要拿部分土地

来解决民生问题

郑州大学企业研究中心主任 孙学敏

“如今市民的心理预期落差很大，房价上涨，销量攀升，一房难求。”孙学敏表示，虽然房地产业在2009年实现某种程度上的繁荣，但在金融危机的影响下，也面临着种种问题。

孙学敏认为，目前较为突出的问题之一就是地价问题。“我觉得政府出售的土地应该分为两方面来使用：一部分用于资本市场，就是用来投资；另一部分要用来解决民生问题，切实解决老百姓的住房问题。”

“现在的房地产业与民生问题之间的差距越来越远了，已经是纯粹的资本运作了。”孙学敏建议，政府在出售土地的时候可以对土地的使用做出明确规定，要严格区分政策，杜绝把廉租房、经济适用房的用地去搞成小别墅、高档住宅的现象，“解决老百姓住房问题的土地，要与用于资本运作的土地区别开来，不应该有太多联系。”

他同时认为，这也是比较复杂的问题，“地价是一个问题，价格高了，老百姓买不起房子住，而涉及到独立购房、城乡改造方方面面，政府要切实关注老百姓的住房问题。”“其实说到对于市场的预测，如果买房自住的话，跟市场大势并没有多大关系，如果是投资要看这个大势。投资房地产和投资股市是一样的，是投资就要看大的市场。”

晚报记者 袁瑞清/文 赵楠/图

未来郑州房价

还会上涨

郑州市长城房屋开发集团有限公司董事长 申仕禄

去年底至今，频繁的调控让楼市热度有所降低，部分消费者重拾观望，不过在申仕禄看来，郑州房价还会上涨，即便受政策调控影响，也不会降价。“其实2008年底是买房的最好时候，可惜当时出手的只是一小部分。2009年楼市好转，房价、地价也不断刷新，随着地铁建设以及城市化进程的加快，房价应该还会稳步上扬。”

他分析说，去年市场快速回暖的原因就在于市场有大量的刚性需求，而经济收入的提高，也使这种需求具备延续性。

“一方面，郑州作为省会城市吸引了大批外来者的进入，特别是如今地市选择来郑州上学的学生数量不断增加，使得房屋需求量也在一定程度上受其影响随之增长；另一方面，国家严格加强了对土地的控制，如此一来，市场就形成了供不应求的状况。”申仕禄分析说，“对于郑州的房价，至少在未来5~10年这个周期内还是会有一个提升的。目前，郑州的房价在省会城市排名中靠后，但河南人口数量却极为靠前，供不应求的现状不会在短时间内得以改变。”

他认为，目前地价和各项税费均较高，开发商只有通过提高售价来实现企业运转，而且经历了2008年市场调整之后，各企业也增强了抗风险意识和能力，面对政策调控也更为从容。晚报记者 王亚平/文 赵楠/图

楼市大方向

是稳定发展的

河南物华实业有限公司董事长 周明森

“说到底，还是刚性需求的拉动，所以楼市才这么火。”周明森认为，作为人口大省的河南，在城市化进程中，将带来大量的购房人群，而作为省会郑州，无疑是这些购房者首选的城市。

虽然近期监管层出台了一系列针对楼市的调控政策，但周明森认为这只是对市场的局部和内部的一些调整，整个大的方向并没有变，“无论是土地首付款提升到50%，还是二套房贷首付比例不低于40%等政策，其实出发点还是为了稳定楼市，让市场发展得更加健康和稳健，对市场的长期发展都是有利的。”

对于今年的市场走势，周明森认为，会是一个平稳向上的趋势，不会大起大落，“但房价应该还会保持平稳上涨的趋势，2009年郑州房价平均在4500元到5000元平方米左右，那么2010年可能会略有上涨，5000多或者到6000都有可能的。”

周明森表示，根据规划，郑州近几年市区的人口要达到500万，所以住房需求是非常大的，有了如此强劲的需求做后盾，再加上中原崛起、中部崛起等战略规划的实施，这就要求郑州房价要有这么一个幅度的增长。况且就现在来看，郑州的房价与周边省会城市相比还是比较低的，所以郑州的房价应该还是会稳步上升的。晚报记者 袁瑞清/文 赵楠/图

区位优势

力推批发行业升级

郑州鸿盛商贸有限公司董事长 侯世安

作为河南批发行业的前瞻者，侯世安对此有着较强的影响力和话语权。年会现场，他表示批发市场是一个城市的强大助推器，并重申了“框架论”和“周期论”。

他认为每一个大型批发市场都能将城市框架拉大8公里左右，而且一个批发市场每10年就要向外迁移一次。“批发行业从无到有，到目前这种阶段，已经形成了很强的中国特色，这种行业只有在我们国家才能形成这种模式，它非常具有带动性和推动性。郑州批发业最大的优势就是区位优势，公路运输尤其方便。”

这也是中原百姓采博城选址城市周边的初衷，在他眼里，这里是做批发市场的绝佳位置。“我多次去义乌考察，义乌是一个县级市，几十万的人口，却托起一个不可思议的大市场。一个义乌市场每年能带来100多亿的财政收入，地价达到每亩2000多万元，商铺能卖到每平方米100多万，令人震惊。不过这是政府和市场形成了良性互动，政府全力以赴保护市场，而且通过这个市场带动相关产业发展的结果。”

在他眼中，商业地产尤其是批发市场方面，郑州更具优势，配送半径距离均衡，郑州市政府对物流业也很重视，将来的健康发展势必会产生强大的推动力。晚报记者 王亚平/文 赵楠/图

未来的竞争

更依赖企业实力

河南捷宏置业有限公司总经理 林勇

对于新的一年的楼市，林勇表示十分乐观。“至少应该是平稳发展的一年。”“郑州城市化进程还有很长的路要走，会带来大量对住房有需求的人群；其次，郑州目前的房屋开发体量还远不能满足市场需要。”

林勇认为，近段时间国家出台的一系列政策，特别是提高购地首付款比例的政策，影响的多是一些中小公司，对大公司的影响并不明显。“未来的竞争可能更依赖于企业的实力，资源可能会越来越集中于大企业手中，这也是市场发展的必然趋势。”

林勇认为，随着经济的日益推进，交通便利、规划合理、时尚现代的郑州东区势必成为人们生活、工作的首选区域。这也是升龙·凤凰城热销的主要原因之一。

林勇告诉记者，随着楼市竞争的日益激烈，加大在二线、三线城市的投入，也成为众多房地产开发商不约而同的战略选择。他说，升龙集团的总部虽然落户上海，但业务已向多个省会城市扩展进军，郑州曼哈顿商业广场就是一个成功的例子。另外，他们也在逐步向新乡、洛阳等三线城市推进。

晚报记者 袁瑞清/文 赵楠/图

银行与地产

是一对好兄弟

中信银行郑州分行行长助理 方萍

“去年信贷规模是4万亿，虽然资本市场这一年上涨了将近80%，但是真正的股民挣钱的不到五成，所以说，在这种经历了2007年、2008年的股市大跌之后，客户的理财意识非常理性。”方萍说道。

对于今年的市场，她用了几个关键词来概括：第一稳健，第二创新，第三双赢，第四防御，第五是配置。“银行首先是一家企业，企业都是以盈利为目的，银行和房地产确实是一对好兄弟，银行对于位置比较好的房地产商，向来都是资助的。”方萍表示，除了开发商贷款外，个人按揭贷款也是一个主要方面，“各家银行把发展按揭贷款业务作为个人资产业务非常重要的一项业务，所以说什么时候银行都会对按揭贷款业务给予大力的支持，但是我们会优选客户。”

有人认为，房价的上涨有着银行的推动作用，但方萍认为这种说法并不正确，“现在房地产价格之所以涨，土地价格高才是重要原因。从购买土地层面来说也好，还是从施工建筑的层面来说也好，银行只是提供支持。还有跟刚性需求也是有关系的。房地产是资本赚钱的工具，房地产市场现在是竞争越来越激烈了。”

晚报记者 袁瑞清/文 赵楠/图

2010 楼市将何去何从

岁末年初，当疯狂的2009年逐渐远去，我们心有余悸，却也充满期许：2010年，楼市将何去何从？在本次地产金融发展年会上，开发商、金融界人士及专家学者齐聚一堂，共话繁荣与理性，对今年的楼市进行了预测与剖析。