最高人民法院25日公布了《中华人民共和国物权法》两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将于10月1日起施行。

焦点一 没有产权证也能当业主

【司法解释】 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

●解读 根据司法解释明确，此类人群亦应具备业主身份。司法解释明确业主身份界定标准填补了法律空白。

焦点二 车位按比例配置给业主

【司法解释】 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

●解读 最高法院民一庭负责人坦言车位、车库问题为司法解释起草中的“硬骨头”，面对普遍存在的车位、车库紧张问题，司法解释作出上述规定。

焦点三 住改商须整栋业主同意

【司法解释】 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

●解读 民宅商用改变了住宅的法定用途，破坏了既有秩序，如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难，此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，此规定在审判实务中易于掌握和操作。

焦点四 房子空置也要交物业费

【司法解释】 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

●解读 选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

焦点五 物业未获续聘无权收费

【司法解释】 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。

●解读 最高法院民一庭负责人表示，该类纠纷实践中不少，此次司法解释给予了明确。此外，如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。

综合新华社、《新京报》等报道