核心

提示

一边是物业公司认为物业费用低撤出小区，一边是业主认为物业服务水平不高意见较大，近日，一则“郑州一年至少有50家物业公司撤离”的消息，更是引发公众对该事件的关注。在调查中记者发现，事实上，物业公司的亏损与撤离多集中在“老小区”与“小小区”中。

郑州市物价局公共事业管理处处长陈冀中说，将联合郑州市成本价格监测所对物业行业一部分企业运营成本进行测算，由于小区成分复杂，测算的工作量大，程序复杂，所以需要一段时间的等待。晚报记者 牛亚皓

三分钱引发的风波

2009年4月24日上午，郑州航海路与育英街交叉口的东方梦园小区。

小区物业经理岳国贤眉头紧锁地看着大门口的一块黑板，黑板上写着小区要成立业主委员会的公告。岳国贤担心，业主委员会一旦成立，物业公司就要“自动”撤离，那也同时意味着，他这个刚上任20多天的物业经理就要卷铺盖走人了。

申忠仁等小区业主是筹建业主委员会的核心人物，他们说起小区的物业来气得直跳脚：小区绿化及规划不到位，业主家断电不能及时维修，业主房屋漏水不管，物业办公室没人值班，院内草坪着火不及时扑灭，消防器材虚设，院内常丢自行车……

这些长期存在的问题还不是引发这场风波的导火索。不久前，物业公司在小区里装了几个摄像头，将物业费从原来的每平方米0.38元调升为0.41元，业主们难以接受。“连自己是什么资质都搞不清楚的物业公司没有资格继续服务我们小区。”

郑州梦园物业管理有限公司的总经理马富昌，说起东方梦园小区，也是一肚子的牢骚：“一平方米就涨了三分钱，就闹成这样。公司准备撤离。”

马富昌管理的另外两个小区，梦园新村、97号院，也都处于撤与不撤的两难境地。 “之前三官庙还有一个，也是因为赔钱撤了。”

马富昌拿出三张2008年7月至12月的《财务收支情况表》：东方梦园小区，利润负4549.6元；97号院，利润负7959.53元。亏损最大的梦园新村，利润负18091.19元。

梦园新村小区有208户居民，物业费每平方米0.2元。马富昌拿一个月的收支细细来算：物业费全部收上来是4000元，仅员工工资就花去了3450元，给拉垃圾的200元，付垃圾中转站500元。其他：浇草用水、庭院楼梯照明、夏天的电风扇、冬天的煤球、农药、喷雾器、修冬青的剪子、纸张、凳子、扫帚、拖把、热得快、暖瓶、水壶……

物业公司密集撤离

开发商补贴锐减直至退出在管项目，致使多数物业公司陷入亏损局面

郑州物业与房地产协会行业服务部部长靳峰说，一份该协会的会员单位撤离备案录显示：2009年1月5日，华隆物业公司从“金淮花园”撤离；1月7日，文博物业公司从“文博名门”撤离；1月9日，日康居业物业公司从“虹景嘉园”撤离……

综合郑州市物业与房地产协会和河南省物业商会的统计，河南省约有1700家物业公司，郑州650家，约有70%的物业管理企业处于亏损经营状态。

“之前开发商和物业的财务算得不是很清楚，开发商给予很多补贴，之后说不补就不补了。我们公司现在是自负盈亏。”据知情人士透露，河南物业行业已步入“断奶”期，回归本位。之前一直都处于错位状态：为了配合开发商卖房子在做超值服务。

开发商补贴锐减直至退出在管项目，物业公司很快陷入亏损局面。由此引发的后果是，物业公司纷纷降低服务标准，裁员以减少员工的工资开支，疏于管理，有的小区甚至“垃圾成堆、停水断电没人管”。另一方面，为维持收支平衡，纷纷抬高物业费，与小区业主间的矛盾加剧。

像东方梦园小区一样，郑州不少小区的业主委员会是在这样的情况下被“逼”出来的。据郑州市房管局物业处提供的数据显示，目前郑州市成立业主委员会的小区只有200家左右，普及率不足10％。“而且更多的都无法良性运转，起不到真正的作用。”河南省物业商会秘书长张国强说。

郑州物业收费历程

主要经历了四个阶段，分别以市物价局出台的四个文件为分界点

从历史渊源来看，郑州物业管理收费情况的发展主要经历了四个阶段，分别以郑州市物价局出台的四个文件为分界点。

1998年，郑州市物价局下发了郑价房[1998]14号文，第一次对住宅小区物业管理收费政府指导价的标准进行了明确，文件把收费标准划分为四个等级，按户收费。

2001年，郑州市物价局和郑州市房产管理局联合下发了“郑价房[2001]02号”文，改为按建筑面积收费，并规定共用费用可以向物业管理区域内的物业产权人或使用人分摊，范围包括公共照明、供水增压设备、排水、排污、电动门、监控设备、防盗设备、电梯、消防、中央空调、绿化等。

2002年，郑州市物价局、郑州市房地产管理局联合下发了“郑价[2002]59号”文，进一步明确了业主共用设施设备、共用部位运行和维护所产生的共用水电费及维修开支可以按照“谁受益，谁负担”的原则进行分摊。

2004年，郑州市物价局和房管局联合下发了[2004]2号文件《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》，最为关键的变化是，取消了共用分摊费用的收取。

目前，郑州市执行的物业费收费标准就是[2004]2号文的规定，物业收费的政府指导价标准即：多层物业，一级物业收费标准为每平方米0.38元，二级物业收费标准为每平方米0.32元，三级物业收费标准为每平方米0.26元；高层一级物业收费标准每平方米1.10元，二级物业收费标准每平方米0.87元，三级物业收费标准每平方米0.73元。

物业困局的希望

在2010年年底前，全市所有住宅小区（楼）将完成物业管理全覆盖

郑州市房管局物业处处长程建颖表示，今年年底前，要与郑州市物价局一起，出台新的郑州市物业收费指导价，缓解物业公司的经营压力。

“很多物业公司讲郑州物业费标准低，经营困难大，但光口头上说不是依据。”陈冀中说，他们将联合郑州市成本价格监测所对物业行业一部分企业运营成本进行测算，由于小区成分复杂，测算的工作量大，程序复杂，所以需要一段时间的等待。另外，收费标准在物业行业不是单纯的收费，还伴随有不同等级的服务标准，什么等级的服务制定什么收费价格也需要物价局和房管局之间协调来完成。

从郑州市物业与房地产协会、河南省物业商会两物业协会提供的数据来看，物业公司的亏损与撤离多集中在“老小区”与“小小区”中。

“这些小区本来就乱，物业公司一撤，就成了一盘散沙，最令人担忧。”河南省物业商会秘书长张国强建议政府能给予这些小区一定的补贴或成立公益性岗位，就像交通协管员一样。对此，4月22日下午，郑州市房管局物业处主任科员赵景堂说，根据政府有关文件要求，采取社区介入、专业化企业进驻、后勤式和业主自治等多种管理形式，在2010年年底之前，郑州全市所有住宅小区（楼）将完成物业管理全覆盖。“社区组织将小区的物业纳入整个社区建设的范畴，进行一体化建设。”

在调查采访过程中，受访人士均认为，郑州物业行业与国内发达城市相比起步晚，地方法规不够完善，还有很长的路要走。若想摆脱困境，需向发达城市因地制宜地借用“菜单式”的管理模式，而地方新法规能不能具体落实也是关键。