在最近参加的一次商业地产项目的奠基仪式上，记者发现，中原商业地产已经摒弃了过去先兴建、后招商的运营模式，转而以先招商、后兴建的方式，更好地服务即将入驻的商家。业内将这种服务前置的“订单式服务”模式称之为商业地产的“第三代开发模式”。有人说，中原商业地产以客户为主导的第三代开发模式时代已经来临。晚报记者 梁冰

宝龙扩张中原

凸显第三代开发模式

客户需要什么样的店面，就规划、建设什么样的店面。这种服务前置的“订单式”模式，是商业地产的“第三代开发模式”

对于不少郑州市民来说，似乎已淡忘了郑州宝龙城市广场，这座于2005年10月就启动的项目，到目前还没有正式开业，也因此，招来了一些业内人士的质疑，宝龙的商业模式、资金链、本土化是否出了问题。但实际上，宝龙并没有停止过前进的步伐。

5月29日，新乡宝龙城市广场奠基，之前，宝龙集团曾组织无锡、青岛、郑州、蚌埠的主流媒体及部分业主，到宝龙总部及开发较为成功的福州、晋江等项目进行体验，见证了该企业的运营实力。

据悉，此次投资开发的新乡宝龙城市广场，在规划之初，主力商铺就已招商完毕。缘何尚未兴建，就开始招商？新乡宝龙城市广场项目负责人表示，先招商、后兴建，体现了一种服务的意识。我们的客户需要什么样的店面，我们就规划、建设什么样的店面，也就是“标准店”。这样做的好处是，所有的工作将因此变得简单。“这种服务前置的‘订单式’模式，应该说是商业地产的‘第三代开发模式’”。

宝龙集团董事局主席、总裁许健康坦言，他看好全国第一人口大省的中原地带，这里需要更好的购物环境，需要新兴的商业模式，宝龙将与中原的城市化进程同步发展。他还透露，继郑州、洛阳、新乡投资建设项目之后，目前，还在郑州找地，有望建设省会第二个项目。

在建商业地产 主要集中在六大区域

从整个郑州来看，目前正在或将要兴建的商业地产主要集中在6个区域，呈现一种全面开花之势

据了解，不止新乡宝龙城市广场，升龙地产旗下的升龙国际中心、中原新城项目，也同样采用的是“订单式服务”。升龙集团总裁助理张宇告诉记者，在项目规划之初，他们就将商业部分定位完毕，并随之开始主力店铺的招商，然后完全按照商家的要求进行建设。曼哈顿广场算是一个较为成功的例子，“招商先行，规划随后。通过主力店、次主力店的影响和客流，很好地带动了其他店面的增值和生意”。

从整个郑州来看，目前正在或将要兴建的商业地产主要集中在6个区域，呈现一种全面开花之势。

“首先是老商圈的升级改造。如火车站商圈的万博商城、天荣服装城的改造；二七商圈的百年德化二期，也就是东方红影剧院附近的拆迁、再造大上海城二期即杜岭街的改造。” 郑州智源堂房地产咨询有限公司首席知识官高重恒对郑州的商业地产总结道，其次是专业市场的兴建。

还有城中村改造及旧城改造之后的城市综合体商铺。如升龙国际中心、中原新城以及金城时代广场、棉纺路改造等城市综合体中的商铺；住宅底商。几乎每个住宅项目都会有；郑东新区的商业。主要是围绕在CBD及金水路等商业地块的开发；地铁沿线的商业等。

郑州商业地产

需要订单式开发模式

在商铺经营中，最好的、最可借鉴的就是大连万达模式和广州的海印模式，提升了项目的号召力和商业价值，减小了风险

对于郑州商业地产的生产模式，早在2008年12月，河南省商业行业协会副会长何宏剑博士就指出，“郑州商业地产需要订单式开发模式”。

何宏剑坦言，目前郑州商业地产的发展层次很低，有很多开发商，刚开始项目的定位不是很清晰，等到项目建好了，才开始当做商业地产来销售，结果发现行不通，项目卖不动。而订单式生产模式，就规避了这些弊端，也化解了相应的风险。“订单式开发模式是将定位、招商前置，开发商在对土地进行开发之前，就知道谁来租用，为谁而建，建成的产品必然符合商家的需求，方便其使用。这样一来，产品就不会有空置期，开发商与商家之间也可以更好地衔接。”

通过对郑州商业地产的长期观察和研究，高重恒发现，现阶段郑州商业地产体现出一个共同的特征：不再像以前一样将商铺全部销售，而是卖一部分、留一部分，或者全部进行租赁，统一经营、统一管理。他认为，在商铺经营中，最好的、最可借鉴的就是大连万达模式和广州的海印模式。作为商业地产的领军企业，大连万达遵循的就是“订单”开发模式，其也因此成为广大商业地产开发商学习的榜样。

同世飞天商业顾问机构董事长张璋曾撰文指出，“订单” 开发模式至少为万达带来三个方面的好处：项目号召力的提升、项目商业价值的提升、投资开发风险的减小。