据郑房指数提供的数据，今年1~10月份，郑州市共售出商品住宅4.5万余套，也就是说，平均每天有150套左右的成交量。在楼市陷入前所未有的低谷之时，这也许就是本地开发商每天所能分享的销售蛋糕的基本盘面了。对郑州众多在售项目来说，这150套房子可不是平均分配的。有些割走了相当比例的蛋糕，有的却只能望洋兴叹。

时间：十一月三十日 地点：道可道茶香会馆

怎样才能把房子卖出去

房地产市场的整体形势虽然不好，但仍然有一些企业每周、每日都有很可观的现金进账，他们是靠了什么取得这样的成果呢？

只有舍得才能取得

由永明：名门国际项目是小户型，卖得还不错，主要原因还是价格。因为年初的时候做了一些关于今年市场形势的分析，庆幸的是对这个市场的严峻性已有所预料。公司从上到下都树立了这样一个意识，那就是只有舍得才能取得，在形势不好的时候一定要牢牢把握市场的需求，少一些利润上的贪心，老老实实把项目做好。

产品做好是第一位

韩其官：一天150套，这是刚性需求，这是改变不了的，关键是怎么去争取这些有限的客户。其实现在对商都六号这个项目来讲也没有别的办法，第一就是把产品做好、客户工作做好，我就把我所有的客户人群包括老业主给他最好的产品和服务，能给他创造的条件全部给他创造，这个肯定需要花费很多的时间精力，但一定要做。第二是从营销方面努力，低门槛放客户进来，相信这个区域一旦造成这个入住的势头以后，客户的信心一定会增加。

利润预期不能太高

耿大勇：现在这种形势下你得考虑一个合理的利润预期，如果开发商还是抱着2006、2007年比较高的价格回报预期的话，即使产品做得好，由于价格的问题也不可能销售得太好。现在老百姓对价格的心理预期相当的低，前一段我们在搞团购，以前卖方市场的时候谁也不考虑这个问题，现在我们各个机关单位一家一家的去和他们谈，完全没有了过去皇帝女儿不愁嫁的心态。谈的过程中感受最深的就是价格问题，对方的开价低的让你吃惊。

“熊市”中买房的是哪些人

现在楼市可以说进入了“熊市”，但是150套的日销量说明了刚性需求的存在，目前在持币观望情绪浓厚的情况下，哪些人仍然在出手买房呢？

自住需求已成主流

由永明：去年年底是名门盛世有项目，那个时候投资和自住的需求比例是7：3，有很多做生意的一买就是五、六套，而今年名门国际做的客户分析，这个比例正好反过来，市场确实起了很大的变化。现在签约的这些客户75%都是按揭的客户，即使是买二十万的房子还是70%按揭，和去年不一样，去年很多客户一下子买几套都是一次性付款。

地市客户需求强劲

耿大勇： 地市这一块的客户购买欲望仍然是不可小视的，从我们现在代理的一个项目来看，地市客户占的比例很大，而本地人的话不是特别急的需求能够不买的基本上不买。我分析地市客户的主要目的是冲着郑州市各种优质资源来的，郑州作为省会城市，有形和无形资源的优势比较明显，呈现不可复制的特征，吸引了一大批地市的客户，有的是奔着教育而来的，省内好的高校几乎全部集中在郑州。经商的也有这方面的需求，因为有物流优势。

房屋预售制度是否会取消

人们对今后一两年内的房地产政策有一些猜想，认为会对楼市产生重大影响，比如预售制度是否会取消，对这一政策的可能性及影响如何评估？

耿大勇：取消预售制度在2005年的时候就已经在人代会上讨论过，但是一致认为还不是执行的时候，这个行业太年轻了，这个行业是需要扶持的，但现在我感觉顶多两到三年的时间肯定会取消预售制度。

韩其官：预售制度是有问题的，这一波的金融危机带来了很大的冲击，使人们看到了问题的严重性。取消预售的话，对开发商的实力就会有非常高的要求，开发商也会很谨慎的进行他的投资活动。如果两三年后这个制度取消了，对房地产行业肯定是一个结构性的调整，是一次大的洗牌。

由永明：取消预售制度是一个市场的必然。晚报记者 卢志峰