（上接A2-22版）

（一）供求关系

投放量和销售量都有所放缓，价格稳定上升，供大于求，但有转好趋势。

2008年1~11月商品房累计预售面积为883.47万平方米，销售面积为602.76万平方米，供求比为1.47，截止到11月份商品房（包括金水区、中原区、二七区、惠济区、管城区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州矿区）累计可售854.57万平方米，数额将近郑州近11个月的销售量。

2008年1~11月销售情况可分为三个阶段：

第一阶段：经历2007年下半年的宏观政策影响，市场一直处于供大于求的局面，2008年2月的销售情况达到近几年的销售谷底，随之预售面积的投放也有所减缓，2～5月供销比有所下降，房展会的举办和各种优惠活动的推出，需求在5月份得以集中释放，一线城市价格的持续下跌和“救市”论的传播加重了观望的气氛，供求比明显上升。

第二阶段：期待在传统“金九银十”挖到一桶金的开发商加快了预售证的取得，预售面积在9月份达到峰值，但并未得到等待“抄底”客户的认可，出现“量跌价低”的尴尬局面。

第三阶段：10月份大幅度减少了预售面积，在一定程度上削弱了供销比之间的矛盾，11月份出现了量价齐飞难得的盛况，但主要原因是新政税费减免后的延迟签约、开盘过后集中签约，多种营销活动展开的结果，虽然存在一定的偶然性，但给这个寒冬带来了丝丝暖意。

2008年1~11月郑州市商品住宅预售面积为732.21万平方米，销售面积为501.12万平方米，供求比为1.46，与商品房的供求比基本保持一致，截止到11月，商品住房（包括金水区、中原区、二七区、惠济区、管城区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州矿区）累计可售647.56万平方米。

（二）价格走势

上表为河南省社情民意调查中心3月份对郑州市民做的房地产楼市“拐点”调查，结果显示：市民普遍认为郑州楼市会稳定运行，不会出现大涨和大跌，郑州商品住房实际销售价格约为4300元/平方米，受经济适用房的影响，2008年商品住房在4000元/平方米左右浮动。

（三）区域简析

2008年郑州住房大量投放，其中商品房开工面积达到1680万平方米，远远超过去年的开工面积。金水区以其绝对的地理优势销售2003270.73平方米稳坐销冠宝座，2009年伴随着管城区、中原区诸多城中村改造项目的投放，这些区域将会出现新的居住社区。

（四）投资需求

郑州市6月份投资意向调查的上组数据显示，上半年市民对房地产投资的意愿为15.23%，下半年投资房地产的意愿下降到7.40%，楼市冰冻让人们对房产是否贬值产生了严重的怀疑，而对保险、外汇、国债类有稳定性收益的产品投资意愿上升。

（五）套型需求

注：月末累计可售以2005年1月1日起为基期

受传统住房观念影响，套型销售面积以90平方米以上为主，但在90/70政策的引导下，在2008年有了明显的改善，从11月份与1月月末累计销售情况来看，前者在90平方米以下套型所占比例都有不同程度的增加，在90平方米以上套型所占比例都有了不同程度的减少。

（六）二手房市场

2006年，二手房销售18442套，面积158.89万平方米；2007年，二手房销售17803套，面积156.38万平方米。2008年1~11月，二手房销售11091套，面积96.73万平方米，出现连年减少现象。

郑州市二手房的每月销量围绕9万平方米上下浮动，二月份因非住宅价格的成交拉升了房价，价格基本保持稳定，新政对二手房税费的减免每套可节省2万元左右，在一定程度上刺激了二手房市场，但不构成决定交易的主要原因。

四 2008年房地产市场总结

（一）保障性住房的增加

在土地保障上，未来3年，全市保障性住房建设用地计划供应2100亩，郑州市已经在10个进行招拍挂的城中村改造项目中配建了17.52万平方米的廉租住房和126万平方米的简装修小户型周转住房。

2008年郑州市将开建150万平方米经适房，比去年多出一倍，竣工100万平方米，由现行的“计划供应”向“按需供应”转变，3年内经济适用房将提供约41333套。2008年建设15万平方米，3年内将会提供约6500套廉租住房；我市首批限价房试点将于年底动工，主要面对公安干警中的无房家庭，原则上低于同地段同类型商品住房均价的20%。

（二）团购现象互惠互利

团购由去年开发商的抵触到今年的欢迎，一方面说明了刚性需求的存在，另一方面也表明了开发商所面临的资金困难。团购一般是由作为第三方的媒体组织的，客户需求的质优价廉和开发商的快速销售不谋而合，类似团购的定向开发也取得了预期收益。

（三）营销活动比比皆是

“低首付”、 “返月供”、“特价房” “降价补差”等已经屡见不鲜，但这些反而加重了客户的观望心态，经过反复比较，达到自己的心理价位才开始出手，客户日趋理性。

（四）购买现房更为迫切

突然止步不前的楼市让人们有了更多思考的时间，客户不但考虑入住的时间，更多的顾虑是开发商的实力和信誉，希望能目睹到到货真价实的商品，这对开发商的资金链提出了更高的要求。

合富辉煌河南公司供稿