商业地产

春日楼市一抹亮色

大连万达投资60亿元在中原路打造商业航母——中原万达广场，与之相呼应的是，华润置地投资50亿港元的“万象城”也在二七商圈内破土动工……这个春天对于郑州楼市而言，商业地产暖意正浓，成为春日楼市里一抹鲜明的亮色。

回暖苗头早在去年6月就已出现，从近几月的郑房指数来看，商业地产表现不俗，逐渐摆脱“商住倒挂”的尴尬时局，并逐步企稳。晚报记者 袁瑞清

商业地产出现暖流的背后是商业和住宅市场价格长时间的背离，业内人士认为，商业地产向来被视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，曾经出现的“住商倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。

天玺置业总经理冯晓峰表示，从产品属性上来说，住宅不仅是生活的必需品，同时也是一种投资品和奢侈品，而商铺的功能、属性就单一得多，它是纯粹的投资品，作为一种稳定的投资品，商铺还有着相对较大的升值空间。

正常情况下，商业地产的均价应该是住宅的2~3倍，以此计算，郑州商铺的价格应该在2万~3万。可是，目前郑州还远未达到这个情况，还有一定的增长空间。河南财经学院教授刘社曾表示，大学路商圈、紫荆山商圈等区域性商业中心，这些新建设发展起来的区域商业，使区域化消费成为主流，以区域分散化的特点，拉动所在区域商业的发展。

不过在大型社区内，底商显然更有“吸金力”。以一套100平方米的房子为例，在郑州西区的租金约为每月900元，而一套100平方米的商铺，在西区的租金约在每月6000元左右，虽然目前商铺的价格是住宅的两倍以上，但租金回报率还是远远高于住宅，基本是住宅回报率的6~7倍。

从产品自身的升值潜力来看，底商也是后劲十足。“2005~2006年销售的底商，目前售价较之当时已经上涨了20%。虽然没有比项目的住宅产品的升值空间高出多少，但几年中出租收益却要比住宅产品高出几倍。”一名业内人士对记者说。

与此同时，专业的商业地产主题化发展模式越来越受到认可。在郑州，像曲梁服装工业园区、元通纺织城、世贸商城、水岸花木城等，都以专业化的定位，受到市场广泛关注。商业地产项目也在不断调整自身经营业态以及所吸纳的品牌。

在商业主题化的趋势下，郑州商业地产营销模式也悄然发生变化。业内人士预测，在住宅用地拿地成本和难度不断增加的情况下，未来城市房地产的发展趋势将是“商业＋专业经营＋持有(或部分持有)物业”。开发商持有物业的比例加大，将完全不同于住宅市场简单销售的形式，以持有物业进行出租收益进而长期经营，已经成为开发企业的新选择。