2008年的楼市有些寒冷，买涨的心态让客户现在格外理智，出于回笼资金的急切需要，某楼盘甚至降价近千元，大部分开发商也是适时让利推出优惠，新的项目低价开盘，各个项目使出浑身解数开展新颖的营销活动吸引客户，断供潮在郑州没有出现，房价没有太大下滑，但一线城市的“蝴蝶效应”仍在郑州蔓延。

（一）前三季度郑州市国民经济运行情况

注：以上数据来源于郑州统计信息网

固定资产投资规模进一步扩大，经济增势放缓出现小幅回落。受美国次贷危机引发的全球金融动荡、改革开放以来经济增长的周期性因素、政府宏观调控的影响，郑州市经济增长速度同中国经济增长速度一样都有所回落，但主要经济指标都在高位运行，经济保持稳步增长的态势没有改变，防止信贷增长过快引发经济结构失调，有利于优化经济发展方式，减少资源环境等压力，为我市能早日加入“3000亿俱乐部”提供有力保障。

（二）郑州城市总体规划（2008~2020）出炉

《郑州城市总体规划（2008~2020）》中写道，到2020年郑州市的经济地位将达到“全国区域性中心城市，全国重要的现代物流中心，区域性金融中心，先进制造业基地和科技创新基地”的高度。  

总体规划在郑州东西向城市发展轴上布置两个商业主中心：第一，以现有的二七广场为中心，优化传统的区域商业中心；第二，以新郑州站客运枢纽为依托，再结合该枢纽的西部地区，建设新兴的区域商业中心，通过现代城市设计理念的引入，将其建设成为郑州最具吸引力、最具都市商业氛围的商业区。

（三）郑州发布“十七条意见”

10月24日，郑州市政府公布了《关于促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见》，从土地、住房结构、个人购房税费、公积金贷款等方面，给予地产开发和房屋买卖17条优惠政策。

优惠措施主要有：买第二套房可申请公积金贷款，买“大户型”不再受限，打破了地域限制；对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；二手房交易时，实行缴补分离；收购符合条件的普通商品住房或二手房作为廉租住房房源，减少市场存量；根据批准的宗地划分方案，可分宗办理国有土地使用证，城中村改造收费可延缓缴纳，政府帮诚信开发商争取贷款等一系列措施缓解开发商资金压力。

（四）郑东新区优惠政策

11月20日，郑东新区管委会出台了《关于促进投资和繁荣的若干意见》，包括土地使用权可与他人合作、支持优质房地产企业、购房迁户口条件更宽、商贸服务业财政补贴十余项优惠政策，力助郑东新区顺利发展。

（五）年内五次降息

2008年11月27日，央行下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整，此次下调为11年来最强力度，降息减轻了客户的还款压力，加上人们普遍对未来利息下调的预期，导致今年年底银行没有出现排队提前还款的情况。

（六）国务院出台优惠政策

12月17日、21日国务院分别出台了放宽二套房限制、购房超两年转让免征营业税、取消城市房地产税、对自住型和改善型住房消费的信贷支持等优惠政策，分别针对保障性住房、住宅消费、房企资金紧缺方面全方位出招，以促进房地产市场健康发展。由以上政策可以看出，政府对房地产的监管导向发生了变化：由去年的控制到现在的鼓励，这些利好消息会逐渐重新树立人们对楼市的信心，同时也要求商品房恢复到合理的价位。

二 土地市场分析

（一）土地政策

1.5月郑州市发“双令箭”解决闲置土地问题：闲置满1年不满2年的，政府将按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，土地闲置满2年的，政府将依法收回；8月31日前闲置土地将被依法处置。此举措用于盘活郑州土地市场，打击开发商的囤地行为，加速土地进入市场流通。同时国土资源部规定用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得超过3年。

2.10月省政府下发了《关于严格保护耕地保障科学发展实现土地高效利用的若干意见》，明确规定单宗土地出让规模省辖市不得超过150亩，小规模的开发能够提高土地的利用率，同时也为开发商减少土地成本。随着这个意见的实施，郑州市的大盘将逐渐消失。

（二）成交土地分析

2008年土地成交的特点为：

1.“中坚力量”：城中村项目，据媒体公布今年成交土地为16宗共3133.55亩，其中9宗为城中村改造项目，面积为2720.06亩。

2.“门前冷落”：与去年疯狂拿地的情况恰恰相反，在拍卖过程中出现了冷场和无人竞争的状况。而金菊街南、石楠路东项目成为2006年以来本市住宅用地挂牌出让的最低成交价格。

3.地王“夭折”：2007年成交的“地王”（建设路伏牛路附近）因不符合取得规划被国土资源局收回，获得2008年第一拍“新地王”的郑州电视台所在地（每亩633.2万）的开发商宣布退地，1月10日郑州相机厂的再次拍卖缩水近半，目前的市场不得不让开发商量力而为、舍痛割爱。

4.大鳄“入侵”：外地背景开发公司的进入和扩张，如：福建省的福建宜发集团、厦门宏益华集团、连捷国际投资有限公司、利海集团等，周新庄、罗庄村城中村项目已签上海银都商城发展有限公司，国棉二厂也已签给香港宏业投资有限公司。

5.“抱团取火”：郑州亚新房地产开发有限公司、河南中联创房地产开发有限公司强强联手以9.181亿元拿下佛岗地块，每亩合101.98万元，投资总额不低于32.6亿元，是郑州南区规模较大的城中村改造项目之一，整体改造规划总建筑面积约135万平方米。11月21日中原区分别以两个开发商联合的名义拍下一棉、三棉、四棉所在地。（下转A2-24版）