房者详细分析自身家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息，明确自身的房产投资目标和风险属性，分析和评估自身的财务状态，最终确定合适的房产投资策略，以实现财务上的自由，将会在下半年购房中，成为购房者考虑的重要因素。

  置业建议：人群不同 置业不同

  根据置业人群的年龄段，记者将置业者分为了三类：刚工作的初次购房者、二次购房的中年人和再次置业的老年人。而业内专家则根据位置与交通的便利性、房屋的自身品质、财务承受能力这三个主要考虑因素，为这三类人群给出了建议。

  小周是一位刚刚从学校毕业的学生，毕业后没多久就结了婚。由于参加工作还不到一年，所以财务状况比较紧张，但为了以后长远的打算，小周的父母愿意拿出一笔钱帮助小周在郑州买一套房子。

  一位资深置业顾问指出，像小周这种情况，家庭正处于刚刚形成阶段，虽然小周的父母在前期帮助小周拿出了一笔购房费用，但是在之后的还款能力上，还需要考虑财务上的承受能力。然后，还需要考虑位置与交通的便利性，最后是房屋的自身品质等问题。

  专家建议，初次置业的年轻人可选择能够节省上下班时间和交通成本、面积较小的小户型。一方面，小户型的房产现在够用；另一方面，将来再次购房时能更容易租售出去。此外，首次购房贷款的月还款额不宜超过３０％。除了需要给自己留有一定的现金支付空间外，还需要考虑装修房屋、买家具与电器、缴纳契税和公共维修基金等一次性支出。

  王女士是一家国有企业品牌部经理，年过四旬的她目前差不多也算是家庭与事业双丰收。以前为了让孩子能够上一所理想的学校，她专门在陇海路买了一套房子，由于离单位较远，每天上下班都需要转乘两趟公交车，往返需要４个小时。现在儿子顺利考上了大学，王女士也决定换一个更加方便的生活环境。

  专家建议，一般此类购房者大多都为二次置业，首先考虑的是该楼盘的路段，然后依次考虑房屋的品质、经济承受能力，中年人由于家庭已处于成长阶段，此时，购房者的职业生涯正处于稳定阶段，更需要适当控制风险，不要轻易打破原有的“稳定”。

  通过对市场进行调查，在２００８年下半年有购房需求的刚性购房者中，除了一些初次置业和二次置业者外，还有一种为追求更高居住与生活质量而准备再次置业的老年人，这些购房者家庭通常处于成熟阶段，子女已经就业，财务状况较好，可积累的净资产达到最高点，而且支出随着家庭成员数的减少而下降，此时是储蓄准备退休金的黄金时期。

  对这些购房者，专家建议，此类购房者进行置业升级，首先应考虑房屋的自身品质，然后考虑位置与交通的便利性，最后才考虑财务上的承受能力。通过将多余的住房在适当的时候套现，然后将套现的钱用于一次性支付购房款，这样可以使得退休之后的支出大幅度降低。

  置业技巧：把握技巧 抓对时机

  “买房要学会买预期，这样今后的升值潜力才大。”比如哪里有一条方便的路要建，哪里会与地铁站相邻，哪里要规划成全新的居住区……这些都是影响居住环境的因素。一旦规划政策落实了，房价自然会上涨。因此，最好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确。

  一位房地产资深人士刘先生曾讲到这样一个事例：在２００３年，政府刚刚规划郑东新区的时候，他看到政府的决心，在那里买了一套住房，当时的郑东新区还是一片荒地，许多开发商也不愿意到那里进行开发，刘先生在买房子的时候，刚刚交过房款，一些售楼员就在背后说他是“傻子”，而在今天，事实却证明了刘先生当时决定之英明。

  除了买房要学会买预期，对一些普通买房人而言，还要学会“看市场”，其实方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行对贷款的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望。

  也有一些专家认为，平均价格下跌是因为市场上出售的某类房子增多，并不说明房屋价格整体降了。业内人士指出，持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多，代表着市场的需求和供给情况，如果供给增多，真实需求也增多，则此类房屋的价格持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子的；如果供给增多，真实需求保持不变，则此类房屋的价格立刻下跌，此时才是购买房屋的最佳时机。

  政府的宏观调控历来都会直接影响房价的走势，某类房子增多反映政府的政策导向。一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬，后期随着供给的增多而价格下滑，这时下手也不迟。

  专家最后建议，普通人购房更应该考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想，方便、实用才是最实在的。同时，买房前要定好自己的目标，多进行对比。入住后则少比较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。

  同时也要考虑养房成本，买房也和买车一样，不但要买得起还要养得起。社区越大，使用和维护成本越大。买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库，这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，所付出的费用越多；一个楼门里户数越少，业主要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。

  记者手记

  从２００７年年底开始，因为政策对房产行业的调控，房地产市场也从上半年“一路快跑”一夜之间转变成“整体观望”，一时间“拐点论”、“救市论”、“预警论”等观点纷纷进入人们的视线，大家都在问：房价真的会跌吗？我们现在该买房吗？应该如何买房？

  其实对于买房，不管房价下跌与否，普通老百姓能够买得起房最重要！就如万科董事会主席王石曾在公开场合表示的那样，如果一个城市的中产阶级都买不起房子了，那么这个城市的房地产行业迟早要受到惩罚。对于那些仍为买不买房而痛苦的人，还有一个观点也可供参考：买不买房？何时买？最终还是要由自己决定，因为对于自身未来的发展、家庭的情况，只有自己最清楚。