城市商业步行街区作为一个城市的商业名片、一座城市对外交流的窗口，经历了最原始的“集贸市场”到现在“商业步行街＋mall”综合性步行街区的发展、演变，逐渐实现了购物、文化、娱乐、餐饮、休闲、展示等一体化功能的整合。

“商业步行街区因此成为城市名副其实的‘大会客厅’，是城市居民的消费中心、购物中心、休闲中心、社交中心、娱乐中心和文化中心”，在郑州智源堂房地产咨询有限公司首席知识官高重恒看来，其长盛不衰的竞争能力，在未来的商业地产发展中仍然是开发的热点。

现状：数量较少 缺乏统一规划

“郑州至少还需要新建6个商业步行街，如现在的纬四路市场、碧沙岗商圈、商都路所在的商贸区等，都应该开发建设成商业步行街区”

任何一个城市，都有一个经历数十年甚至上百年商气沉淀的核心商圈，而这些核心商圈的建筑形态在目前多表现为商业步行街区，如上海的南京路、北京的王府井、重庆的解放碑、苏州的观前街、南京的夫子庙等。这些商业步行街区都成为一个城市的商业名片乃至城市的窗口，吸纳大量城市居民和外地游客到此消费、游玩。

郑州作为中部最重要的商贸城市，其核心商圈——二七商圈中的德化商业步行街已经成为城市的重要商业场所。随着恒隆地产抢滩二七商圈，以及杜岭街和东方红影剧院的改造，二七商圈乃至火车站商圈的商业格局也将发生新的变化。

“在未来，以二七塔为中心，将会形成一南、一北两个大型的商业步行街区。届时，二七商圈的核心地位将会更为稳固。”高重恒表示，同时，随着郑东新区的建设、配套的完善，入住人口的上升，已经初具规模的CBD商业步行街也将逐渐进入良性发展轨道。

“不过，我们也应该看到，目前郑州的商业步行街数量还是比较少的。虽然存在一些自发形成的商业步行街，或新建的‘半成品型’商业街区，但是由于其缺少统一的规划，大多功能单一，业态业种单薄，难以形成‘气候’。”高重恒认为，在目前城区规模不断扩大，区域型商业中心业已形成的背景下，需要开发新的商业步行街区来完善区域的城市功能和商业配套，“郑州至少还需要新建6个商业步行街，如现在的纬四路市场、碧沙岗商圈、商都路所在的商贸区等，都应该开发建设成商业步行街区。”

未来：打破传统 赋予更多功能

商业步行街区必须进行自我调节和进化，明晰其在城市商业竞争中的优势。不能再沿袭传统的开发思路，必须赋予其更多的人文性、休闲性功能

“随着居民消费水平的提高，其消费行为也由最初的目的性极强的单纯购物消费，转变为多元化的体验性、随意性消费，这就要求商业步行街区必须进行自我调节和进化，明晰其在城市商业竞争中的优势。”高重恒表示，因此，商业步行街区的开发不能再沿袭传统的开发思路，必须赋予其更多的人文性、休闲性功能。

他认为，未来的新型商业步行街区须具备5个方面的特征：硬件设施一流。包含市政、交通、商场乃至购物环境的硬件设施。人文性，最好是在具有历史典故、旅游景点的城市核心商圈开发，如苏州观前街、南京夫子庙等。商业步行街区在开发前，必须做好文化定位，同时在建筑风格上也要赋予区域性的人文特色。

另外，还有功能的多元性，高服务性。商业步行街区不是单纯的购物场所，而应是一个城市居民的社会活动空间，包含休闲活动、交际活动、娱乐活动、观光、餐饮、文化等，所以在商业步行街区开发中，必须赋予街区很强的“场所精神”，这就要求在业态、业种的组合上，必须加大餐饮、娱乐、游赏、康体休闲的比例，这些服务型商业可能要占到整体业态的50%左右。时尚、动感性。商业步行街区作为城市年轻一族的核心消费基地，必须塑造时尚、动感的消费氛围。游乐性。需要有游乐设施、观赏设施、休憩设施、娱乐设施、文化活动设施等。

“所以，在商业步行街区的开发中，必须注意6类空间的设计：消费空间、便利空间（停车、卫生间、等待空间等）、休闲空间、社会活动空间、社交交流空间、精神空间（自我展示、群体的亚文化展示）。”高重恒坦言。

“商业步行街的商铺升值速度快，变现能力强，经营调整的范围大，赢利能力强，是商业地产投资中极佳的投资产品，尤其是步行街区中被大型品牌店所青睐的优质街铺。在商业步行街区的投资中首先要注意地段，同时必须关注其规划设计的先进性和业态业种搭配的合理性。”在谈到商业街投资前景时，高重恒如是说。