“一套房子，年尾比年初要多掏几万元。”房价的不断攀升，让一大批在观望中未能出手的购房者扼腕叹息。去年市场调整期沉淀下的刚性需求在今年快速释放，投资客也择机入市，致使今年郑州楼市呈现供不应求，开盘即清的热销盛况。晚报记者 王亚平

【现象】

供给低迷，销售火爆

2009年1月～11月份郑州商品房投放面积616.3万平方米，1～11月份，郑州市商品房销售面积为995.9万平方米。

2009年的楼市遭遇了冰火两重天，市场从寒冬到小阳春，再到热销的转变之快，令人措手不及。究其原因，市场供应偏紧是首要因素。

据合富辉煌提供的数据表明，2009年1月～11月份郑州商品房投放面积616.3万平方米，比去年同期减少267.17万平方米。商品房预售面积分别为72.01万平方米、19.24万平方米、12.34万平方米、62.01万平方米、27.35万平方米、66.6万平方米、10.3万平方米、11万平方米、112万平方米、78.3万平方米、145万平方米。

由此可以清晰地看到，商品房供应全年呈不稳定态势，1月、4月、6月、9月、10月相对较高，11月明显增加。3月份，去年沉淀一年的刚性需求集中释放，“小阳春”的出现给市场注入了几许暖意，4月份不少开发商开始调整投放策略，加大投放力度，不过大家对市场依旧持观望态度，直至下半年市场行情逐渐明朗，新项目集中入市，选择9月、10月、11月开盘的项目明显增多。

与市场供应不稳定相反的是，全年商品房销售则较为稳定，一路攀升。据同致行提供的数据表明，1～11月份，郑州市商品房销售面积为995.9万平方米，比上年同期增长65.2%，呈现高速增长态势。其中，商品住宅销售面积846.4万平方米，同比增长68.8%。

在今年春节过后的3月份开始，郑州楼市开始出现一轮长时间的反弹走势，这轮反弹走势长达7个月之久，从图中可以看出，2009年前11个月中有6个月份商品房成交套数超过一万套，3～10月份商品房销售面积冲破90万平方米大关，6～9月份商品房销售面积冲破100万平方米大关，郑州楼市出现了两轮冲高局面。

救市政策的贯彻执行，房展会的连续举办，楼市的回暖，促使开发商加大了推货步伐，完成了从“皇帝的女儿也愁嫁”到“该出手时就出手”的转变。

【焦点】

房价攀升，每平方米上涨逾千元

11月商品房销售均价比1月上涨了1111元/平方米，商品住宅则上涨了942元/平方米

全年的供应低迷与销售火爆形成了较大反差，买卖双方对市场未来预期不断向好，开发商的提价行为愈加频繁，最终导致了房价的快速上涨。

从同致行提供的住宅销售均价表上可见，上半年房价上涨势头明显，上涨幅度也较大，下半年则较为平稳，11月再次大幅上涨。分别为3908元/平方米、4355元/平方米、4270元/平方米、4425元/平方米、4773元/平方米、4652元/平方米、4663元/平方米、4643元/平方米、4602元/平方米、4803元/平方米、4850元/平方米。

今年初，楼市依旧沉寂在“寒冬”氛围中，打折、送装修等优惠还随处可见，购房者大都寄希望于价格的继续下调。殊不知，一轮楼市“提价”风正悄然进行，甚至有开发商在报纸宣传上标明提价幅度，也引发了业内关于“该不该提价”的讨论热潮。当时不少业内人士认为，“提价行为是一种短视行为。市场能出现一点暖意来之不易，开发商用提价的方式有可能熄灭人们的购房热情，来之不易的‘好局面’有可能会付之东流”。

然而，“小阳春”催生了房价攀升，4月份，商品住宅较上月涨幅达155元/平方米，非住宅涨幅达1616元/平方米。5月份，商品房均价首次突破5000元/平方米关口，上蹿势头扬起了一条“大阳线”。

尽管如此，业内专家对2009年下半年的行情仍持怀疑态度。7月份，人们表现了很高的购房热情，住宅成交面积在郑州楼市销售史上达到最大值——92.83万平方米。从市场表现看，下半年的10月、11月份，商品住宅销售再掀热潮，尽管成交面积没有创新高，但受“优惠政策即将结束”的信息影响，人们抢搭末班车，购房热情较高，10月份的商品住宅销售均价比9月每平方米涨了201元，11月则比10月每平方米涨了47元。

经简单计算，郑州商品房销售均价从1月的4264元/平方米至11月的5375元/平方米，每平方米上涨了1111元，商品住宅销售均价则每平方米则上涨了942元。

也就是说，假若购买一套建筑面积为100平方米的普通商品住房，现在比年初要多付约10万元。

【分析】

市场供给与需求周期波动不同步

房地产市场供求周期的不同步造成了房地产市场供求不均衡现象的产生。

今年以来，郑州商品房成交均价连续突破每平方米4500元和5000元大关。郑州同致行品牌运营部总监曹庆伟认为，郑州楼市之所以长时间持续走高是基于推动市场长时间反弹的因素，它们是宏观层面上政策力量的转变和市场刚性需求的沉淀过长。

2008年初始，在各种楼市政策和数次加息的累加效应下，国内楼市开始出现下行趋势，成交低迷，楼盘价格松动，各种优惠措施和营销手法纷纷亮相，但购房者观望态度坚决。下半年，全球金融危机爆发，2008年底国内出口受到严重影响，中央政府和地方政府为了刺激消费、拉动内需，楼市宏观调控政策开始发生重大转向，由之前的紧缩政策转为放松甚至刺激消费，地方政府大量的楼市优惠政策出台。

“去年一年，市场积累了大批刚性需求，他们在利好政策的影响下，纷纷入场交易，商品房销售量增加，引发了销售价格的回升，并吸引大量的投资者和投机者进入市场，使得市场开始出现强烈的反弹。”曹庆伟分析说。

那么为何在长时间的热销行情下，郑州商品房供给一直处于低迷状态？他对此做了详细解答：“从短期数据并不能看出其中原因，只有从长期发展中才能看到。2007年到2009年的3年时间房地产成交量曲线与预售量曲线的波动是不同的。正是由于房地产市场供求周期的不同步造成了房地产市场供求不均衡现象的产生。”

房地产市场需求主要是受购房者心理、房地产政策等因素影响，而房地产市场供给却是由土地供给、开发周期和城市规划等决定的。二者的主要影响因素不同造成了房地产市场供给和需求周期波动的不同步，继而造成了今年商品房供应不足，需求旺盛的现象。

实际上，有数据显示，2007年和2008年一共产生商品房库存461.4万平方米。大量商品房库存使得市场供给虽然不足，却仍然可以支撑旺盛的需求，所以从长期来看，整个郑州房地产市场并没有呈现出过大的供求不平衡问题。尤其是2009年第四季度郑州商品房预售面积开始恢复正常水平，11月份郑州商品房预售面积达到了145万平方米，11月新开工面积为388万平方米，比10月新开工面积明显增加，一定程度上也缓和了商品房供求矛盾。

曹庆伟预计，随着开发商对市场信心的增强和新开工面积的不断增加，未来商品房供应可能会出现井喷，而商品房需求将会出现下降。郑州商品房供求关系也可能再次出现变化。