■2008郑州楼市年终报告《反思录》 之 二问

2008年的楼市，被全体公民给予了集体关注，这一次，人们看到的是楼市在救不救中挣扎的身影。一方面，房价变动影响亿万消费者的生活；另一方面，房地产行业发展牵动宏观经济增长，影响金融稳定。政府救市还是不救？为何政策难以让市场回暖？房价到底还有多少下降的空间？这些，对于处在发展期的中国楼市来说，或许并不能用是非黑白的简单逻辑来回答。晚报记者 袁瑞清

政策频出，“救市”成2008年关键词

从“双防”到“一防一控”，再到“一控一保”，直至今天的全面“保增长”，中国经济基调频频更换。减税、下调利率、鼓励购房……从中央到地方，各种救市政策也在不断推出

无论如何盘点2008年的中国楼市，“救市”都是一个绕不过去的关键词。从开发商疯狂拿地、消费者盲目购房到商品房空置高涨、消费者持币观望，仅仅经过了一年多时间，楼市便由“热”转“冷”，继而“救市”论大行其道。

梳理近三年来的房地产宏调政策，很明显地看到一个脉络：2006年至2007年9月是政策密集期，中央政府从土地、金融、税收、市场规范等方面频繁出手，抑制房价过高、过快增长；2007年10月至2008年8月是政策空当期，直至2008年9月16日首度下调人民币贷款基准利率和存款准备金率，此“双率下调”被认为是国家宏观调控思路转向的标志。

2008年10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上强调，要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。这标志着中央政府开始出手救低迷的楼市。

随后，财政部和央行采取了一系列救市措施。契税税率暂统一下调、免征收印花税、暂免征收土地增值税。紧接着，央行数次下调利率……

同样在11月，国务院也提出了实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台十项更加有力的扩大国内需求的措施。

河南省房地产业商会秘书长赵进京表示，今年中国经济基调也经历了一个季度一种基调的变化频率，从“双防”到“一防一控”，再到“一控一保”，直至今天的全面“保增长”。他认为，随着全球经济进一步走弱，保增长这个基调将持续一到两年时间，“因为经济衰退都是有一个周期的，不太可能一下子就上来”。

自救？他救？楼市如何迎来春天？

房地产业是在开发商的“自救”中寻找出路，还是在政府的“他救”中等待“解放军”？业内人士认为，政府的救市效果十分有限，开发商要抓紧时机着眼于自救

据测算，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，钢材需求减少2万吨，门窗减少8万套，减少2万套左右的卫生洁具。房地产行业在我国固定资产投资中所占比例已达1／4左右，且上下游共涉及50多个行业，在出口萎缩、消费不足的背景下，如果房地产业出现剧烈下挫，我国经济迅速下滑的风险将加大。

“房地产业每年对政府税收的贡献太大了。去年房地产业对河南的税收贡献应该在33%以上，对郑州市的税收贡献达到40%以上。”赵进京介绍，房地产业影响劳动就业、建筑行业等50多个相关行业，楼市过冷或过热都不利于社会稳定，整个房地产业容纳了40%~60%的外来务工人员。“如果房地产业出现了问题，经济就出现问题了。”

加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房，随着全国房地产宏观调控政策的持续松动，房地产业是在开发商的“自救”中寻找出路，还是在政府的“他救”中等待“解放军”？

“政策不是救高房价，而是救市场。”河南汉飞置业有限公司副总经理尚学军表示，中国的楼市是一个受政策影响比较大的市场，政府一些救市政策的出台，最大的意义在于给市场传达了一个暖市的信号，从政策上鼓励大家买房。

河南通利房地产发展有限公司营销总监徐文表示，市场对政策的反应是有一定滞后性的。政策很难做到完美，市场不可能按照理想的意愿精确运行。

河南财经学院教授刘社表示，房地产的暴利时代将被终结，国家也不可能长期过分地依赖房地产业来提振经济，会逐渐调整产业结构，促进各行业的平衡发展。因此，开发商不要再等待政府的救市政策来拯救楼市，政府的救市效果十分有限，开发商要抓紧时机着眼于自救，即不搞任何花样和借口，而直接降低房价，来吸引消费者，“谁降价在最后，谁将付出最高的代价”。

救市组合拳，为何难以重振楼市？

政策的作用在市场显示出来需要一个累积的过程。目前的救市政策对拉动需求的作用有限，决定市场走向的是需求，政策止跌很难，改变市场预期是十分困难的事

今年以来，包括沈阳、成都、南京、杭州、上海、长沙等地在内，全国20多个城市出台了以稳定房地产市场为名义的地产“救市”政策。随后，郑州市也出台一系列楼市新政，被业界称为政府救市的17条措施。

虽然这些救市政策也在一定程度上刺激了楼市，但消费者观望情绪仍旧浓厚，暖市效果并不明显。有媒体报道，在郑州17条救市措施出台后的第一周内，郑州商品住房日均成交量一度在200套以上，与“银十”相比，增长近五成。坊间一度认为郑州楼市开始回暖。但是，这样高的成交量未能维持多久，随后的一周，郑州楼市商品住房成交量开始逐步回落，到现在维持在日均150套左右，与此前的“金九银十”相差无几。

为何救市效果目前难以显现？徐文认为，购房者的信心最关键，目前很多开发商都出现了或这或那的问题，有的在减编裁员，有的被其他公司收购，致使很多消费者对开发商本身失去了信心，持币观望也就在情理之中了。

“政策的作用最终在市场显示出来需要一个累积的过程。”河南宏益华房地产开发有限公司营销总监杨东方认为。

刘社也表示，对于消费者而言，一些救市政策减免了相关税费，降低了房贷利率，确实可降低购房成本，但降低的程度十分有限。消费者对世界经济和国内经济的信心还没有恢复，对未来自己收入增加的预期较弱，因此，政策对促进消费者购房的作用有限。

“政策作用不明显，一个原因就是很多政策都不能有效拉动需求”，赵进京告诉记者，今年新政对房地产的刺激力度，虽然是近几年来不曾有过的，但房地产业要重振雄风也很困难，因为决定市场走向的是需求。“现在关键是下跌的预期让政策作用收效甚微，相比2005年、2006年房价猛涨时，收缩的政策效果甚微。如今房价下跌，政府寄希望政策止跌也困难，改变市场预期是十分困难的事。”

还有多少新政值得期待？

未来楼市的新政会体现在哪些方面？专家认为，一些不合理的楼市政策将会得到修正，政府可能会在税费、土地招拍挂、二套房政策、公积金贷款等方面作出相应调整

有专家认为，2005年以来不断加大力度的楼市调控，基本已将投机性需求挤压出市场，当前各地根据“因地制宜、分类指导”原则作出微调，对刚性需求和改善性住房需求松绑，是可以理解的，也有利于楼市消费结构的优化。但要解开当前房地产市场的观望“死结”，也需要开发商适度降价，让房价回归合理。

那么在将来，还有多少新政值得期待呢？赵进京认为，今后的调控政策会注重让楼市更加理性，回归市场本身。“以前出台的一些不合理的措施会被废除。”他同时表示，政府可能会继续减免部分税费。

“国家可能会给楼市松绑，修订二套房政策。”一名业内人士指出，购房大军中的主力仍是选择大户型或二次购房者，但目前的政策主要优惠的对象是小户型或首次购房人群，拉动需求的作用有限，“真正有购买能力的客户，现在基本都有了一套甚至几套住房，但是目前购买第二套的首付和贷款都没有怎么放松，第三套房根本就贷不到款。如果第二套房、第三套房的贷款有所放松的话，这部分有能力购房的群体就会进入楼市，市场需求也得到很大的拉动。”

刘社认为，未来的楼市政策可能会在以下四个方面有所体现：一是继续放宽二手房交易时营业税的限制及契税的降低；二是利率调整，新房、老房都能享受贷款利率打七折的政策；三是公积金贷款政策可能会得到进一步调整，以刺激楼市消费；四是可能会出台购房补贴政策，对消费者给予一定购房优惠。