开栏的话：郑州以商战而闻名，以商城而著称。火车站、二七、碧沙岗三大商圈鼎立，商业地产应运而生。历经近10年的发展，商业地产不仅成就了郑州商贸城的美誉，也造就了商业、物流业的繁华。今天，第一地产首开郑州媒体“商业地产”专栏之先，以期为未来郑州商业地产的开发和商铺投资提供参考与借鉴。

郑州商业地产经历近10年的开发历程，从纯商业开发到1+x的产品开发体系的形成，从核心商圈重点开发到城市各区域遍地开发，从追逐单一的开发利润到追求长短结合的赢利模式，从销售导向型到坚持“五赢”模式的开发……郑州商业地产已经从不断发展中逐步走向繁荣与理性。目前，郑州城市综合体开发量逐步上升，回顾郑州商业地产的发展历程，并从中吸取经验教训，在此刻显得尤为重要。晚报记者 梁冰/文 赵楠/图

三步走 繁荣与问题并存

追溯郑州商业地产的开发历程，郑州智源堂房地产咨询有限公司首席知识官高重恒认为，可分为三个阶段。

第一阶段为2005年以前。从2002年开始，郑州商业地产主要为纯商业类型的开发，开发区域主要集中在城市的核心零售商圈和核心批发商圈，同时在一些区域性的商圈也出现小规模的开发。在这个阶段，开发的商业地产主要为商业步行街区、大型购物中心和传统商圈或市场改造后的主题商场。由于位置好，业态相对比较先进，市场供应规模不大，商户资源丰富，尤其是核心商圈的开发项目都取得了一定意义上的成功。

第二阶段是2005年至2008年的四年间。随着城市规模的扩大，尤其是住宅消费的急剧增长，在新老城区的结合部以及城中村改造项目中催生了一些商业地产项目。这个时期商业地产的表现形态主要为城市综合体、社区商业以及城市副商圈的改造与升级。

期间，郑州商业地产的放量急剧放大，无效供应也随之增加，由于市场上的开发商大多为住宅产品开发商，对城市综合体之间的产品关系认识不清晰，暴露出很多问题。如开发战略问题、产品设计方面的动线问题、建筑设计问题、配套问题等。

第三阶段为2009年以后。郑州的商业地产经历过成功与失败的总结与认识后，必将回归到理性阶段。这一阶段，能够清醒地认识到商业地产开发是一项系统的工程，对开发战略、赢利模式、资金利用、经营前置会有一个系统、统筹的认识。

1+X 未来商业地产形态

“从未来发展来看，郑州商业地产将大有可为，每年预计将以近100万平方米的速度递增，而且将会不断出现新的开发高潮。”高重恒说。

他分析，未来商业地产的开发，考虑到地块价值的充分利用和功能集约型的需求。已经不会再出现纯粹的商业地产开发，都将以综合体的形式出现。而且商业地产将存在于所有地产产品体系开发之中，形成1+X的产品体系，这里的1指的就是商业地产。比如在城市综合体中需要有商业，在住宅开发中需要有社区配套商业，在写字楼、酒店开发中更是需要有商业的配套。具体可分为城市综合体商业、专业批发市场、社区商业等。

“如何将商业融和到地产产品体系之中，并达到混和共融、互动的效果，这就需要更高的开发能力，尤其是产品研发的能力。” 高重恒坦言，在未来商业地产表现形态的驱动下，商业地产的产品体系必须坚持以“混和理论”为指导原则。

五赢 未来商业地产模式

郑州商业地产经历近10年的发展，开发商 “卖完就脱身”的幻想已经彻底破灭，原来坚持这种模式的开发商都付出了一定的代价。未来的开发模式是什么？只有秉承以消费者为开发的出发点和回归点，将经营前置，坚持“商业第一、地产第二”的原则，商业地产开发才能获得成功，才能实现短期开发利润的获取并获得巨大的中长期收益。

“那么，未来开发模式是什么呢？是五赢模式。”高重恒说，即要实现消费者、投资者、商家、政府及相关社会利益体同时共赢，而五赢实现的基础不是传统意识上的投资者，而是消费者，其次是商家。只有消费者愿意来消费，商家、投资者才能赚钱，开发商才能从中真正获利。

如何选择绩优股商铺？

商铺作为一种稀缺、安全、保值、升值、变现能力强的理财品种，一直是投资者公认的最佳理财品种。在未来如何选择商铺的绩优股呢?高重恒给出了以下建议。

首先是核心商圈的专业市场商铺。这类商铺安全、升值潜力巨大、而且收益率最高。

其次是城市综合体商铺。尤其是城市核心商圈的城市综合体，这类商铺有自身内部稳定人流支撑，同时又能辐射周边，安全性和升值能力都很高。

再者就是潜力区域商铺，如新旧城区接合部、新兴的城市商业网点规划区域；最后是一些社区商业和大卖场下面的商铺。

此外，高重恒提醒，在投资商铺的过程中，除了要关注商圈、地段之外，必须要考虑所选经营业种的行业盈利能力。

（特别感谢：wisdomtop智源堂商业地产中心）