挨过了寒冷的2008，郑州楼市一脚踏入了2009的“春天”，显现出病树前头万木春的蓬勃之势。2009年上半年，房地产市场供应依然煮“温吞”，波澜不惊，而压抑了一年的刚性需求，终于强势反弹，市场销售“洪峰”惊现，楼市迎来久违的“小阳春”。晚报记者 王磊/文 赵楠/图

供需，遭遇“冰火”两重天

据郑州市房管局提供的数据显示，2009年上半年，郑州市房地产市场供应高开低走，每月批预售面积分别为72.01万㎡、19.24万㎡、12.34万㎡、62.01万㎡、27.35万㎡。

我们可以清晰地看到，今年上半年市场供应走出的一条“抛物线”， 2、3月份投放量创造历史最低位之后，“小阳春”迅速释放了刚性需求，随之而来的“五一黄金周”，更是让这个市场平添了几许暖流，4月份，开发商迅速调整投放策略，加大了投放力度，但进入5月份，投放量再次大幅回落。

业内实战专家，王牌企业联盟董事长上官同君认为，供应量的持续“低迷”，主要和去年开发商资金链吃紧以及谨慎的市场预期有关。随着市场的持续“回暖”，开发商的信心会逐步增强，市场供应会回到正常水平。

与市场供应的持续“低迷”不同，今年上半年的市场销售却“一反常态”，遭遇强势反弹，在继2月份大幅放量之后，3月份继续井喷式爆发，商品房销售突破一万套，达到历史最高水平，而4、5月份市场销售虽然小幅回落，但月均销售量仍在万套左右。

郑州市房管局有关负责人向记者感叹，3月份商品住宅9840套的销量，一举打破了2007年8月9299套的最高纪录，如此好的销售成绩让人惊奇不已。

对此，上官同君认为，年后郑州楼市成交量持续走高，在3月份时呈现出“开洪泄闸现洪峰”的态势，进入4、5月份，销量这场洪峰虽然有逐渐消退的迹象，成交量业开始平稳回落，但依然保持着强劲的态势， “一反常态”的市场销售，的确超出人们的想象，2009年上半年，一场关于“市场回暖”的大讨论开始上演，“小阳春”的概念见诸报端，突如其来的“牛市”，究竟是否正常，人们持谨慎乐观态度。

河南财经学院工程管理系教授刘社认为，在“刚性需求集中释放、利好政策吸引、开发商的大额度优惠措施”的刺激下，压抑了一年半的刚性需求得以集中爆发。但“反弹不同于反转”，当刚性需求释放告一段落，改善性需求和投资性购买能否及时入场，才是保证市场是否能持续回暖的关键。

房价，这边“提价”静悄悄

在火爆销售的带动下，不少楼盘开始“密谋”提高房价，一边是大幅“让利折扣”，一边是“提价”在行动，形成了强烈的对比

年后，楼盘降价不再是“犹抱琵琶半遮面”，越来越多的打折、返点、送装修等更加“亲民”的优惠随处可见。一时间，广大老百姓还真的有了“上帝”的感觉。

与2008年一贯采用的“买赠”促销相比，2009年，房地产企业拿出营销新招，频频向购房者抛出橄榄枝。比如，不少开发商在“低首付、低月供”的营销策略上下足了工夫。例如，怡丰新都汇推出“首付1.6万元，月供600元”；利海托斯卡纳推出“最低首付3.8万元得98平方米房”；天明国际公寓推出“首付6000元的优惠房”……

业内人士指出，“低首付、低月供”是今年楼市促销的“第一波”攻势，目的是借着年后不错的开局，借机烘热市场。

值得关注的是，就在更加“亲民”的营销手段被频频使用之时，一轮楼市“提价”正在悄悄进行。进入3月份，随着市场的逐渐回暖，在良好的市场销售下，不少楼盘选择调高房价，其中发展南郡将房价每平方米上调了200元，怡丰新都汇也在3月份两次提价100元，此外，包括中原新城在内的部分企业也早早打出广告，声称将要上调房价。

“小阳春”催生了房价攀升，4月份，商品住宅较上月涨幅达155元/平方米，非住宅涨幅达1616元/平方米。5月份，商品房均价首次突破5000元/平方米关口，上“蹿”势头扬起了一条“大阳线”。

对此，刘社认为，开发商的“提价”行为有弥补去年损失的考虑，这是一种短视行为，如果开发商继续借这一波市场反弹提价的话，将会再次拒购房者于门外，来之不易的“好局面”也有可能会付之东流。

上官同君认为，如今存量房和房价之间存在矛盾，当前形势下，开发商更应该在消化存量房上多动脑筋，做好营销突围，而不能眼里只有“提价”，不能给点阳光就灿烂。

土地，“抄底”土地苗头初现

放眼全国楼市，“抄底”土地已经蔚然成风，郑州也未能“独善其身”，也许是感受到了“小阳春”的暖意，郑州土地市场开始集中放量，但多数以“底价”成交

2008年，沉寂了一年多的土地市场，终于再度风生水起，据郑州市国土资源局资料显示，2009年一季度共挂牌土地15块，其中成交13块，挂牌上市土地面积2010.48亩，其中城中村土地1401.32亩，非城中村土地611.16亩。

值得注意的是，一季度前两个月，郑州土地供应一度出现集中放量的势头，相关资料显示，2008年郑州挂牌出让的土地尚不足3000亩，而今年前两月挂牌出让的土地就超过2000亩。

值得关注的是，上半年供应的土地多以“底价”成交，2009年第一拍，新柳路以北、园田路以西土地成交价仅为122.43万/亩，而附近去年成交的某地块单价则在200万元以上。无独有偶，2月下旬，鸿宝路北、白杨路东地块以每亩53.97万元的超低地价成交。4月下旬，淮河路南、工人路西、航海西路北的土地，以每亩单价139.2万元成交，远低于去年同期198.7万每亩的平均地价。

以成交的地块为例，我们可以清晰地感受到市场的温度。业内人士指出，“底价”拿地源于开发商对市场的信心不足。据郑州市土地储备中心负责人透露，自去年下半年以来，郑州招拍挂土地基本上以底价成交为主，2006年、2007年，“面粉贵过面包”的时代已经终结。

2009年上半年，貌似平静的土地市场表面下暗流涌动，今年前5个月的土地交易市场上，频频闪现“三外（外行、外资、外来）企业”，郑州市一季度成交的13块土地中，有近一半被具有房地产背景外的企业吞下。这说明，房地产行业依旧是资本角逐的“洼地”，资本利益的驱动让行业外资本大举进军房地产市场，在经济低迷期，寻找企业新的发展点。

上官同君认为，“三外企业”跑马圈地，给河南楼市传递了一个“实力至上，现金为王”的发展标杆，将给整个地产行业带来致命的“软冲击”，具体体现在企业的经营观念上，所谓“思路决定出路”。