过去的半年，如同一场考试，各在售项目交出了成绩不一的答卷。在楼市“小阳春”光环的映照下，有项目灿若朝霞，有项目则黯然失色。回归理性的买卖双方，告别浮躁，展开了一场价值与价格的长跑竞赛。 晚报记者 王亚平 梁冰

时间：1月 关键词：保障性住房

在新年上班首日，省建设厅就给全省低收入家庭带来了好消息：“ 2009年将是廉租住房工作推进最快的一年。”今年，全省计划开工建设经济适用住房350万平方米、竣工280万平方米，为城市低收入家庭提供4万套经济适用住房；建设廉租住房160万平方米、竣工80万平方米，为符合住房保障条件的低收入家庭提供1.6万套廉租住房，将有13万户以上低收入家庭享受到廉租住房补贴。

而去年，我省经济适用住房施工面积达278万平方米，提供4万套经济适用住房；廉租房保障户数12万户，其中提供廉租住房5000套；落实廉租住房保障资金12.83亿元，比上年增加7.23亿元。

点评：商品房永远只能满足一部分人群的消费需求，政府需要向社会提供更多的保障性住房，这是解决住房问题最重要的途径。如今各地政府都较为重视保障性住房建设，为此投入大量的物力、精力和财力，等待和期待入住保障性住房的消费者内心也愈加坚定。

时间：2月 关键词：房贷七折优惠

去年10月央行宣布：自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。

政策出台之后发生了集体性缄默、拖延，甚至多家银行挂出细则及附加条款。直到今年2月，房贷“七折”优惠在郑州才逐渐成行。

一开始，多数银行将两年内的信用记录作为评判标准，其中，四大国有银行的审核标准相对于其余商业银行更加严苛，普遍将两年内没有连续两次以上逾期还款视为“守信”客户，也有不少银行将贷款额度作为存量房贷打折的条件。各银行不同的“附加条款”被称做“潜规则”，不过经过一段时间的演变，所谓的“潜规则”还是烟消云散了。

点评：新政出台后，就有评论称，作为公共政策，要义在于其普遍性，即所有的房贷人都应该无条件地纳入到政策的受惠群体中。那些出现的“潜规则”也并非不可避免，有人士建议：若采取一刀切的措施，迅速将所有的存量房贷全部自动执行七折利率，而不允许附加任何限制性条件，也无需贷款人提出申请，央行的政策目的将会迅速实现。

时间：3月 关键词：小阳春

楼市三月“小阳春”，各城市活跃的楼盘明显多了起来。数据显示，3月份，郑州商品住房共销售9840套，环比上涨91.37%，同比上涨186.13%，创郑州单月销售历史纪录；商品住房销售均价4270元/平方米，环比下降了1.95%。与此同时，非住宅、二手房的成交量，环比涨幅也超过六成。

业内人士分析“小阳春”出现的原因主要有四条：一是强有力的政策刺激；二是开发商营销手段创新，促销力度加大；三是各媒体相继举办多场的房展会；四是消费心理预期的些许松动。

不过郑州的在售项目，并非个个卖得好，而是一些性价比较高或者促销力度大的项目销售回暖。从当下来看，中原楼市发展渐趋稳定，购房者消费信心明显增强，近期开盘项目大都取得了不错的销售业绩。

点评：“小阳春”的出现令开发商喜上眉梢，特别是经历了长久的楼市寒潮后，出现了久违的热销场面，使人振奋。不过，所幸市场上总有智者的声音，他们冷静理性，从现象入手剖析深层原因，又让一些不和谐事件浮出水面，从而引起相关部门的重视。

时间：4月 关键词：12条新政

经过近一个月的讨论，《关于进一步加快房地产业健康发展的若干意见》于4月28日正式公布，坊间称之为郑州楼市“12条新政”。该《意见》释放出多种利好消息，如放弃购买经适房而购买90平方米及以下普通商品住房有望每平方米补贴600元，调低契税税率至1%，公积金贷款范围扩大；将城中村和旧城改造项目的套型结构比例，由“90平方米以下住房面积不低于开发建设面积的70%”调整为“不低于50%”；完善住房保障体系，建立廉租住房产权共有制度；扩大信贷投放，缓解企业资金压力，促进房地产开发建设等。

随后，郑州市财政局、房管局于6月8日联合召开会议宣布：市内5区愿意弃购经适房改买商品房的家庭，即日起即可提出经适房货币补贴申请，最高可获得5.4万元的补贴。而根据房管部门掌握的情况看，郑州目前约有1.7万户家庭可享受此货币补贴。

点评：从发布、讨论，到最终出台，《关于进一步加快房地产业健康发展的若干意见》几乎贯穿了整个4月，也引来了业内的足够关注。专家认为，该《意见》不仅刺激了消费，也将减少资源的浪费，有利于解决存量房的问题，走在了全国城市的前面。

时间：5月 关键词：资本金比例下调15%

5月27日，国务院公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，其中明确了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中表示，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

这是在自2004年以来执行了近5年的35%自有资本金贷款比例首次下调，也预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已恢复到1996年的水平。

对于商品房行业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，又称“自有资金比例”。有专家表示，相比5年前的调整，此次调整呈现了有保有压的趋势，将在很大程度上解决投资“很差钱”的难题。

某网站进行的购房者调查显示，73%的被调查者认为房地产开发项目资本金比例松动将导致“房企资金压力缓解，房价上涨”，18%的被调查者认为新政“使房企间竞争更加激烈，促使房价下降”。

点评：房地产行业资本金比例下调，无疑将降低行业的准入门槛，或将带来新一轮的投资热潮，银行方面承担的风险也或将因此增大。至于老百姓担心的房价会否上涨问题，5月份商品住宅价格上涨了348元，似乎给出了答案。

时间：6月 关键词：物业税研究开征

5月底，坊间出现两大焦点新闻：一是研究开征物业税；二是再次讨论小产权房的合法与否。

于是在6月份，关于这两则政策的新闻、观点频频见诸报端。有专家指出，中国的房地产税收政策的严重不足，造成了房地产市场严重的财富分配不公，也使房地产开发商缺乏生产中低端产品的动力。

关于深圳市政府公布的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，不少人将其解读为深圳小产权房将要“转正”，进入流通领域。对此误读，国土资源部很快予以澄清：小产权房实质上是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策。

物业税、小产权房，这两个概念本没有什么联系，但是《经济半小时》节目就深圳小产权房问题做了一期节目，探讨出一条思路：有没有可能先从小产权房入手，开征“物业税”为我国物业税的推出及土地制度的变革寻找一条出路。于是，使两个“风马牛不相及”的概念联系起来。

点评：针对国务院再提研究开征物业税，SOHO中国董事长潘石屹的话或许具有一定的代表性，他说，只有把物业税和其他所有与房地产有关的税种一揽子考虑才有意义，否则只是“瞎子摸象”。