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救市效果显现，市场曙光出现

关键词：小阳春、信心 时间：3月～5月

2009年初，四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。这被业内普遍认为救市政策迈出的实质性一步，为全年楼市的升温埋下了伏笔。

虽然一月二月楼市交易惨淡，愁云密布，各售楼部同样门庭冷落，即使是前来看房的市民，也大多抱着观望的心态。但紧接着的三月却出乎人意料的给市场注入了一剂“兴奋剂”。

来自郑州市房管局的数据显示，2、3月份全市商品房成交量出现了明显的回暖趋势，1月成交商品房39.4万平方米；2月成交55.8万平方米，同比增长41.6%；3月份成交99.1万平方米，较2月上涨75.75%。整个季度的商品房成交量为194.3万平方米，接近2007年同期水平。3月份的商品房成交套数更是达到了历史少有的高度——10710套。

这成了日后众人皆知的楼市“小阳春”。一方面是市场新增供应紧缩，一方面是成交放量，这样的状态大大改善了2008年以来整体市场明显供大于求的矛盾。

在需求比重方面，从1月份的87.57%增长到3月份的91.79%，由此可以看出商品住宅的成交依然是推动成交量的主力，这也佐证了刚性需求在这波“小阳春”里起到了不可忽视的作用。

并不是所有人都看好这次反弹行情。相当一部分业内人士认为，它与去年成交量呈小波段的涨跌未有本质的区别。由于消费群的观望情绪尚未转成积极的消费心理，尽管成交量高于供应量，但市场并没有出现抢购或者热销的场面，大部分楼盘还在想应对楼市遇冷、增加客户上门量的办法。有人甚至担心这只是“倒春寒”的前兆。

不过，“小阳春”的出现，的确传达出了积极信号，市场信心逐步恢复，“可以肯定的是，漫天浓雾正在散去，市场的信心正日益充盈。”彼时，一名开发商乐观的表示。

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“金九银十”回归，楼市稳健增长

关键词：金九银十、抢房 时间：9月～10月

经历了之前的成交量放大和楼盘提价，郑州楼市呈现出相对平稳的态势。8月30日，2009年的郑州楼市“金秋第一展”——第十五届郑州住交会在省人民会堂圆满落幕。据不完全统计，为期3天的展会共吸引市民10余万人次，展会现场成交2亿多元，意向金额突破8.5亿元。正是这次展会，让大家看到了“金九银十”即将来临的信号。

随着众多新盘的入市，9月份郑州商品住宅预售面积突然放量，达到了92.86万平方米，商品住宅预售面积首次超过住宅销售面积，并创下2009年前三季度商品住宅预售面积最高水平，为十月商品住宅成交持续冲高作好准备。

10月份的郑房指数显示，郑州商品住宅销售均价仍旧创出了历史新高，达到了每平方米4803元，较9月份上涨了4.37%，每平方米涨了201元。市区商品房销售再次突破一万套大关，达到10331套（间），这是自今年6月份以来，郑州楼市连续五个月商品房成交套数超过一万套。

随着“金九银十”的到来，有业内人士表示，2008年郑州房地产市场共产生库存商品房300万平方米，但前7个月郑州楼市库存商品房已经被消化殆尽。“目前来看，郑州楼市已经呈现出购房者需求旺盛、市场供应偏紧、价格上升较快、二手房交易活跃的特征。就郑州楼市供求关系来说，郑州房地产市场正在迅速从供过于求局面向供不应求局面全面转换，市场不平衡发展再次出现。”

市场情形的火爆甚至有些出人意料了，“抢房”现象开始出现，国内其他城市甚至出现了“秒杀盘”、“日光盘”等让人匪夷所思的盛况。不少市民纷纷表示，“现在是有钱也买不到好房子了。”这一阶段，市场正式进入楼市稳健增长时期，让不少2008年计划买房却又观望的购房者后悔不已。

有人说，这是最好的时代，也是最坏的时代。

2009年，注定是不平凡的一年，从煎熬到高潮，从萧条到繁荣，楼市从未如此惊心动魄，从未如此泾渭分明。市场的风云变幻让人记忆犹新，岁末兴替，让我们梳理2009年的关键节点，一同回顾郑州楼市跌宕起伏的脉络。

晚报记者 袁瑞清

关键词：地王、调控 时间：11月～12月

楼市再度疯狂，调控政策频出

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岁末的楼市，本应日趋冷清，今年却异常热闹。开发商拿地热情的高涨成为了这一时间阶段内十分抢眼的风景。

12月9日，郑州市国土资源局土地交易中心上演了一出罕见、激烈的土地争夺大战，经过6个小时的竞争，位于市区西北的5块住宅用地全部刷新此前郑州创出的“地王”纪录，其中位于冉屯东路东、西站路北的面积为6.54亩的地块，拍出每亩高达529.82万元的天价。一天之内，郑州出现了5个“地王”。

仅仅是在八天后的12月17日，“新地王”再度登场，鑫苑（中国）置业以总价4.73亿元，690万/亩的价格拿下农科路和文博东路交汇处的原河南机电学校地块，一举刷新郑州的住宅土地市场成交纪录。

开发商高涨的拿地热情与火热的市场形势密不可分，11月的郑房指数显示，郑州商品住宅销售虽然销量稍有下降，但价格却保持了上涨势头，全市商品住宅销售8858套（间），较10月下降了7.07%；但销售均价为4850元/平方米，较上月上涨了0.98%，再创历史新纪录。

在此情形，监管层开始加大对楼市的调控力度，继续二手房营业税由2变5之后，14日国务院出台“国四条”，明确表态“遏制房价过快上涨”；12月17日，财政部等五部委联合下文加强土地出让收支管理，规定“拿地首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。”

一方面是火热的市场形势和高涨的拿地热情，一方面是调整政策的频繁出台，2009岁末的楼市着实令人捉摸不透。业内专家认为，从目前的调控政策可以看出，政府调控楼市的决心已非常坚决，市民对楼市的预期或将有一个观念性的转变。

明年将是中国楼市的转折期

九鼎德盛投资顾问有限公司董事长 张保盈

“整个2009年的楼市可以用一个词来概括，那就是先抑后扬”，张保盈表示，2009年郑州楼市的变化其实并不能说是出乎意料之外，因为中国经济一直在持续发展，楼市的刚性需求也一直强劲，“金融危机可能对短期内楼市有一些影响，但中长期来说，影响并不大。”

在他看来，楼市的需求可分为柔性需求和刚性需求两部分，刚性需求是指必须购买房子的群体，基本不会受房价波动影响；柔性需求以投资客为主，受房价波动影响较大。

“在这一轮的楼市危机中，真正受影响的还是柔性需求，刚性需求只是被压抑了，但根据市场规律，刚性需求经过6~12个月的压抑后会集中释放出来，也就形成了今年下半年以来楼市的热潮”，张保盈同时认为，在这波刚性需求得到满足后，楼市后续乏力，能否再现热潮很难预测。

在这种前提下，他认为明年的楼市将具有更加重大的意义，“可以说将是中国楼市的转折期，甚至可能具有划时代和里程碑的意义。”张保盈表示，房价问题如今已经成为了左右经济发展的风向标，在此前提下，近期中央频繁出台调控政策，表明中央调控楼市的决心已经十分坚决，“接下来，可能还会出台一些利于中低收入人群住房问题的政策。”

“对年中国楼市而言，明年将是关键性的一年”，张保盈表示，如果明年市场发展的好，中国楼市将至少还有20年的黄金发展期；反过来，如果发展的不好，政策调控不到位，再过5～7年，中国很可能在楼市的影响下，面临一场真正的经济危机。