已经过去的2008年，郑州楼市经历了一场深度调整，房地产开发与销售相对滞缓。成交量的显著下降，导致商品住宅市场供求失衡，一举改变了往年住宅市场供不应求的局面，进入买方市场。尽管“金九银十”在去年被戏称为“铜九铁十”，但临近岁末的11月与12月，郑州楼市却迎来了“小阳春”，商品住宅销售激增，令人对2009年的房地产行业发展充满期待无限。 晚报记者 王亚平

【供应】

开发节奏放缓，供应量同比下降

2008年，郑州市商品住宅供应总量为829.2万平方米，同比下降9.88%。2003年至2007年郑州市商品住宅供应量持续增长，2007年达到顶点。之前各方曾预测2008年供应量将再攀新高，始料未及的是，在宏观调控及经济危机的双重影响下，开发商逐渐回归理性，冷眼看市场，土地拍卖也未现往年的喧闹与火爆，众多项目不得不放缓了推盘的步伐，导致2008年全年供应量同比下降。

9月份，供应量创全年之最

2008年郑州市商品住宅月均供应量为69.1万平方米。一季度是市场传统淡季，宏观调控的影响也逐渐显现，市场供应量较小。二季度有所回暖，市场供应量相应增长，但多数项目仍处于试探阶段，供应量同比2007年仍然大幅减少。三季度开发商资金压力渐现，传统市场旺季到来，纷纷将项目推向市场，供应量短时期内呈现出爆发性增长，9月份更是创造了郑州商品住宅月度供应量之最。经历三季度的疯狂供应后，商品住宅市场余量猛增，但市场形式未见好转，多数待开发项目推迟了动工计划，第四季度供应量回落。

【需求】

供大于求，买方市场到来

2008年郑州市商品住宅总成交量为568万平方米，同比下降31.77%，仅略高于2005年同期水平。前三季度，在2007年末宏观调控的影响下，市场需求受到严重抑制；进入四季度后，尽管政策面持续向好，优惠措施不断出台，但经济危机的影响愈演愈烈。两方面的原因导致2008年成交量同比明显下降。

成交量的显著下降导致了郑州市商品住宅市场供求失衡，全年供求比为1.46：1，一举改变了往年住宅市场供不应求的局面，进入了买方市场。“买方市场”也由此成为2008年中国楼市的关键词，河南王牌企划有限公司董事长上官同君曾在去年8月得出结论：中原楼市当时的供需比是两套房等一个业主，因此他也曾建议开发商实行“阳光裸售”的较为实在透明的营销手法。

市场疲态显现，岁末成交量激增

2008年郑州市商品住宅月均成交量为47.33万平方米。第一季度为传统淡季，成交量最低，同比也明显下降，市场疲态已经开始显现。第二季度供应量增大，在新开盘项目及经济适用房大量成交的促进下，成交量有所放大，5月份更是上升到全年最高，也是今年成交量唯一同比增长的月份。第三季度经济危机显现，市场信心进一步丧失，成交量再度回落，这种局面一直延续到四季度的10月份。第四季度，国家不断加大救市力度，降息、二套房贷放松开创了近几年来最好的政策环境，在众多利好政策的促进下，市场刚性需求有所释放，成交量出现了一定程度的增长。

从郑房指数上看，11月份，全市商品住宅销售6933套，比10月多卖了2970套；商品住宅销售面积63.05万平方米，较10月上涨了68.49%；商品住宅销售均价每平方米为4070元，比10月上涨了169元。对于持续了近一年的郑州楼市而言，这一数据振奋人心，业内人士称此为“小阳春”的到来。12月份，全市商品住宅销售7272套，较11月上涨了4.89%，商品住宅销售面积也有上涨。

不过在很多业内人士看来，这并不意味着楼市将就此回暖，它有一些偶然因素存在其中，也有原因在于开发商优惠力度的加大，以及类似于“降价补差”承诺等消除购房者对产品价格走势的后顾之忧的营销战略相继推出，特别是二套房贷政策的放松及降息等政策面的利好都产生了相应的影响。

【价格】

价格增长失去动力，增幅明显回落

2008年郑州市商品住宅成交均价为3988元/平方米，同比增长12.27%，增幅明显回落。供过于求的严峻形势，让价格增长失去动力，下半年表现尤为明显。

刚刚过去的2008年没有出现大多数业内人士曾预测的价格攀升，也使商品房价格的飞涨成为历史，且短期内不可能重演。以广东深圳的地产演变为首，拐点论迅速蔓延开来，购房者也开始了从疯狂到理性的转变，在售项目的销售中心大都热闹不再。没有了强有力的消费支撑，郑州楼市就失去了快速发展的原动力。尽管从郑房指数上看，商品住宅成交均价较往年有所增长，但增幅的明显放缓，已足以说明市场疲态的显现。

总体趋势平稳，下半年价格微降

2008年郑州市商品住宅成交均价与2007年相比，增长幅度明显放缓；在月度走势上也结束了2007年节节攀升的局面，起伏波动较大。

12月与1月相比，成交均价仅上涨10.71%，与去年同期相比仅上涨7.46%。

上半年，经济危机对楼市及消费者的影响尚不明显，各开发商手中还有相对充足的现金流，因此，商品住宅成交均价出现了小幅上涨，至6月达到顶点；之后，受市场持续低迷和经济危机的影响，下半年价格有所回落。各楼盘新营销策略迭出不穷，纷纷表示，“已优惠至成本价，不可能以更低的价格销售。”由此掀起“郑州楼市是否已到楼市抄底时”的讨论，“成本购房”和“楼市抄底”成为总结下半年郑州楼市发展概况的代名词。

尽管部分楼盘降价幅度较大，但整体均价走势相对平稳，10月底，国家宏观调控转向，楼市利好政策频出，11月、12月住宅成交均价连续出现小幅上涨。数据来源：郑州市房管局