专家分析，此次新政带有一定的“应急性”，根本解决房价上涨问题，还需未来持续性政策出台

此次国家调控房地产市场的“组合拳”比想象中猛烈得多。上周，国务院刚公布了二套房贷款首付不得低于50%的新规，三套房贷政策又接踵而至，并首次提出房价过快上涨问责制。此次意料之外的调控加码，改变了人们对市场的预期，也对其作用充满期待，本周沪深股市开盘第一天，各板块就几乎全绿，房地产业平均跌幅超过7%。晚报记者 王亚平

【政策】重拳下市民抢搭末班车

14日召开的国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，其中会议确定的首条政策措施就是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。

之后就发布通知，目标直指炒房和投机性购房，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

政策一出，人们尚未真正领受到房贷新规的威力，紧接着上周六，国务院又要求对房价过高、上涨过快的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款，并首推房价上涨过快问责制。

“对于郑州楼市来说，这将对投机行为有一定的遏制作用，导致人们改变对市场的预期。”河南财经学院教授刘社认为，此次调控的重点是房地产的投资和投机行为，但会对房价造成怎样的影响目前尚无法定论。

“一直认为政府会调控，却没想到会如此猛烈。”有业内人士坦言此举乃意料之中又在意料之外。为了抢搭首付优惠政策末班车，不少购房者在上周末都奔忙于银行个贷部，楼盘销售人员也在催促市民作决定。

上周新规刚一发布，市民陈女士就接到了置业顾问的电话，催她赶紧准备资料办理贷款。而在郑州一家银行个贷部工作的刘先生说，上周末，到银行办理房贷的市民一大早就开始排队，大都是突击办理，咨询电话也是接连不断，“按照新规，一套房面积在90平方米以上的以及二套房贷，首付都有提高，如果能赶在新规执行前办理，就少付几万元。”

【回应】郑州各大银行相继跟进

记者采访获悉，目前各大银行郑州分行大部分已接到总行通知，并将相继开始执行房贷新政。

“已经接到总行通知，但是具体执行日期要等到总行下发正式文件后，一定会按照国务院会议精神严格执行。”本周一上午，中信银行郑州分行个贷经营中心主任李冬表示。

中国银行河南省分行有关负责人表示，他们已经接到总行通知，从周一起开始对二套房贷贯彻国务院常务会议精神。

据了解，中国工商银行已从4月16日开始正式实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。尽管有的银行尚未明确执行新规日期，但有银行业人士分析，这只是早晚的事情，各家银行都将迅速跟进。

对于三套房贷，由于政策并未有更进一步的细则，限定不明确，也并非强制性政策，各银行对此尚未作出反应。李冬表示：“目前对三套房贷的政策将参考二套房贷，或会在二套房贷基础上有所提高。”

工商银行、中国银行、建设银行、交通银行有关负责人表示，目前没有接到三套房贷停发的通知。

中国工商银行郑州财富广场支行行长徐春柯认为：“此次国务院重拳出击，目标直指投资客，遏制过快上涨的房价，加速楼市降温，这传递出了国家对调控房地产市场的决心，银行会完全按照新规要求执行。”

【影响】销量随市场降温而滑落

国务院提高二套房贷首付和利率的政策刚公布，原先领涨的北京通州地区新盘就爆出直降三千的消息。业内人士称，打压高房价的政策已经开始见效，北京房价可能下降两成，全国房地产市场将进入下行通道。

但部分郑州房产业内人士认为，此次的新政肯定会使成交量下滑，但量跌不一定还能带动价格下调，因为和以往的调控一样，大部分开发商会尽力持盘观望，以供应量萎缩来“挺”调控被消化后的房价。

“二套房贷首付比例的提高，对目前楼市有一定的降温作用，但由于刚性需求的存在，郑州楼市是不会大起大落的，房价也不会受太大影响。”河南省房地产业商会副会长赵进京坦言。

在河南汉飞置业有限公司营销总监周恩华看来，国家出台这样的政策对楼市的长期发展是较为有利的，此政策会打击一部分投机客，特别是一些投资房占比例较大的楼盘，两三个月就会有体现，但对自住性楼盘短期影响不大。

此次房贷政策调控目标明确，通过打击投资行为来达到遏制房价过快上涨的目的，永威置业副总经理马水旺分析说，二套房贷政策的调整对炒房行为将起到抑制作用，有效控制了闲散资金流入房地产行业，首付的增加，会给肆意炒房者造成思想上的压力，在一定程度上会使楼市供大于求的现象有所改变。虽然不会使房价滑坡，但肯定会抑制房价上涨，促进房价平稳过渡。

帝湖花园项目营销总监董政表示：“新政应该会对楼市销量有影响，只是暂时还没表现出来，北京已经有楼盘开始降价了，郑州开发商尚没有调整营销策略。”

【担忧】“应急”政策弹性空间大

从力度和频率看，此次房地产调控“组合拳”比以往都要猛烈得多，但在刘社看来，这项政策对投机行为有一定遏制作用，却并不能完全杜绝投机行为。“房贷新政出台的背景是房价过快上涨，带有一定的‘应急性’，它并没有从根本上解决助推房价上涨的关键问题。比如新政中提及‘对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款’，这就对城市化进程和人才的流动造成影响，因此从长远看，该政策不具备持续性，或许还会有细则出台来完善它。”

她认为，高房价一方面是因为需求在增多，另一方面则由于地方政府依赖“土地财政”的模式未能改变。“房价涨跌，一直是中央政府与地方政府的一场博弈，给房价降温，除了收紧房贷政策外，还可以通过推出一些税收，以降低地方政府财政对土地出让金的过分依赖。”

有业内专家则“毫不留情”地指出房贷新政为政府留有“退路”，比如第三套房贷的新政属于对地方政府的建议，并没有要求强制执行，“何谓‘房价过高、上涨过快的地区’？没有一个衡量标准，那政策执行就有可能会流于形式。新政中提到，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，这样的要求操作起来弹性空间就会很大。”

对此，有银行业人士分析：“二套以上房贷，由于利率较基准利率大幅提高，对银行来说利润较为丰厚，预计各家银行将根据客户情况差别对待，三套房贷是建议性政策，‘一刀切’停办的可能性较小。”

新政之下，二手房何去何从？

徐中强：环球世纪不动产总经理

新政调控力度大，郑州二手房市场交易量将受到一定影响

此次新政，是自2009年年底第一次调控以来最为严厉的政府举措，也是政府开始对房地产进行加大调控力度的表现。房贷政策是抑制投资需求的良药，势必会使需求量下降，调节供需关系，从而达到抑制房价增长过快的势头。可以明显感觉到，随着政策的落实和实施，对于房价的影响会逐渐显现出来，房价将进入平缓增长或下行通道。

二手房市场的自住型需求旺盛，很多买房人购买二手房都是为了解决孩子上学、调整工作和居住矛盾、就医和生活便利等目的，这一部分的需求是刚性的，不会因为首付的增加而改变，所以，新政的实施对于这一部分需求的影响有限，对二手房的交易影响也小。就郑州而言，如果期望新政实施后房价会大幅回落的局面出现是不科学的。

翟峰 环球世纪不动产美巢董事长

二次置业有所下降，但房价仍然飙升

新政策的出台对整个房地产市场短时间内有一定的影响，特别像北上广深这些一线大城市，一套房首付将会比原来增加了至少40万，二手房交易量将会大大萎缩，但对二三线城市影响相对会小一些。

就郑州而言，影响会较小，预计短时间内二手房交易量会下减两成到三成，二次置业有所下降，一些经营不善的小中介会受到一定的冲击，甚至退出市场，但对郑州品牌中介来说，最多影响也就是成交量少几单而已，很快就会恢复。不过郑州房价绝不会降的，一方面因为郑州房价不高，远低于同等水平的其他省会城市；另一方面，郑州刚性需求的坚挺是支撑郑州房价的重要原因。

田良：思德良行不动产总经理

新政能够遏制房价过快上涨，对郑州市场影响有限

如按照会议部署严格执行的话，必会起到遏制部分城市房价过快上涨的势头，规范房产投资和打击房产投机的行为。

郑州二手房市场以刚性需求为主，所受影响不会很大，但阶段性观望情绪必然会出现。金融政策和税收政策的调整会使购房者成本增加，交易量会有些波动，从业人员和从业机构风险性加大，下半年行业整合洗牌的力度加剧，一些实力差的公司将被淘汰出局。

王亚平 据搜房网整理