小区地下车库可不可以卖？昨天上午，绿洲书苑小区业主委员会告郑州市房管局（以下简称房管局）一案在二七区法院开庭。业主委员会认为，房管局为他人办的房产证无效，因为这个房产当初规划的就是地下车库，是小区业主的公共设施，开发商的销售行为本身就是违法的。庭审进行了近5个小时，房管局坚持认为，他们颁发的房产证没有任何程序违法。晚报记者 鲁燕

事件回放

小区地下车库悄悄变书社

林海洲是绿洲书苑小区业主委员会主任。他说，2003年，绿洲书苑小区交付使用，部分业主也入住小区，有车的业主都将车子停放在地下车库，每个月交给物业120元停车费。“2006年，小区开发商将地下车库重新装修，原来车库的进出口也被堵死了，换上8扇防盗门，开发商在嵩山路与棉纺路交叉口开了个通道，租给了一家书社”。

小区业主得知地下车库变成书社，要求开发商河南长宏房地产有限公司（简称长宏房产）恢复停车功能未果。2007年7月，小区10户业主联名起诉到二七区法院，法院一审判决恢复停车位功能，开发商提出了上诉。“在开发商的上诉状中，我们才知道开发商已经把2900多平方米的地下停车库卖给了书社，而且书社的老板已经取得了产权证。”后来，小区成立了业主委员会。市中级人民法院裁定发回重申，要求以业主委员会名义起诉，“我们这次就直接起诉郑州市房管局了。”

“这是我们小区业主的公共设施，归业主共同所有，开发商根本没资格卖掉地下车库。”业主委员会的代理人蔺郑平说。

庭审焦点

焦点一：小区车库可不可以卖？

“当然不能卖。”蔺郑平法庭上提交了很多证据，证明了现在用做书社的地方原来是“合法”的地下车库。他说，他提交的业主购房合同、规划图以及对方的上诉状，都认定地下车库是公共设施。房管局为买主颁证，重新进行了买卖、抵押，直接改变了小区公共设施地下车库的性质和用途。《物业管理条例》中有明确约定，共用设施的地下停车库的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分；物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途 ，“虽然合同上没有约定这个使用权是业主的还是开发商的，那应视为业主所有。”

长宏房产辩驳说，地下车库是投入1000多万元资金建的，“我们为回笼资金把地下车库转让出去，也是从社会公共利益角度出发，这并不影响功能性质的改变，不过，如果撤销了房产证，同等条件下，业主愿意出400多万元购买地下车库，我们也愿意”。

买主李某说，车库虽然规划为车库，但并没标明是用于小区业主共有的车库，也没有通过出售、附赠或出租等方式约定归某个人或某部分业主所有或使用，因此开发商现在通过出售把整体车库转让出去，是可以的。

焦点二：房管局为开发商颁证是否合法？

房管局工作人员说，房管局提交了申请表、房管局登记的平面图、国有土地使用证以及长宏公司的章程等20份事实证据，他们为买主颁发的房产证是在产权清晰、事实清楚的基础上颁发的。

“房管局违反了颁证的程序，提交的证据说明买主李某和开发商之间的买卖交易存在虚假、房管局疏于实际的认真审核。”蔺郑平说，从为李某颁证的一些表格来看，李某是2007年7月16日申请的，领取房产证时间是当年7月23日，6月15日给开发商交了400万元的房款，6月30日交的房。“而契税是7月3日交的，7月13日办理的抵押登记证，没有房产证，就办理了抵押登记，这程序合法吗？”

同时，在车库的房屋所有权约定不明的情况下，应认定车库产权属有争议的，房管局就更应严格地审查，进行公示，相应的评估证明等手续，“而房管局实际上并没有履行这些手续。”

对于房管局的审查行为，李某和长宏房产都认为，房管局只是形式上的审查，而不是到实地调查，这不是房管局的审查范围，评估也是在房管局认为交易过低的情况下才启动的程序，而不是所有交易都要评估。另外，不需要实质审查还因为这次只是产权转移登记，而不是初始登记，初始登记房管局早已完成了，长宏有房产转让的权利。

房管局说，他们是在初始登记的基础上颁证的，初始登记显示的是非住宅地下车库，那么这个车库具有独立性，是可以出售的，至于业主说产权权属有争议，初始登记证上也没显示。昨日，法庭未当庭宣判。

线索提供 刘媛 亚男