不知几何时，商业地产销售开始冰雪消融，从近几个月郑州市房管局发布的郑房指数来看，商业地产从6月份开始一举摆脱了商住倒挂的尴尬时局，呈现一片暖意，并逐步企稳。晚报记者 梁冰/文 赵楠/图

9月份郑房指数显示，郑州市市区共销售非住宅1253套（间），较上月上涨了55.07%，较去年同期上涨了125.77%；销售面积为17.83万平方米，较上月上涨了24.86%，较去年同期上涨97.67%。

根据同致行对商业地产的监控和统计，今年前三季度，郑州商业用房同住宅一样，也经历了一波较强反弹，成交面积共计69.03万平方米，在6月份成交量达到一个高峰。

“然而，商业用房预售面积却呈现出严重乏力，前三季度只有35.03万平方米的新商铺推出。” 郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营总监曹庆伟表示，郑州市商业用房的供求比已经达到了1∶2，市场上成交的商铺多为去年的库存房。

据同致行统计，郑州商业用房的成交主要来自金水区和郑东新区，分别为27.8万平方米、20.7万平方米，占整体成交量的七成多。同时，商业用房的成交均价也经过了一波快速上涨的行情。从1月份的6976元/平方米到5月份的9722元/平方米，短短5个月时间，商业用房成交均价每平方米上涨了近3000元。但是，在5月份过后的几个月里，商业用房成交均价开始出现微调，从最高点的9722元调整到9月份的8233元，每平方米调整幅度达到了1500元。

而从各个行政区商业用房成交均价来看，二七商圈所在的二七区商业用房成交均价最高，每平方米突破1万元，达到了10847元/平方米，金水区商业用房成交均价仅次于二七区。

在整个房地产市场的带动下，郑州办公用房也走出了一直低迷的行情。

据同致行统计，前三季度，郑州办公用房成交面积共计51.06万平方米，预售面积仅为17.97万平方米，供求比达到1∶3。与商业用房一样，郑州办公用房市场供给严重不足，竟有5个月份供应为0，后在9月份出现供应反弹。

从行政区域来看，办公用房的供应和需求主要来自于郑东新区。前三个季度，除了郑东新区和二七区外，其他行政区的办公用房供应都为0。办公用房成交均价波动相对较大，从整体来看，涨幅较小。从1月份的4229元/平方米到6月份的6326元/平方米，然后又经历了3个月的调整，回落到5046元/平方米。其中金水区办公用房成交均价位居首位，突破6000元/平方米。

探源：经济回暖 投资功能突显

商业地产出现暖流的背后是商业和住宅市场价格长时间的背离，DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏东认为，商业地产向来被视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，曾经出现的“住商倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。

对此，天玺置业总经理冯晓峰持相同的观点。他表示，从产品属性上来说，住宅不仅是生活的必需品，同时也是一种投资品和奢侈品，而商铺的功能、属性就单一得多，它是纯粹的投资品。之所以在去年出现商住倒挂的现象，是因为住宅市场由于投资需求的推动而出现了价格上的快速上涨，目前的价格区间已经到了这一阶段的一个顶峰，投资空间相对较小。而商铺作为一种稳定的投资品，还有着相对较大的升值空间。“所以，现在商业地产出现回暖很正常”，冯晓峰预测，这种状况将会持续一段时间。

“商住倒挂现象并不正常”，河南财经学院教授刘社认为，与住宅市场不同，写字楼市场与实体经济密切相关，受国内国际经济的基本面影响，基本上无法借助政策调控拉动需求。因此，写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况，也更能体现实体经济的走向。不论是过去还是现在，政策的调控均不在这个领域，因此，投资人士对未来就会有比较好的预期。

“正常情况下，商业地产的均价应该是住宅的2～3倍，以此计算，郑州商铺的价格应该在2万～3万。可是，目前郑州还远未达到这个情况。”刘社分析，就像住宅市场一样，商业地产终会有一天进行补涨，如果说住宅是第一波，那么现在的商业地产就是第二波。商铺随着社区与人群的聚集会有一个市场培育期，经过这个阶段后，就会在某一天出现诸如“春天来了”的局面。

在郑州智源堂房地产咨询公司首席知识官高重恒看来，商业地产的持续企稳、回暖，说明随着整个经济形势的好转，人们看好未来市场。“投资商铺不仅比较稳定，而且回报率比住宅更高。”高重恒认为，商铺的投资会越来越好。