近几年，物业投诉一直居高不下，原因大多是开发商和物业公司是“父子关系”，建管不能分离，责任划分不清，相互推诿，业主权益不能得到保障。昨日，市政府公布了《郑州市物业管理招标投标办法》（以下简称《办法》），该办法自今年2月10日起施行，今后选用物业公司不是开发商一家说了算，商品房预售之前小区“管家”要到位，房管部门设立评标专家库，有望使业主选聘物业更加公开透明。晚报记者 孙娟 实习生 尚祎杰

选聘物业建筑面积底线

多层住宅3万平方米，高层住宅1万平方米

《办法》规定，总建筑面积在3万平方米以上的多层建筑和总建筑面积在1万平方米以上的高层建筑，建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。

投标人少于3个或者多层建筑总建筑面积在3万平方米以下、高层建筑总建筑面积在1万平方米以下的，经所在地房管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

但是，对业主入住后的成熟小区，《办法》没有进行强制，而是提倡业主大会通过招标来选聘物业。对于未成立业主大会的成熟小区，前期物业服务合同期满后，可经双方协商同意，采取协议方式续约。

谁来选聘物业？

开发商、业主大会、业主都可成为招标人

《办法》明确，招标人是开发商、业主大会或业主。

对尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主大会的物业项目，开发商是招标人。已成立业主大会的小区选聘物业管理企业时，招标前应召开业主大会会议，确定招标方式、委托管理的内容及具体的有关标准。非出售的物业项目，业主是招标人。

在招标时，招标人可通过代理机构招标，也可自行招标。招标人采用公开招标方式的，应当在郑州市区内发行的主要报刊和市房地产信息网等媒体上发布招标公告。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。

选聘物业时限

商品房预售前小区“管家”要到位

为尽量减少矛盾，物业应提前介入为业主把关，《办法》对进行公开选聘物业的时限进行了规定。

《办法》规定，现售商品房项目在现售前30日完成，预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成，非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成，重新选聘物业服务企业的物业项目在原物业服务合同期满或解除前，物业必须到位。

评标如何公正

房管部门成立评标专家库决定物业公司

《办法》规定，评标由招标人代表和物业管理评标专家组成的评标委员会负责，其成员组成为5人及以上单数，其中物业管理评标专家不得少于成员总数的4/5。

据介绍，市房管部门要建立物业管理评标专家库，每次评标前24小时内要从中随机抽取，名单严格保密。对这些评标专家也有严格要求，比如至少要管理物业面积不低于30万平方米等。同时，每年对其评标能力、廉洁公正等情况进行一次综合考评，即时取消不称职或者违法违规人员的评标资格。

责任追究

开发商不通过招投标确定物业，最高可罚10万元

开发商不通过招投标就确定小区物业管理企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由房地产行政主管部门按照国务院《物业管理条例》规定，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

《办法》还规定，任何单位和个人不得将应当进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。开发商在未通过招标方式选聘物业前，不得在宣传资料中显示任何物业服务企业的信息。招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人情况，不得在确定中标人前与投标人进行实质谈判。

串通投标将被记入不诚信档案，泄露评标专家名单给予行政处分

房管部门工作人员若存在违规批准协议方式选聘物业服务企业的，对举报、投诉招标违法行为不予查处或者查处不力的、泄露评标专家名单的行为，可依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标，投标人不得串通投标、损害招标人或者其他投标人的合法权益，若存在这些不良行为则被记入企业诚信档案。

背景

我市物业管理覆盖率不足50%

市房管局负责人介绍，据初步统计,我市存量房屋已超过1.2亿平方米，每年新建房屋面积也在几百万平方米以上，但目前实施物业管理的面积只有5850万平方米，物业覆盖率不足50%，我市有物业管理资质企业600余家。

按照70%的物业管理覆盖率测算，我市的物业管理市场空间非常之大。