存量房贷“被加息”

楼市不确定性增加

4月的房地产市场犹如今春天气，异常有加。在提高二套房贷门槛、辨析二套房界定、停发三套房贷之后，中国银行于上周五率先对存量房贷“动刀”。

据相关报道显示，对于中行提高存量房贷利率的举动，各家银行目前仍在观望中，但并不排除有进一步跟进的可能，这让房贷客户不禁心生埋怨，在调控政策频出的当下，也增加了楼市的不确定性。晚报记者 王亚平

【事件】存量房贷恢复八五折

4月23日，中国银行宣布严格执行动态、差别化的个人住房贷款政策。根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

中行表示，将积极支持居民购买套型建筑面积在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，继续给予人民银行公布同期同档次基准利率0.85倍的利率优惠，满足居民基本住房需求。对于已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。

一般意义上，存量房贷是指已经按揭买房但尚未还清的贷款。2008年，为刺激因金融危机影响低迷的房市，各商业银行推出首套房贷款利率七折优惠政策，随后范围扩大至符合条件的存量首套房贷。多数银行的条件是，只要是当年10月27日前购房的贷款者，且无不良信用记录，即可享受房贷的七折利率优惠，而此前首套房贷款利率为基准利率的0.85倍（八五折）。

该文件意味着已经实施了一年多的存量首套住房贷款七折利率优惠将恢复为八五折。对于中行的“先发制人”，一位商业银行个贷部人士表示：“七折优惠是特殊形势下的利率政策，不会一成不变，我们很早就预料到存量房贷七折优惠不会一直执行，只是中行的动作比较快。”

【调查】调整并非单方面“一刀切”

如果按照这个利率来执行，很多贷款人每个月都要增加还贷成本，不过何时开始执行，怎样的合同约定才会被加息，目前尚不确定。

本周，记者于中行河南省分行相关负责人处得知，总部的文件已经下达，内容与总行网站发布的信息一致，执行还要等待细则出台。

据介绍，接到总行文件并不意味着马上就会做出动作，什么样的客户调，什么样的客户不调，都需要更详细的规定，现在只能等待。

不过目前，关于怎样的合同约定才会被纳入调整范围方面还存在较大争议。据了解，主要有三种情况。

第一种情况是，从2009年一季度开始，中行总行向各分行下发房贷合同补充协议的通知，规定房贷利率优惠期设定为2年，到期之后的利率再进行新的调整。由于该通知并非强制执行的补充条款，只有部分享受优惠房贷利率的客户签署了该协议。

第二种情况是，从今年1月1日开始，中行总行向各分行下发了新的房贷合同文本，里面明确房贷利率优惠期限为2年，到期后利率再进行新的调整。

但由于各分行的进度不一致，并非所有分行都按照新合同文本签约，因此存在有的分行还没有执行新合同文本的情况。这两种情况下，客户享受优惠利率的期限为2年。

第三种情况，即2009年没有签补充协议、今年未按照新房贷合同文本签约的客户，中行将按照具体签约房贷合同中关于利率优惠的条款继续执行。

【观点】

存量房贷调整也是把双刃剑

本周记者也以还贷阶段购房者的身份致电几家商业银行的郑州分行，大家都知道中行调整存量房贷政策，但自己所在银行并未出现跟进情况，不过有市场人士称，相继跟进情况或会出现。

有业内人士算了这样一笔账，以一笔30万元20年期房贷为例，目前的基准利率是5.94%，采用等额本息方式还清来计算，七折后的房贷每月还款额为1843.01元，一共还款44.23万元，其中利息为14.23万元。而八五折的房贷每月还款额则为1988.16元，还款总额为47.72万元，其中利息为17.72万元，两者相差近3.5万元。

对于中行的存量房贷调整，专家认为这是把双刃剑。“去年利率调整为七折时，部分炒房人就趁此大量吃入房产，存量房贷利率如果调整，炒房的人就无法继续享受原来的优惠，不得不分析成本和收入，特别是近期政策频出，房价快速上涨可能性不大的情况下，或许会逼得一部分卖出手中房源。”一位不愿具名的业内人士分析说。

但同时，这也会增加自住需求老百姓的按揭压力。据了解，因担心房价上涨，不少购房者都是倾其所有月收入来还贷款，如此一来增加的利息，就是不小的压力。

“当初买房时，就是奔着七折利率优惠去的，七折与八五折每个月都能相差一百多，这对于我们本来压力都很大的家庭来说，就又增加了负担。”致电本报的读者刘欣抱怨说。

在中行宣布调整存量房贷利率消息之后，很多不是中行客户的市民也都不禁担心自己也会“被加息”：“我认为其他银行也会跟进，只是时间问题，现在中行就是个排头兵，如果得到消费者认可，且良好运转，说不定其他商业银行就会相继采取举措了。”