住房公积金贷款最高额度提高到40万元，购买住宅契税由2%减为1%，二手房营业税5.5%和交易个人所得税20%由政府埋单……继中央出台相关政策后，郑州市政府发布了17条“救市”措施。

至今，新政已出台近一周时间，但市场效果并不明显，观望气氛仍旧浓厚，仅二手房成交量有所微涨。

专家称，由于新政主要优惠对象是小户型或首次购房人群，但现时的购房大军中的主力仍是选择大户型或二次购房者，因此新政出台对楼市刺激很有限。另外，救市利好消息可能会加重市民的观望心理。

晚报记者 袁瑞清

二手房 30万可省2.25万，成交量微涨

10月26日，郑州楼市新政出台的第三天，家住淮河路的李蒙早早地来到了位于陇海路上的一家中介公司，前几天他看中了嵩山路与航海路一套面积约70平方米的房子，由于总价高达30万元，一直没有下定决心购买。

“我也是看到新政出来后，才最终决定买的，这一下子能省下一两万块钱，感觉还是划算的。”李蒙告诉记者，新政出来后，他算了一笔购房账：总房款约为30万元，按照新政规定，使用公积金贷款，首付款只需要9万元，剩余的21万元贷款年限可以长达30年，“而此前首付需要12万元、贷款年限只有20年，不仅首付比较高，还要多付很多利息。”

目前，郑州的二手房交易中，144平方米以下、房屋不满5年的，需要缴纳的营业税税率为5.5%。在实行新的规定前，需要缴纳营业税1.65万元（30×5.5%），需要缴纳个人所得税3000元（300000×1%），实施新政后，缴纳的1.65万元营业税随后又补贴返还给买房者，缴纳的个人所得税中1200元（3000×40%）也给予返还。如果再加上契税也从2%下调到1%，这一项也省下3000元。“这就是说，在郑州房产新政实施后，购房总价为30万元的二手房，仅这三项税收就可以省下2.25万元。”

首付比例降低、贷款期限延长、实行缴补分离，这些针对二手房的利好政策，在一定程度上刺激了郑州的二手房市场。

记者昨日走访了几家二手房中介公司发现，咨询二手房的市民较前段时间有所增加，很多都是冲着新政的优惠前来的。

在中原路一家21世纪不动产的中介公司内，五名购房者在咨询二手房，其中三名表示都是在新政出台后，才准备最近购房的。一名店员说，新政对二手房市场有一定的刺激作用，这两天咨询、看房的客户都有一些增长，成交量也略微有所上涨，“不是很明显，这两天成交了两套，前段时间10来天里，也卖不了一套，很多客户一进门都首先咨询新政的问题，看能省多少钱。”

这种现象也发生其他店面。位于文化宫路的一个不动产连锁机构的店面里，一名苗姓店员说，虽然还没有最终达成交易，但已有好几名客户有了成交意向，销售情况比前段时间有所好转。

21世纪不动产郑州区域一名姓孙的负责人告诉记者，根据他们对市场的检测，新政对二手房的市场刺激作用还是比较大的，特别是对90平方米以下的房子影响更大。“政府对二手房交易的营业税和个人所得税市、区财政所得部分进行全额补贴，这对买房者有很大的诱惑力，因为这部分税费还是比较大的，好几万呢。”她认为，新政的出台，将促使有确实住房需求的人买房。

“新政意在促进二手房交易，激活二手房市场，最大限度地满足中低收入者的住房需要。”河南财经学院教授刘社也表示，购买二手房的客户，大多属于中低收入者，新政降低其购房成本，“但同时，也要防止因此可能带来投资、投机性需求的卷土重来。”

新房 市场反应平淡，观望气氛仍旧浓厚

新政出台后，记者走访了位于医学院、棉纺路、伏牛路、陇海路、华山路附近的几家楼盘。售楼部里的看房者还是有所增多，但他们关心更多的还是房价，对契税和印花税的减免并不怎么“感冒”。毕竟，相比动辄十几万、几十万的房款，几千元的税费显然分量太轻。

在位于华山路与颍河路的某楼盘内，一名销售人员说，看房的客户并没有明显增加。该楼盘前段时间推出了“万元购房”的优惠活动，吸引了不少购房者，“新政前后的变化也不是很明显，我们楼盘的优惠力度比较大，所以一直也卖的不错，昨天就成交了好几套。我觉得，政策也只会起到一些辅助作用。”

“上周六成交了5套，周日成交13套，10月至今已经成交了80余套了。”在陇海路上的一家楼盘的销售中心里，一名营销负责人告诉记者，该楼盘销售情况一直还可以，新政的作用尚不明显，“可能以后会有一定的作用，政策毕竟需要一个落地的过程。”

“契税降了一半了，印花税也免了，现在买房便宜，将来房价还会上涨的。”尽管售楼人员都极力介绍新政的利好，将新政作为促销的武器，但多数看房者似乎并不买账。

购房者认为，契税的下调其实并没有多大用，也不能从根本上减轻购房者的负担。一名在棉纺路某楼盘销售中心看房的王小姐说，契税和印花税在房款中只占有很小的比列，“比如我现在想买个40平方米的小户型，总房款在18万左右，其中契税也只有3600元，就算减半，也只能便宜1800元，相比房子每平方米4000多元的单价，简直太少了，一平方米房价都够不上。”

市民李先生说，契税降低肯定不会令自己心动，“开发商都应该学学万科，直接把房价降下来不就妥了吗，买房的人也就自然多了。”

记者发现，新政出台后，更加坚定了一些市民持币观望的态度，“既然契税和印花税都减免了，但房价却没减少，郑州的房价一直都没怎么降，这肯定是不合理的。”王小姐认为，新政策会对普通市民的购房心态产生影响，但在房价仍然有下降趋势的时候，市民肯定还会持观望的态度，“现在大家都很理性，买房最看重的还是价格。”

某知名网站做的一项调查似乎也验证了王小姐的观点。在调查中，56.90%的网友表示，只有开发商真正降价了才会考虑买房；有23.49%的网友认为，郑州的房价应该降一半才算合理。由此可见，整个楼市的观望气氛仍旧非常浓厚。

开发商

能否暖市，有待考验

对于新政，多数开发商认为，能否起到暖市作用，还有待市场的考验。

“新政不是救高房价，而是救市场。”河南汉飞置业有限公司的副总经理尚学军表示，中国的楼市是一个受政策影响比较大的市场，新政的出台，最大的意义在于给市场传达了一个暖市的信号，从政策上鼓励大家买房。他认为，短时间内，新政不会产生多大的作用，市场还需要一个反应的时间。

康桥·上城品项目营销总监刘亚琼也认为，政策的作用最终在市场显示出来，需要一个累积的过程。“对于开发商而言，政策也只是一个方面，在当前楼市趋势往下走的情况下，只有真正质量过硬、价格公道的房子才能赢得市场认可，开发商自救才是根本。”

另一名开发商认为，新政主要优惠对象是小户型或首次购房人群，但现时的购房大军中的主力仍是选择大户型或二次购房者，因此新政并不会十分有效地拉动市场需求。“真正有购买能力的客户，现在基本都有了一套甚至几套住房，但是目前购买第二套的首付和贷款都没有怎么放松，第三套房根本就贷不到款。如果第二套房、第三套房的贷款有所放松的话，这部分有能力购房的群体就会进入楼市，市场需求也会得到很大的拉动。”

虽然新政并没有针对“土地2年内不开发予以收回”的措施进行放松，但却指出，土地可分宗办理国有土地使用证，并允许国有土地使用权与他人合作，这些措施无疑有利于缓解开发商的资金压力。

刘社指出，过去开发商将整块土地的出让金交纳完毕后，才能办理土地使用证，而本次新政的第一条即指出可分宗办理国有土地使用证，只要土地证办下来了，开发商就可用土地证到银行作抵押贷款，换取开发资金，这实际上是对开发商的自有资金的要求降低了；第二条指出允许以国有土地使用权与他人合作，这样，可增强开发商抵御风险的能力，减少问题楼盘的出现。

专家

新政不是免费“午餐”

相比杭州、南京等城市的救市政策，郑州的17条措施对市场的刺激力度较小，虽然仍可看作是一个温和的政策信号，但毕竟影响有限。

刘社认为，首付下降、年限延长、范围扩大、公积金贷款的政策放开，这些都会对市场产生一定影响，但作用不是很大，“因为在消费者中，只有一部分人可办理住房公积金贷款，而这部分人中，又有相当一部分已解决了住房问题。现在的消费者中，有很多人是不具有住房公积金贷款资格的。”

她表示，对于消费者而言，由于新政减免了相关税费，降低了房贷利率，确实可降低购房成本，但降低的程度十分有限。目前，郑州的房价只是微降，总体上还处于历史高位，与消费者的心理价位还有一定的距离，加上全球和国内经济下滑的趋势短期内难以改观，消费者对世界经济和国内经济的信心还没有恢复，对未来自己收入增加的预期较弱，因此，该政策对促进消费者购房的作用有限。

刘社提醒消费者，新政只是鼓励市民买房，并不是免费的“午餐”，“房贷即便是首付降低、贷款日期延长，最终还是由购房者自己去一点一点的偿还，消费者对此要有清醒的认识。”她认为，房地产的暴利时代已经过去，开发商自救的最好方式是打造价廉物美的产品。

王牌企业联盟董事长上官同君表示，郑州新政的最大亮点是“立足民生地产，促进郑州房地产市场持续健康稳定发展”。

他认为，这主要体现在两点：一是落实国家政策，对当前老百姓购买商品房降低契税，二手房交易过程中由政府财政补贴交易税和个人收入所得税；二是政府对于参与到民生地产开发建设领域息息相关的如保障住房、旧城改造、城中村改造领域的开发商，给予缓交行政事业性收费和政府性基金，对在上述领域开发投资的开发商给予缓交报建费用，确保资金链条的健康持续，可谓是“雪中送炭”，“这也是政府制定政策时对民生地产关系百姓利益的‘曲线救国’”。